Mietvertrag: Definition und wesentliche Bestandteile

Ein Mietvertrag ist der Vertrag, durch den ein Eigentümer eine Immobilie für einen bestimmten oder unbestimmten Zeitraum gegen Zahlung einer Miete an einen Mieter vermietet. Der Begriff entspricht dem schweizerischen Rechtsbegriff „bail à loyer“, der im gesamten Schweizer Obligationenrecht vorkommt, während in Frankreich in juristischen Dokumenten die Begriffe „bail de location“ oder „bail d’habitation“ bevorzugt verwendet werden.

Dieser terminologische Unterschied spiegelt zwei unterschiedliche, aber dennoch ähnliche rechtliche Rahmenbedingungen wider. Für Eigentümer von außergewöhnlichen Immobilien in der Schweiz und in den französischen Alpen ist es wichtig zu verstehen, wie der Mietvertrag in den jeweiligen Rechtsordnungen funktioniert, auch wenn der Unterschied weitgehend sprachlicher Natur ist: Der Vertrag begründet in beiden Ländern dieselben gegenseitigen Verpflichtungen.

Laufzeit und Mietarten

Ein Mietvertrag kann befristet oder unbefristet sein, je nachdem, was die Parteien bei Vertragsunterzeichnung vereinbaren. Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es einer formellen Kündigung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen bedarf. Viele Vermieter ziehen es jedoch nach wie vor vor, eine schriftliche Erinnerung zu versenden, um Unklarheiten darüber zu vermeiden, ob der Vertrag fortbesteht oder endet.

Wenn Mieter und Vermieter das Mietverhältnis über die ursprüngliche Laufzeit hinaus fortsetzen, ohne dies schriftlich festzuhalten, verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend. Der Mietvertrag wird dann unbefristet, wodurch sich die Kündigungsregeln ändern: Eine Kündigung muss nun mindestens drei Monate vor dem jeweiligen Kündigungstermin erfolgen. Diese Termine richten sich oft nach den örtlichen Gepflogenheiten – im Kanton Waadt beispielsweise enden Mietverträge in der Regel am 1. April, 1. Juli oder 1. Oktober.

In Frankreich werden unmöblierte Immobilien standardmäßig für drei Jahre vermietet, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, und für sechs Jahre, wenn es sich um ein Unternehmen oder eine juristische Person handelt. Bei möblierten Mietverträgen sind die Laufzeiten flexibler und betragen in der Regel ein Jahr – eine Regelung, die sich besonders gut für die Vermietung von Prestigeimmobilien eignet, bei der Mieter oft kürzere Laufzeiten wünschen.

Grundlegende Rechte und Pflichten

Der Mietvertrag begründet streng einzuhaltende gegenseitige Verpflichtungen zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter muss eine angemessene Wohnung zur Verfügung stellen – das heißt eine Immobilie, die frei von Mängeln ist, die die Sicherheit oder Gesundheit beeinträchtigen könnten – und während der gesamten Mietdauer den ungestörten Genuss der Räumlichkeiten gewährleisten. Auch größere Reparaturen gehen zu Lasten des Vermieters, unabhängig davon, ob es sich um bauliche Maßnahmen, wesentliche Versorgungsleistungen wie Heizung oder Sanitäranlagen oder um Arbeiten handelt, für die qualifizierte Handwerker erforderlich sind.

Der Mieter seinerseits zahlt die Miete fristgerecht und schließt eine Haftpflichtversicherung ab. Auch die laufende Instandhaltung liegt in der Verantwortung des Mieters, darunter der Austausch von Dichtungen, die regelmäßige Reinigung sowie kleinere Reparaturen, die keine aufwendigen technischen Arbeiten erfordern. Diese Aufgaben mögen geringfügig erscheinen, tragen aber dazu bei, die Immobilie langfristig in gutem Zustand zu halten.

Es versteht sich von selbst, dass die Immobilie wie vereinbart genutzt und die Nachbarn nicht gestört werden dürfen. Bei Vertragsende muss die Immobilie in ihrem ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden, abgesehen von der durch normalen Gebrauch bedingten Abnutzung.

Schweizer Besonderheiten

Der Schweizer Mietvertrag weist mehrere Besonderheiten auf. Die Mietkaution, die auf drei Monatsmieten begrenzt ist, muss auf ein Bankkonto im Namen des Mieters eingezahlt werden. Dies schützt das Geld für den Fall, dass der Vermieter in Konkurs geht, und sorgt für Sicherheit für beide Seiten.

Über diese bundesrechtliche Regelung hinaus legt jeder Kanton seine eigenen Vorschriften und Gepflogenheiten fest. Die Mietvorschriften und -gepflogenheiten des Kantons Waadt (bekannt als RULV, Règles et Usages Locatifs du Canton de Vaud) legen beispielsweise genau fest, wie die Instandhaltungskosten aufzuteilen sind, während sich andere Kantone an die allgemeinen Grundsätze des Obligationenrechts halten. Dieses Flickwerk an Vorschriften stellt Eigentümer, die an die einheitlicheren Rahmenbedingungen in Frankreich gewöhnt sind, oft vor Probleme, insbesondere bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen.

Die obligatorische Schlichtung ist wohl der auffälligste Unterschied zwischen den beiden Systemen. Bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden kann, müssen kantonale Schlichtungskommissionen eingeschaltet werden, um Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Mietvertrag beizulegen, sei es in Bezug auf die Höhe der Miete, Reparaturarbeiten oder umstrittene Kündigungen. Diese Vorstufe verhindert viele Rechtsstreitigkeiten und trägt gleichzeitig dazu bei, das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu erhalten.