Quelles sont les grandes étapes d’une vente immobilière en Suisse ?

Une bonne préparation : c’est la clé d’un processus de vente réussi. Si vous envisagez de vendre une maison ou un appartement, vous devez anticiper en prenant connaissance des grandes étapes qui vous attendent. En effet, entre la naissance de votre projet et sa concrétisation, il s’agira de réaliser un certain nombre d’actions indispensables. Justement, quelles sont les étapes de la vente d’un bien immobilier en Suisse ?

Avant toute chose : définissez les contours de votre projet de vente

Avant de vous lancer dans les étapes de la vente d’un bien immobilier, il faut délimiter les contours de votre projet. À commencer par vos motivations : quelles sont vos raisons de vendre ? Un événement familial (naissance, mariage, divorce, décès) ? Un changement professionnel ? Le désir de rejoindre un autre canton ? Un déménagement à l’étranger ?

Cette phase de réflexion vous aidera à envisager la suite, par exemple : l’achat d’un autre logement. Elle vous permettra aussi d’identifier clairement les étapes de la vente de votre bien immobilier.

Vous devez également prendre en compte les conséquences financières de la vente, surtout si le bien concerné est grevé par une ou plusieurs hypothèques. Vos options dépendent du modèle hypothécaire choisi : une hypothèque à taux fixe peut être résiliée (moyennant des pénalités), transmise à l’acheteur, ou transférée vers le nouveau projet d’achat. Dans le cas d’une hypothèque à taux variable, la résiliation est possible à tout moment, dans le respect du préavis convenu.

Réfléchissez enfin aux frais qui vous attendent :

• Frais de mise en vente : commission du courtier, coût de la publication de l’annonce, etc.
• Impôt sur les gains immobiliers.
• Frais de notaire lors de l’achat.

Ces prérequis terminés, il est temps de visualiser les étapes d’une vente de bien immobilier en terre helvète.

Les étapes de la vente d’un bien immobilier en Suisse

Une transaction immobilière se décompose en 7 grandes étapes à suivre au plus près afin de garantir sa réussite.

1. Choisir le bon courtier et le mandat de vente adéquat

Vous pouvez bien entendu décider de vendre votre logement par vous-même, mais l’accompagnement par un professionnel est fortement recommandé : c’est la clé pour vendre plus vite, plus efficacement, et au bon prix.

Néanmoins, le choix du bon courtier est essentiel. Il doit connaître parfaitement le marché local, réaliser une estimation de qualité, avoir une solide expérience et des compétences prouvées. Sans oublier qu’il doit vous inspirer confiance.

La question du mandat est au moins aussi importante. Le mandat de vente est un contrat qui encadre la collaboration et donne les moyens au courtier de prendre en charge toutes les étapes de la vente du bien immobilier. Nous vous conseillons d’opter pour un mandat exclusif : votre propriété ne pourra être vendue que par ce courtier, qui sera donc plus impliqué dans la transaction. En outre, l’exclusivité confère plus de valeur au logement et permet d’éviter de le surexposer dans plusieurs agences.

2. Fixer le bon prix de vente (à la suite d’une estimation)

Parmi les étapes de la vente d’un bien immobilier, l’estimation est l’une des plus déterminantes. En effet, le prix de vente ne doit pas être fixé à la légère : trop élevé, et vos délais risquent de se prolonger inutilement. Trop bas, et vous y perdrez de l’argent.

C’est pourquoi l’estimation est incontournable, puisqu’elle permet de déterminer la valeur vénale du bien, et donc sa valeur commerciale : le montant que les acheteurs seront disposés à payer pour l’acquérir, en fonction de l’état du marché. Cette valeur dépend de plusieurs paramètres :

• L’emplacement du logement (canton, ville, quartier, rue).
• L’état du bâtiment (âge, qualité des matériaux).
• Les caractéristiques du bien (nombre de pièces, surface habitable, état général).
• Les prestations proposées (ce que votre logement a « en plus » par rapport aux autres).

