Valeur vénale : définition, principe et mode d’évaluation

Combien vaut votre maison ou votre appartement ? Cette question, vous vous la posez sans doute au moment de vendre votre propriété ou dans le cadre d’une succession. Qu’il s’agisse de céder un bien ou de l’évaluer pour des raisons fiscales, il est essentiel de calculer avec soin sa valeur vénale : le prix auquel ce bien peut être vendu sur le marché dans des conditions normales. Découvrez notre définition de la valeur vénale, les différentes méthodes d’évaluation existantes, ainsi que les paramètres pris en compte par les courtiers pour la déterminer.

Valeur vénale : définition dans l’immobilier

La définition de la valeur vénale d’un bien immobilier est simple. Cette valeur correspond au prix auquel ce bien pourrait être vendu dans les conditions usuelles du marché, dans un délai de 12 mois. La notion de « conditions usuelles du marché » fait référence au marché libre, caractérisé par le jeu de l’offre et de la demande : cela exclut les transactions entre membres de la même famille, les ventes aux enchères, ou encore tout type de vente contrainte. Il faut aussi comprendre qu’en vertu de cette définition, la valeur vénale est nécessairement limitée dans le temps : étant influencée par des facteurs liés au marché, elle doit être recalculée régulièrement afin de rester viable.

La valeur vénale résulte d’une estimation immobilière, elle-même réalisée en prenant en compte plusieurs facteurs (voir plus bas). Cela vaut pour n’importe quel bien immobilier : maison individuelle, immeuble collectif d’habitation, terrain…

Cette définition de la valeur vénale permet de la distinguer de la valeur locative. Celle-ci renvoie au montant qu’un locataire verserait pour occuper un bien immobilier durant une année complète (cumul des loyers hors charges), en fonction des conditions établies dans le bail.

Notez que la définition de la valeur vénale rend une chose claire : une fois fixée, cette valeur est nécessairement limitée dans le temps, puisqu’elle est influencée par le marché et son évolution.

À quoi sert la valeur vénale ?

Il est important de connaître la définition de la valeur vénale, mais à quoi peut-elle bien servir ? Pour le comprendre, il faut avoir en tête qu’aucun bâtiment ne s’apparente à aucun autre : chaque propriété bâtie, chaque terrain doit faire l’objet d’une évaluation spécifique qui tient compte d’un ensemble de facteurs.

La détermination de la valeur vénale peut servir dans plusieurs cas de figure, dont voici les principaux :

• Dans le cadre d’une vente. La valeur vénale correspond au prix auquel un propriétaire peut s’attendre à vendre sa maison ou son appartement dans des conditions normales de marché. Elle diffère du prix d’achat, c’est-à-dire du prix qui apparaît sur l’acte final de vente signé chez le notaire et qui résulte d’une négociation entre le vendeur et l’acheteur, ainsi que du jeu de l’offre et de la demande.
• Pour déterminer le montant d’une hypothèque. La valeur vénale est utilisée par les banques pour déterminer le prix réel d’un bien immobilier et ainsi fixer le montant de l’hypothèque. Si la valeur vénale est inférieure au prix d’achat, l’hypothèque sera plus faible et l’acheteur devra apporter davantage de fonds propres.
• Afin d’évaluer le patrimoine d’une personne : pour réaliser une déclaration fiscale, dans le cadre d’une succession (pour calculer le montant des droits), etc.

Comment est calculée la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement ?

Nous avons vu la définition de la valeur vénale, ainsi que ses principaux usages. Maintenant, comment est-elle calculée ? Nous allons prendre le cas d’une vente immobilière et explorer, d’une part, les différentes méthodes d’évaluation, et d’autre part, les facteurs qui entrent en ligne de compte.

Les différentes méthodes d’évaluation

Les professionnels utilisent différentes méthodes pour déterminer la valeur vénale d’un bien. Voici les plus fréquentes :

• La méthode dite « hédoniste » consiste à évaluer un bien sur la base des prix effectifs des transactions réalisées dans la même zone. L’expert s’appuie sur le prix d’achat moyen déboursé pour des biens comparables, à caractéristiques égales (situation, surface, nombre de pièces, finitions, etc.). Chaque facteur est pondéré en fonction de son importance. C’est la méthode la plus courante, et celle qui répond le mieux à la définition de la valeur vénale – l’évolution du marché étant au cœur de cette approche.
• La méthode de la « valeur réelle » repose sur une hypothèse de base : la valeur réelle correspond aux coûts nécessaires pour construire le même bâtiment aujourd’hui. Avec cette méthode, les fluctuations du marché ne sont pas prises en compte : l’expert tient compte de la structure du bâtiment et de la valeur du terrain. Cette approche permet d’évaluer des biens en l’absence de données comparatives (méthode hédoniste), notamment pour les propriétés isolées et pour les biens de luxe.
• La méthode de la « valeur de rendement » correspond à la valeur locative durable d’un bien immobilier : les revenus qu’il est possible d’en tirer, en tenant compte des frais d’entretien, des charges, et de la durée d’utilisation restante. Elle est employée pour déterminer la valeur des biens de placement.

Les facteurs pris en compte pour déterminer la valeur vénale

Enfin, analysons les paramètres intégrés par les professionnels au calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier. Il est possible de les classer en trois familles :

• La situation du bien :
  • Ville, agglomération ou campagne.
  •  Adresse précise.
  • Distance aux commerces, aux écoles, aux infrastructures, aux transports publics, aux lieux de culture et de détente…
  •  Coefficient d’impôt de la commune.
• La valeur du terrain. Dans certains cantons, notamment à proximité des grandes villes, la valeur du terrain détermine dans une large mesure celle du bien. Elle est généralement plus élevée dans les régions fiscalement avantageuses.
• Les caractéristiques du bien :
  •  Le genre de bâtiment : maison individuelle ou propriété par étage.
  • L’âge et l’état du bâtiment : neuf ou ancien, structure, besoins de rénovation…
  • Les locaux : surface habitable, volume, nombre de pièces, annexes, abord extérieur…
  • La situation : vue, ensoleillement, éventuel vis-à-vis, etc.
  • Les prestations : qualité des finitions et des équipements, garage ou abri pour voiture, terrasse ou balcon, jardin, etc.
  • L’énergie : système de chauffage et de production d’eau chaude, norme énergétique, niveaux de consommation d’énergie…

Ces facteurs permettent de déterminer la valeur vénale d’un bien, donc son prix de vente.

Vous connaissez désormais tout de la valeur vénale : sa définition, son utilité, ainsi que son mode de calcul. Pour réussir l’évaluation de votre bien immobilier et fixer un prix de vente aussi proche que possible de la réalité du marché suisse, il est recommandé de travailler avec un courtier immobilier : de par sa connaissance du marché, il est en mesure d’évaluer un bien au plus juste.