Acte authentique : comment ça marche ?

En Suisse, l’acte authentique désigne un document légal établi par un officier public, qui formalise les obligations des deux parties – dans le cadre d’une vente immobilière : celles du vendeur et de l’acheteur du bien. L’authentification du contrat de vente constitue ainsi une étape fondamentale, car elle permet d’assurer la sécurité juridique de la transaction et de garantir un transfert de propriété en conformité avec les lois en vigueur. Mais elle peut également s’appliquer à une promesse de vente, avec des implications différentes. Que faut-il savoir au sujet de l’acte authentique ? FGP Swiss & Alps vous donne les clés pour tout comprendre.

Qu’est-ce qu’un acte authentique dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse ?

D’un point de vue juridique, un acte authentique est toujours établi en présence d’un officier public : dans les cantons romands (Vaud, Genève, Fribourg, Valais, Neuchâtel, Jura), il s’agit d’un notaire libéral habilité, et le choix est libre. La forme authentique permet ainsi de rendre la vente d’une maison ou d’un appartement juridiquement viable, de garantir la légalité du contrat, et de protéger chacune des parties.

Il faut noter que l’acte authentique peut concerner aussi bien un contrat de vente qu’une promesse.

• Dans le cas d’un contrat de vente, l’acte authentique constitue une obligation légale qui valide la transaction et autorise le transfert de propriété (sauf dans le cas particulier des sociétés immobilières, lorsque la vente se fait par le biais d’une cession de capital-actions). Par ailleurs, le notaire procède à l’inscription du nouvel acquéreur au registre foncier, étape incontournable pour que la propriété puisse changer de mains.
• Dans le cas d’une promesse de vente (avant-contrat), l’authentification est facultative. La propriété n’est pas transférée dans l’immédiat : la promesse fixe les obligations des parties, inclut d’éventuelles conditions suspensives, et engage le vendeur comme l’acheteur à conclure un contrat de vente dans un avenir proche (qui fera lui-même l’objet d’un acte authentique).

L’établissement d’un acte authentique est la condition à remplir pour qu’une vente d’immeuble soit considérée comme valable. Les deux parties (vendeur et acheteur) attestent ainsi de leur accord quant à l’ensemble des termes de la transaction. En outre, l’authentification revêt une forte valeur légale (en ce qui concerne la date d’exécution du contrat, notamment) et permet à chacune des parties de faire valoir ses droits, le cas échéant : il est assimilé à un jugement exécutoire.

Quelles informations doivent être intégrées à un acte authentique de vente ?

Puisque l’acte authentique est un document légal, il doit mentionner obligatoirement un certain nombre d’informations afin d’être conforme à la réglementation. Ces informations concernent à la fois les deux parties signataires (vendeur et acheteur) et le bien immobilier faisant l’objet de la transaction :

• Identité et adresse de chacune des parties contractantes.
• Désignation du bien immobilier : le plus souvent, le terme légal est « immeuble », qu’il s’agisse d’une maison, d’une part de propriété par étage, d’un immeuble comprenant plusieurs logements, ou d’un terrain nu. Ici, le notaire fait généralement une copie de l’extrait du registre foncier.
• Description du bien immobilier : adresse, surface du terrain, numéro de cadastre, numéro de l’assurance du bâtiment (si disponible), état au moment de la reprise (pour un bien existant) ou description de la construction (pour un bien neuf).
• Type de transaction : vente directe ou vente à terme (avec droit d’emption). Dans le second cas, la vente effective se fait à une date ultérieure à la signature de l’avant-contrat.
• Prix de vente et modalités prévues pour le paiement (y compris les acomptes et les échéances s’il y a lieu). Dans le cadre d’une vente à terme, un acompte de 10 % est habituellement demandé à l’acheteur.
• Obligation faite au vendeur de transférer la propriété, et à l’acheteur d’effectuer le versement du montant établi.
• Date prévue pour le transfert de propriété.
• Servitudes existantes, telles qu’elles sont inscrites dans le registre foncier.
• Paiement des impôts et des taxes par le vendeur (notamment l’impôt sur les gains immobiliers suite à la vente).
• Conséquences légales en cas de manquement de la part du vendeur ou de l’acheteur.