Seul un courtier est en mesure d’évaluer un prix de vente de façon précise, en appliquant des méthodes à l’efficacité prouvée, mais aussi en faisant preuve d’impartialité. Ce qui est difficile pour un propriétaire, trop attaché émotionnellement à son bien.

3. Rassembler la documentation autour du logement

Dans l’optique de vendre un bien, vous devez réunir un certain nombre de documents dans un dossier ad hoc :

• Un extrait du registre foncier.
• Un plan du bâtiment.
• Des documents de financement.
• La liste des investissements réalisés dans le bien.
• Les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, gaz, électricité, radon, diagnostic énergétique CECB… en fonction des situations).

4. Mettre le bien en valeur et publier une annonce

L’étape suivante consiste à valoriser votre propriété afin de prendre des photographies attractives. Celles-ci seront publiées dans votre annonce de vente et/ou intégrées à une brochure professionnelle. Il est possible, également, de réaliser une vidéo du logement.

En tout état de cause, il est important de donner de votre bien la meilleure impression possible, dès l’annonce. D’une part, vous devez choisir les visuels les plus réussis et soigner le texte descriptif, en incluant les informations attendues par les acheteurs : situation géographique, superficie, nombre de pièces, prestations, etc. D’autre part, il faut sélectionner les plateformes d’annonces les plus pertinentes, afin de toucher un maximum d’acheteurs potentiels.

Notez qu’en travaillant avec un courtier, cette phase de la transaction – comme toutes les étapes de la vente du bien immobilier – sont prises en charge.

5. Organiser des visites du logement

La phase des visites est cruciale parmi les étapes de la vente d’un bien immobilier : c’est en découvrant votre maison ou votre appartement que les acheteurs vont se décider à faire une offre. Il est donc essentiel de préparer ces visites avec soin :

• Dégagez du temps pour conduire chaque visite, sans presser les acheteurs.
• Fixez des rendez-vous aux moments de la journée où la lumière naturelle est favorable.
• Préparez votre logement avant chaque visite (rangement, nettoyage, dépersonnalisation).
• Organisez une visite intégrale et consciencieuse du logement.
• Anticipez les questions que peuvent poser les acheteurs afin d’y répondre avec un maximum de précision.

6. Réceptionner et étudier les offres d’achat

Si votre bien a été affiché au bon prix et que les visites se déroulent bien, vous allez recevoir plusieurs offres d’achat. Il est primordial de les étudier avec soin, si possible avec l’aide d’un courtier.

Première chose à faire : écarter d’emblée les propositions qui manquent de sérieux, comme celles qui ne s’appuient pas sur un projet de financement rigoureux. Parmi les offres qui restent, ne choisissez pas forcément la plus haute, mais celle qui semble le plus solide. Si aucune ne vous convient, vous avez aussi la possibilité de les décliner toutes ou de faire une contre-offre.

7. Préparer et signer les actes chez le notaire

Une fois l’accord trouvé sur le prix et sur la date, vous arrivez aux dernières étapes de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit de préparer et de signer les documents officiels de la transaction.

• D’abord, le projet d’acte de vente. La forme la plus courante est la vente à terme : l’acheteur verse un acompte de 10 % sur le compte du notaire et le solde est payé lors de la signature finale.
• Ensuite, le contrat de vente proprement dit. Si l’étape précédente a été bien menée, celle-ci n’est qu’une formalité : le notaire lit l’intégralité du contrat avant de le faire signer par les deux parties. C’est le moment de poser toutes vos questions.

À l’issue de la signature, vous recevez le solde du prix de vente (versé sur le compte du notaire quelques jours avant) et remettez les clés à l’acheteur. N’oubliez pas de signer la réquisition de transfert, qui permet au registre foncier de modifier les noms des propriétaires de la parcelle vendue.

Vous connaissez désormais les étapes de la vente d’un bien immobilier. Pour un maximum de sécurité et d’efficacité, faites-vous accompagner par un courtier.

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