Qu’est-ce qu’un acompte immobilier et quel montant faut-il prévoir ?

Dans le cadre d’une vente à terme, un acompte est généralement versé au vendeur lors de la signature de la promesse devant notaire : c’est une manière, pour l’acheteur, de matérialiser son engagement et de réserver le bien immobilier en question (appartement, maison ou propriété par étages). Bien que ce versement ne constitue pas une obligation légale, l’usage l’a rendu très courant en Suisse. Que faut-il savoir à propos de l’acompte immobilier ? Quel est le montant à prévoir ? FGP Swiss & Alps vous guide.

Qu’est-ce qu’un acompte immobilier ?

L’acompte immobilier désigne une somme d’argent versée par l’acheteur sur le compte du notaire d’un bien immobilier, en guise de paiement partiel du prix de vente. Cette procédure s’applique aux ventes à terme ou aux ventes directes et garantit aux deux parties que la transaction finale aura bien lieu à la date prévue dans le premier contrat. Pour l’acheteur, c’est une manière de matérialiser son engagement et de réserver le logement en attendant de trouver la somme nécessaire, qu’il s’agisse de vendre lui-même un bien ou d’obtenir un financement hypothécaire.

Pour rappel, la vente à terme est utilisée, en Suisse, lorsque l’acheteur et / ou le vendeur à besoin de temps. Ils conviennent alors d’une date de vente ultérieure. Cette modalité accorde un droit d’emption au nom des acheteurs, inscrit au Registre foncier du bien immobilier. Ce droit protège l’acheteur en lui permettant d’exiger l’application des conditions définies dans l’acte de vente, signé par devant notaire, et empêche toute modification juridique de la parcelle avant la réalisation de ces conditions.

Le versement d’un acompte est-il obligatoire ?

Sur le plan strictement légal, l’acompte immobilier ne constitue pas une obligation : son versement découle d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Néanmoins, il est imposé aux parties dans deux cas de figure :

• Dans le cadre d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), au moment de la signature d’une convention de réservation. Mais attention : si le promoteur vient à faire faillite, l’acompte est alors perdu.
• Lorsque le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique s’étend sur plus de 18 mois. Auquel cas, un acompte minimum de 5 % doit être versé par l’acheteur.

Quel montant doit être versé en guise d’acompte ?

Puisqu’il n’existe pas d’obligation légale, le montant de l’acompte immobilier peut être librement fixé par les deux parties : il peut s’agir d’un montant fixe (par exemple, 10 000 CHF) ou d’un pourcentage du prix de vente.

En pratique, la seconde solution est la plus courante : l’acompte immobilier correspond généralement à 10 % du prix de vente du bien. Ce pourcentage spécifique a deux raisons d’être :

• D’une part, l’acheteur doit apporter au minimum 10 % du prix d’achat sous forme de liquidités (avoirs d’épargne, avoirs du 3^e pilier, titres ou avancements d’hoirie). Il est donc naturel qu’il dispose de cette somme lors de la signature du premier contrat.
• D’autre part, l’acte de vente suisse prévoit le plus souvent une peine conventionnelle : une pénalité due en cas de rétraction d’une des parties. Or, l’usage veut que cette pénalité corresponde à 10 % du prix de vente : en cas de rétractation non justifiée de la part de l’acheteur, le vendeur se contente de conserver le montant de l’acompte, sans autres démarches à accomplir.

Quel que soit le montant fixé pour l’acompte immobilier, il doit être spécifié dans la promesse de vente, puis versé sur le compte d’un notaire actif dans le canton où se situe la propriété faisant l’objet de la transaction. La somme peut être bloquée sur le compte de consignation jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, ou libérée en faveur du vendeur si les deux parties s’accordent. Elle est ensuite déduite du montant total dû par l’acheteur, qui paie alors seulement le reliquat.(Dans le cas d’une vente directe, au contraire, la totalité de la somme est versée en une seule fois.)

Que se passe-t-il en cas d’annulation de la vente ?

Dans une vente à terme, le contrat est définitif dès sa signature, sans possibilité de rétractation ultérieure pour l’acheteur. Si l’acheteur décide de ne pas finaliser l’achat, il perd l’acompte versé, qui sert de compensation au vendeur pour le temps et les démarches engagés. Si c’est le vendeur qui se rétracte, non seulement l’acheteur récupère son acompte, mais il reçoit également une indemnité correspondant à 10% du prix de vente, versée par le vendeur en guise de dédommagement.

Un cas particulier surgit lorsque la promesse de vente prévoit une condition suspensive qui constitue un motif légitime de rétractation, par exemple : l’impossibilité, pour l’acheteur, d’obtenir son financement hypothécaire, ce qui a pour conséquence l’annulation de la vente. Le contrat peut stipuler que l’acheteur perd son acompte en cas de non-obtention du financement, à moins qu’une clause dans l’acte ne prévoie la restitution de l’acompte sous condition d’obtention de ce financement.

Toutefois, certains frais transactionnels justifiables, comme ceux relatifs aux services notariaux pour la rédaction du projet d’acte de vente, peuvent être déduits de cet acompte si le remboursement est effectué (notamment les frais dus au notaire pour la rédaction du projet d’acte de vente).En somme, l’acompte immobilier a pour but de sécuriser l’acheteur autant que le vendeur. Il s’agit donc d’une démarche juridique sérieuse, avec des conséquences réelles, qui suppose, pour les deux parties, de s’assurer de leur volonté d’aller au bout de la transaction.

Foire aux questions sur l’acompte immobilier