En pratique, le notaire s’occupe de rédiger l’acte de vente et de le transmettre aux parties pour approbation : celles-ci sont alors en droit de suggérer des modifications. Si tout le monde est d’accord, l’officier public propose une date pour la signature.

Comment se déroule la signature d’un acte authentique chez le notaire ?

La signature d’un acte authentique doit suivre un processus bien établi. Voici comment les choses se passent, au sein de l’étude notariale :

1. Les parties signataires (vendeur et acheteur) se réunissent chez le notaire.
2. Le notaire donne une lecture du contrat à haute voix dans ses termes exacts. Au besoin, il peut être interrompu par les parties, lorsqu’elles souhaitent poser des questions ou faire des remarques.
3. Lorsque tout est clarifié, les parties et le notaire apposent leur signature. Un seul contrat authentique original est signé. Dans le cadre d’un contrat de vente, la transaction est alors scellée et légalement valable. Une fois le logement inscrit au registre foncier par le notaire, le transfert de propriété est finalisé et le notaire transfère les fonds au profit du vendeur. 

Notez que la procédure de signature de l’acte authentique entraîne des frais. D’une part, les frais notariaux à la charge de l’acheteur varient en fonction du canton : entre 0,5 et 0,6 % du prix de vente dans les cantons de Berne, de Genève, du Jura, de Neuchâtel, du Tessin, du Valais et de Vaud.

D’autre part, les coûts associés à l’inscription au registre foncier, eux aussi variables, sont généralement à la charge de l’acheteur, et intégrés aux frais globaux liés à l’achat du bien (comme les droits de mutation). 

En conclusion, l’acte authentique constitue une étape essentielle de toute vente immobilière réalisée en Suisse, qu’il s’agisse de signer un contrat définitif ou de valider une promesse de vente.

Foire aux questions sur l’acte authentique en Suisse

• Qu’est-ce qu’un acte authentique dans le cadre d’une vente immobilière ?

  Un acte authentique est un document légal rédigé et signé devant un notaire (ou un officier public habilité) qui formalise les obligations du vendeur et de l’acheteur. Il garantit la validité juridique de la transaction et sécurise le transfert de propriété.

• L’acte authentique est-il obligatoire en Suisse ?

  Oui, pour une vente immobilière définitive, l’acte authentique est une obligation légale : sans lui, la transaction ne peut pas être considérée comme valide. En revanche, dans le cadre d’une promesse de vente, l’authentification reste facultative.

• Quelles informations doivent figurer dans un acte authentique ?

  Un acte authentique de vente doit contenir plusieurs mentions obligatoires :
  L’identité et l’adresse des parties contractantes.
  
  La désignation et description du bien immobilier (adresse, surface, numéro de cadastre, extrait du registre foncier).
  
  Le type de transaction (vente directe ou vente à terme).
  
  Le prix de vente et les modalités de paiement (acomptes, échéances).
  
  Les servitudes existantes et les obligations fiscales (impôt sur le gain immobilier).
  
  Les conséquences légales en cas de manquement d’une partie.

• Comment se déroule la signature d’un acte authentique ?

  La signature suit un processus encadré :
  L’acheteur et le vendeur se réunissent chez le notaire.
  
  Le notaire lit l’acte authentique à voix haute, en termes exacts.
  
  Après validation, les parties et le notaire signent l’original unique.
  
  Le notaire procède ensuite à l’inscription au registre foncier et transfère les fonds au vendeur.

• Quels sont les frais liés à un acte authentique ?

  Les frais notariaux, à la charge de l’acheteur, varient selon le canton (en moyenne entre 0,5 et 0,6 % du prix de vente).
  
  Les frais d’inscription au registre foncier s’ajoutent et sont également à la charge de l’acheteur, souvent regroupés avec les droits de mutation.

• Pourquoi l’acte authentique est-il essentiel dans une vente immobilière ?

  Parce qu’il confère à la transaction une force juridique équivalente à un jugement exécutoire, protège les deux parties et officialise le transfert de propriété en toute sécurité.