Quels fonds propres mobiliser pour financer votre achat immobilier en Suisse ?

En Suisse, l’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une résidence principale passe forcément par l’injection de fonds propres. Ceux-ci représentent au minimum 20 % de la valeur du bien, dont 10 % qui ne sont pas issus de la prévoyance professionnelle (ou 2^e pilier). Alors, quels fonds propres mobiliser pour financer l’achat de votre bien immobilier ? FGP Swiss & Alps vous guide.

Comment fonctionnent les fonds propres dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?

En Suisse, il est d’usage que la banque prête 80 % du montant nécessaire à l’achat d’un bien immobilier à usage propre. Ce prêt est constitué d’une hypothèque de premier rang (environ 65 % de la valeur du bien) et d’une hypothèque de deuxième rang (environ 15 %). Les 20 % qui restent, ce sont les fameux « fonds propres » : le capital que l’acheteur doit lui-même réunir afin de financer son projet.

Ces 20 % de fonds propres sont obligatoires. Ils se décomposent comme suit :

• Au moins 10 % des fonds propres proviennent de l’épargne ou d’autres sources de financement. On parle parfois de « fonds propres durs ».
• Les 10 % qui restent sont puisés dans le 2^e pilier (la prévoyance professionnelle).

Attention : à ces 20 %, vous devez ajouter les fonds permettant de couvrir les frais de notaire. En fonction des cantons, ceux-ci oscillent entre 3 et 5 % de la valeur du bien. Concrètement, cela signifie qu’il faut pouvoir injecter jusqu’à 25 % du montant emprunté pour obtenir un prêt hypothécaire.

Quelles sont les sources de fonds propres ?

Dans le contexte d’un projet d’achat immobilier en pays helvète, la question des fonds propres se pose nécessairement. Où trouver la somme d’argent nécessaire, à savoir : les 10 % qui ne proviennent pas de l’épargne professionnelle ? La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de mobiliser différentes sources dans le but d’atteindre le montant requis. Nous avons listé les principales caractéristiques ci-dessous. Mais attention : ces solutions sont valables uniquement pour l’achat d’un bien immobilier destiné à l’usage propre.

Votre épargne personnelle

C’est la source de fonds propres à laquelle vous pensez forcément en premier : l’argent que vous avez mis de côté au fil des années. Ces fonds peuvent dormir sur un compte (courant ou privé) ou dans un coffre-fort, ou provenir de vos bas de laine. Néanmoins, il est préférable de ne pas engager toutes vos économies dans votre hypothèque : pensez à conserver une petite réserve pour pallier un imprévu.

Votre prévoyance individuelle (3^e pilier)

Le capital de votre épargne prévoyance individuelle peut être utilisé pour alimenter vos fonds propres dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire. La loi vous donne le droit de puiser dans le pilier 3a pour financer votre résidence principale. Quant à l’argent placé dans un pilier 3b, il peut être employé librement. Gardez en tête que les retraits effectués sur le 3^e pilier sont imposés, et qu’il est bon de remplacer progressivement cet argent qui vous servira lors de votre retraite. À défaut, vous avez aussi la possibilité de nantir le capital sans le retirer.

Un prêt octroyé par un tiers

Un prêt obtenu auprès d’un tiers peut vous aider à augmenter vos fonds propres. Il peut s’agir d’un membre de votre famille, d’un ami, d’un collègue de travail, ou même de votre employeur. La condition, c’est que ce prêt soit consenti sans intérêts ni délai d’amortissement : dans le cas contraire, le montant emprunté serait intégré à l’endettement pris en compte par la banque pour calculer votre capacité financière.

Une donation ou une avance sur héritage

Pour aider leurs enfants à devenir propriétaires, beaucoup de parents acceptent de participer à l’augmentation des fonds propres. Cela peut être fait via une donation ou par le biais d’un avancement d’hoirie (une avance sur la future part d’héritage). Attention : la somme donnée ou avancée peut être imposée en fonction du degré de parenté et du canton.

Votre assurance vie

Si vous disposez d’une assurance vie, vous pouvez racheter tout ou partie du contrat pour alimenter vos fonds propres. Afin que cette opération soit viable, la valeur de rachat doit être intéressante. Il est également possible de nantir l’assurance.

Vos actifs financiers

Vos fonds propres peuvent aussi provenir de votre portefeuille d’actifs : titres, actions, obligations, fonds de placement… Vous pouvez les vendre si leur cours est élevé, ou choisir de les mettre en gage : c’est le principe du « crédit lombard ».

Un bien immobilier ou un terrain

Vous possédez un autre logement ou un terrain à bâtir ? Un bien immobilier peut être mis en gage : la banque prend en compte sa valeur vénale pour calculer l’apport en fonds propres.

Une augmentation hypothécaire

L’un de vos proches est propriétaire de son logement ? Il peut demander à augmenter son hypothèque, et vous remettre la somme qui résulte de la différence entre sa nouvelle hypothèque et l’ancienne. Attention : cette opération aura un impact sur son taux d’intérêt.

Vos objets de valeur

Bijoux, or et autres métaux précieux, mobilier de valeur, œuvres d’art… Vous pouvez accroître vos fonds propres en vendant tout objet de valeur en votre possession, ou en les mettant en gage.

Des travaux personnels

Si vous avez des compétences en construction ou en rénovation, et que vous prévoyez de réaliser des travaux dans le logement acquis, ceux-ci peuvent être comptabilisés au titre de l’apport personnel.

Comment débloquer la prévoyance professionnelle ?

Comme expliqué plus haut, 10 % des fonds propres sont puisés dans la prévoyance professionnelle, ou 2^e pilier. Pour autant, l’utilisation de cette épargne est très réglementée. Pour l’utiliser, vous devez respecter plusieurs conditions :

• Avoir épargné un minimum de 20 000 francs.
• Obtenir l’accord de votre époux(se) si vous êtes marié(e).
• En cas de revente du bien avant l’âge de la retraite : reverser le capital prélevé lors du prêt hypothécaire dans la même épargne.

Une autre condition est liée à votre âge : si vous avez plus de 50 ans au moment de la demande de prêt, vous pouvez disposer du montant disponible à vos 50 ans, ou de la moitié du montant détenu lors de la souscription.

Il existe aussi une autre possibilité : pratiquer le nantissement plutôt que de retirer l’argent du 2^e pilier. Ainsi, vous pouvez emprunter jusqu’à 90 % de la valeur du bien. L’avantage, c’est que le capital reste dans l’épargne et continue de générer des intérêts. Mais cette option est réservée aux hauts revenus.

Enfin, certaines professions n’ont pas de prévoyance professionnelle obligatoire : les entrepreneurs, les artisans, les indépendants, les professionnels libéraux… Dans ce cas de figure, vous pouvez remplacer les 10 % du 2^e pilier par un cautionnement hypothécaire souscrit auprès d’une coopérative – avec, néanmoins, des frais importants.

Vous savez désormais quelles sources mobiliser pour trouver vos fonds propres, et ainsi débloquer votre prêt hypothécaire. Pour terminer, sachez qu’il peut s’avérer intéressant d’injecter dans l’hypothèque plus que les 20 % requis : c’est un levier particulièrement efficace pour négocier un taux d’intérêt avantageux.

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