Impôt foncier : Impôts sur les biens immobiliers en Suisse

Si vous envisagez d’acheter une propriété en Suisse, l’impôt sur les biens immobiliers est l’un des éléments les plus importants à prendre en compte. Avec des réglementations en constante évolution qui diffèrent d’un canton à l’autre, la fiscalité immobilière suisse peut être un sujet complexe que les acheteurs et les vendeurs ont tout intérêt à maîtriser. Impôt foncier, impôt sur la fortune, impôt sur le transfert de propriété, impôt sur la valeur locative… Voici ce qu’il faut savoir sur les impôts fonciers en Suisse.

L’impôt sur les biens immobiliers en Suisse : Comment cela fonctionne-t-il ?

Les impôts fonciers en Suisse englobent de multiples éléments que, en tant que propriétaire, vous devez prendre en compte avant même de faire estimer votre bien par un expert. En tant qu’acheteur, comprendre que l’acquisition d’un bien immobilier implique diverses taxes ponctuelles et récurrentes vous aidera à faire le bon choix et à optimiser votre montage financier.

Dès que les frais de notaire sont payés, les autorités fiscales reçoivent leur première part. S’y ajoutent alors l’impôt foncier, l’impôt sur la fortune et l’impôt sur les plus-values immobilières.

Les différences entre les cantons compliquent les règles. L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas le même à Genève et dans le canton de Vaud, par exemple. Le montant varie également en fonction de la durée de possession du bien.

Les experts de FGP Swiss & Alps sont là pour vous guider dans les subtilités de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Suisse.

Le système fiscal suisse : A chaque canton, son impôt foncier

L’impôt foncier ne s’applique pas partout en Suisse. Ainsi, les cantons de Zurich, Neuchâtel, Bâle-Campagne, Glaris, Zoug, Soleure, Schwytz et Argovie en sont exonérés.

Ailleurs, l’impôt foncier sert de « compensation fiscale pour l’utilisation d’une partie du territoire municipal ». Elle est calculée sur la base de la valeur globale de la propriété, indépendamment des dettes contractées pour l’acquérir.

La valeur locative imputée : Un élément clé du système suisse d’imposition foncière

La notion de valeur locative est au cœur de la fiscalité immobilière suisse. Ce chiffre – utilisé dans le calcul de vos impôts – correspond au revenu que votre bien immobilier générerait s’il était loué. Cette valeur théorique est égale à 60 à 70 % de la valeur vénale du bien.

L’impôt sur la valeur locative s’applique à toute habitation utilisée comme résidence principale. Le « revenu foncier imposable » qu’il représente concerne tout propriétaire, qu’il loue ou non son bien. Les frais d’entretien, d’administration et de fonctionnement du bien peuvent être déduits du revenu imposable… Ceci étant dit, cette notion – ainsi que celle de valeur locative – est sur le point de devenir sans objet.

La Suisse supprime l’impôt sur la valeur locative

Le 14 juin 2023, le Conseil national suisse a adopté un nouveau système de taxe d’habitation, qui supprime la notion de valeur locative.

Auparavant, les propriétaires devaient déclarer la valeur locative comme revenu imposable, même s’il n’y avait pas de revenu.

Pourquoi taxer les gens sur ce revenu fictif ? La valeur locative était considérée comme un revenu en nature, car le propriétaire pouvait se loger gratuitement dans sa propre propriété. Introduit comme un impôt extraordinaire pendant la Première Guerre mondiale, l’impôt sur la valeur locative n’est plus adapté aux réalités d’aujourd’hui. Certains y voient même un frein à l’accession à la propriété en Suisse, où la proportion de propriétaires est beaucoup plus faible que dans les pays européens voisins.

Après plusieurs tentatives infructueuses, la nouvelle proposition visant à mettre fin à l’impôt sur la valeur locative s’est imposée au Conseil national par 158 voix contre 31. Le texte passera ensuite devant le Conseil des Etats avant d’être soumis au vote populaire.

Les propriétaires ne seront plus imposés sur la base du revenu locatif potentiel de leur bien immobilier. Cette mesure met fin à l’impôt sur la valeur locative en Suisse, tant pour les résidences principales que pour les résidences secondaires.

