Impôt sur le gain immobilier : Comment est-il calculé en fonction des cantons ?

Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, le bénéfice généré est imposé. Le mode de calcul diffère selon les cantons, mais repose sur deux piliers : le montant du bénéfice réalisé et la durée de possession du logement. De plus, sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’un report de l’impôt. Dans cet article, FGP Swiss & Alps vous explique le fonctionnement de l’impôt sur le gain immobilier et vous aide à calculer approximativement le montant à payer.

Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier ?

Dès lors qu’un propriétaire réalise un bénéfice sur la vente d’un bien immobilier (habitation ou terrain), il est redevable de l’impôt sur le gain immobilier. Cela se produit lorsque la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est favorable au vendeur. Sachant que de nombreux frais peuvent être déduits de ce bénéfice :

• Frais de vente : commission de courtage, dépenses engagées pour la publication de l’annonce, indemnité de résiliation anticipée de l’hypothèque…
• Frais liés à l’achat : droits de mutation, émoluments et honoraires du notaire, investissements ayant généré de la valeur ajoutée au sein du bien concerné (comme des travaux d’amélioration).

En lieu et place du prix d’achat, il est possible (et, dans certains cas, préférable) de tenir compte de l’estimation fiscale, à condition que celle-ci soit en vigueur depuis au moins 10 ans. Vous la trouverez sur l’extrait de Registre foncier ou sur un avis de taxation. Vous pouvez utiliser la valeur la plus favorable au moment de la vente.

Comment est calculé l’impôt sur le gain lors d’une vente immobilière ?

Le calcul de l’impôt sur le gain immobilier varie d’un canton à l’autre. Toutefois, il repose sur deux principes fondamentaux : le barème d’imposition peut être proportionnel ou progressif, mais tient compte dans tous les cas de la durée de possession.

• Dans le cas du barème proportionnel, chaque gain est imposé au même taux. Celui-ci est dégressif en fonction de la durée de détention : plus vous possédez le logement depuis longtemps, et moins vous payez d’impôt sur le gain immobilier. Par exemple, dans le canton de Genève, le bénéfice est taxé à hauteur de 50 % en deçà de 2 ans de possession.
• Dans le cas du barème progressif, le taux d’imposition varie en fonction du gain réalisé et de la durée de détention. Ainsi, dans le canton du Valais, l’impôt peut atteindre près de 40 % si vous détenez le bien depuis moins d’1 an et que le bénéfice excède 100 000 francs.

Dans quels cas peut-on reporter l’impôt ?

Dans certaines situations, l’impôt sur le gain immobilier peut faire l’objet d’un report. Cela arrive lorsque le changement de propriétaire est la conséquence d’une succession, d’une donation ou d’un avancement d’hoirie, ou s’il a lieu au sein du couple.

Autre cas de figure : si le produit de la vente est réinvesti dans l’achat d’un nouveau logement servant de résidence principale, toujours en Suisse. La transaction doit se faire dans un « délai raisonnable » : entre 2 et 4 ans en fonction du canton. L’impôt est reporté pour la part du bénéfice investie dans le nouveau bien.

Attention : il s’agit d’un report et non d’une suppression. L’impôt est réglé a posteriori lors de la vente à un tiers, et porte sur le prix d’achat initial. La durée de possession du propriétaire précédent est prise en compte.

Quel est le mode de calcul de l’impôt sur le gain immobilier par canton ?

Dans les cantons de Fribourg, de Genève et de Vaud, le gain est imposé de manière proportionnelle.

• Fribourg : taux d’imposition de 35,2 % pour une durée de détention allant jusqu’à 2 ans, et jusqu’à 16 % au-delà de 15 ans. Si le bénéfice excède 400 000 francs pour un bien possédé depuis moins de 5 ans, l’impôt est augmenté de 40 %.
• Genève : taux d’imposition de 50 % en dessous de 2 ans, avec un minimum de 10 % pour 25 ans et plus.
• Vaud : taux d’imposition maximal de 30 % (1 an de possession) et jusqu’à un minimum de 7 % (à partir de 24 ans de possession).

Dans les cantons de Berne, du Jura, de Neuchâtel et du Valais, le gain est imposé de manière progressive et selon la durée de détention.

• Berne : taux d’imposition maximal de 40 %, réduit de 2 % pour chaque année de possession, avec une majoration de 10 à 70 % pour une durée de propriété inférieure à 5 ans. Le taux progressif s’applique à hauteur de 1,44 % aux 2 700 premiers francs et monte jusqu’à 8,1 % sur les gains supérieurs à 195 300 francs.
• Jura : taux d’imposition de 3,5 % jusqu’à 50 000 francs de bénéfice, 4,5 % jusqu’à 100 000 francs, et 5,5 % jusqu’à 200 000 francs. À partir de 10 ans de possession : réduction de 1 % de l’impôt par année.
• Neuchâtel : taux d’imposition de 10 % sur les 5 000 premiers francs et jusqu’à 30 % sur les bénéfices supérieurs à 135 000 francs. À partir de 5 ans de détention : réduction de 6 % par an.
• Valais : taux d’imposition de 19,2 % jusqu’à 50 000 francs, 28,8 % jusqu’à 100 000 francs et 38,4 % au-delà. Un allègement progressif s’applique pour chaque année de détention, avec un maximum de respectivement 1 %, 2 % et 3 % au-delà de 25 ans.

Si vous prévoyez de réaliser un bénéfice important lors de la vente de votre propriété, il peut s’avérer pertinent de calculer votre futur impôt sur le gain immobilier. Demandez l’aide de votre courtier.