Surface habitable nette : de quoi s’agit-il et comment la calculer ?

Dans le contexte d’une vente immobilière en Suisse, la surface du bien constitue une caractéristique majeure susceptible d’influer sur le montant de la transaction. Même s’il n’existe pas d’obligation légale en ce sens, il est donc recommandé d’indiquer la surface habitable dans l’annonce de vente. Mais comment la déterminer, compte tenu des variations qui existent d’un canton à l’autre ? Découvrez en quoi consiste la surface habitable nette et comment la calculer.

Surface habitable, utile ou pondérée : comment faire la différence ?

Avant toute chose, il convient de bien comprendre ce qui distingue plusieurs notions proches relatives à la superficie d’un bien immobilier en Suisse :

• La surface habitable correspond à la superficie cumulée de toutes les pièces propres à l’habitation. Il faut faire la différence entre la surface habitable brute, qui tient compte des murs intérieurs et extérieurs, et la surface habitable nette, qui se concentre sur l’intérieur des pièces. Cette seconde notion est la plus importante, puisqu’elle sert à déterminer le prix de vente d’un bien immobilier ou le montant du loyer par mètre carré dans le cadre d’une location.
• La surface utile renvoie à la surface habitable totale, celle-ci intégrant les caves, les garages et les locaux techniques.
• La surface pondérée tient compte de la surface habitable et des murs extérieurs ou mitoyens, en pondérant ces derniers en fonction de leur épaisseur. Moins courante, mais plus précise, cette mesure permet de déterminer la valeur d’un bien au-delà de ses caractéristiques propres.

Surface habitable nette : de quoi est-elle composée ?

Entrons maintenant dans le détail de la surface habitable nette et de ce qu’elle recouvre dans un bien immobilier. En pratique, celle-ci est composée de la somme des surfaces de l’ensemble des pièces propres à l’habitation, mais uniquement les pièces chauffées qui répondent à des critères de volume, de hauteur sous plafond, d’éclairage et de ventilation. Bien que la composition exacte de cette mesure varie en fonction des cantons, voici les éléments que l’on retrouve généralement dans le calcul de la surface habitable nette :

• Les pièces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre, à l’exception de certains prolongements comme les mezzanines. Au niveau des combles, cette hauteur doit concerner au moins la moitié de la surface utilisable.
• Les pièces dont le volume est d’au moins 20 m³, avec un minimum de 15 m³ par occupant pour les chambres.
• Les pièces bénéficiant d’une aération et d’un éclairage naturels. Cet éclairage doit avoir pour source une ou plusieurs fenêtres représentant une surface équivalente à 1/8^e au moins de la superficie du plancher (et à 1 m² au moins).
• Les locaux annexes : salles de bains, W.-C. séparés, dressing attenant à une pièce habitable, ou cellier.
• Les éléments d’aménagement fixes, comme les blocs d’une cuisine aménagée, les foyers de cheminée, les escaliers intérieurs, et les rangements encastrés (placards ou armoires), qui doivent être permanents et non démontables pour être pris en compte dans le calcul de la surface habitable nette.

Comment calculer la surface habitable nette ?

Une fois que l’on connaît les espaces inclus dans la surface habitable nette, il reste à calculer celle-ci. La méthode la plus courante consiste à prendre les mesures des pièces entre les murs intérieurs, en incluant l’ensemble des espaces habitables : salon, chambres, cuisine, salles de bains, etc. La notion d’ « espace habitable » est basée sur les indications de hauteur sous plafond, de volume et de confort données plus haut. Cela exclut donc les pièces qui ne respectent pas ces critères et/ou qui ne sont pas chauffées.

Attention : cette méthode de calcul doit tenir compte des spécificités de chaque pièce. À titre d’exemple, les combles ne sont intégrés au calcul qu’à condition que la hauteur sous plafond minimale couvre au moins 50 % de la surface utilisable. Par ailleurs, le volume en mètres cubes n’est comptabilisé qu’à partir d’une hauteur de 1,30 mètre sous le plafond ou sous les chevrons.

Quelles variations existent en fonction des cantons suisses ?

Le mode de calcul de la surface habitable nette n’est pas uniformisé en Suisse : il est susceptible de varier en fonction des cantons. Par exemple, le canton du Valais base ses calculs sur la surface brute, alors que d’autres cantons tels que Vaud et Fribourg adoptent des méthodes de calcul spécifiques qui incluent également la prise en compte des surfaces des balcons et terrasses. Voici quelques exemples de variations cantonales :

• La hauteur sous plafond minimale varie selon les cantons. De façon générale, elle est située entre 1,80 mètre et 2,20 mètres. Néanmoins, dans de nombreux cantons (Genève, Vaud, Valais, Neuchâtel, Jura, Fribourg, Berne…), cette hauteur minimale est fixée à 2,40 mètres.
• Le canton du Valais s’appuie sur la surface habitable brute, qui inclut toutes les surfaces, y compris les murs extérieurs et les murs mitoyens (ceux-ci étant pondérés à 50 %).
• Les cantons de Fribourg, de Neuchâtel et de Vaud retiennent la notion de surface de vente nette. Celle-ci est calculée en tenant compte de la surface habitable nette, augmentée des murs intérieurs et des surfaces externes pondérées, mais en excluant les murs extérieurs et mitoyens. En outre, les balcons sont pondérés à 50 % et les terrasses comptent pour un tiers de leur surface.

La surface habitable nette constitue donc un critère déterminant en Suisse, compte tenu de son influence sur la valeur d’un bien immobilier. Mais il ne suffit pas de connaître les règles générales relatives au mode de calcul : il faut aussi prendre en compte les variations propres aux différents cantons. L’aide de professionnels de l’immobilier est donc souhaitable pour calculer correctement cet indicateur essentiel.

Foire aux questions sur la surface habitable nette en Suisse