En contrepartie, la déductibilité du carried interest sera limitée à 40 % du rendement imposable des actifs. Il convient également de noter que les frais d’entretien ne seront plus déductibles, à l’exception des travaux de restauration des monuments historiques.

Enfin, les personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier à usage personnel bénéficieront d’un traitement spécial. Ils peuvent déduire leurs carried interests à hauteur de 10 000 CHF pour les conjoints et de 5 000 CHF pour les autres contribuables. À partir de la deuxième année, la déduction maximale est réduite de 10 % chaque année jusqu’à ce qu’elle atteigne 40 %.

Impôt sur la fortune immobilière en Suisse

Les taxes immobilières en Suisse comprennent un impôt annuel sur la fortune avec un taux dégressif allant de 0 à 1% selon le canton et la situation du contribuable.

Légalement, tout investissement qui génère des revenus ou des bénéfices, y compris les biens mobiliers tels que les avoirs bancaires, les polices d’assurance-vie et les actions de sociétés, est considéré comme un « patrimoine ». Les biens immobiliers sont également inclus, mais les biens ménagers et les effets personnels sont exonérés de l’impôt sur la fortune.

L’impôt sur la fortune est calculé sur la base de la valeur du bien et varie selon les cantons. Tous les biens doivent être déclarés aux autorités fiscales, qui prennent en compte la nature et le mode d’acquisition, et pas seulement le prix d’achat. Les hypothèques sont également prises en compte.

La valeur fiscale de votre bien sera réévaluée régulièrement. Vous êtes tenu d’informer l’administration fiscale de tout changement, tel que des travaux qui en augmentent la valeur.

Impôt sur la fortune : Variations cantonales

Les impôts sur les biens immobiliers en Suisse varient d’un canton à l’autre. L’impôt sur la fortune, en particulier, est prélevé par les cantons, chacun d’entre eux pouvant avoir sa propre définition de la « fortune ». À Genève, les œuvres d’art exposées au domicile du propriétaire sont exonérées de l’impôt sur la fortune, car elles sont considérées comme des biens meubles. A l’inverse, à Zurich, toutes les œuvres d’art font partie de la fortune du contribuable.

Ces disparités se reflètent également dans le calcul de la fortune immobilière et des impôts. Certains cantons se concentrent sur la valeur marchande, d’autres sur le rendement. Les franchises et les tranches d’imposition peuvent également fluctuer fortement.

Droits de mutation et impôts sur les gains immobiliers en Suisse

La revente de biens immobiliers fait également l’objet de mécanismes fiscaux spécifiques : les droits de mutation et l’impôt sur les plus-values immobilières.

L’impôt sur les mutations foncières en Suisse

En Suisse, les droits de mutation sont perçus par les cantons ou, dans certains cas, par les communes. Cet impôt – généralement payé par l’acheteur (bien que certains cantons taxent également le vendeur) – s’applique au transfert de propriété d’un bâtiment ou d’un terrain. Son montant est basé sur le prix de vente.

Notez que les droits de mutation ne s’appliquent pas dans tous les cantons. Dans les cantons de Schwytz, Argovie, Glaris, Uri, Zoug, Zurich, Tessin et Schaffhouse, vous n’aurez pas à payer de droits de mutation. En revanche, vous devrez payer au notaire des droits de mutation ou des droits de registre foncier.

Impôt sur les plus-values immobilières

Dans le cadre du système d’imposition des biens immobiliers, le principal impôt à payer lorsqu’un particulier vend un bien immobilier en Suisse est l’impôt sur les gains immobiliers. Comme souvent, les règles diffèrent d’un canton à l’autre et le montant est calculé en fonction de la durée de détention du bien (plus la durée de détention est courte, plus l’impôt est élevé), ainsi que d’un pourcentage d’imposition. S’il n’y a pas de plus-value, il n’y a pas d’impôt sur les gains immobiliers. Enfin, vous pouvez voir le montant de votre impôt sur les plus-values immobilières réduit si vous utilisez les bénéfices de la vente d’un bien pour en acheter un autre. Le paiement de l’impôt peut alors être différé et une déduction est appliquée en fonction de la part du bénéfice utilisée pour le nouvel achat.

En Suisse, l’impôt sur les gains immobiliers est calculé selon la formule suivante :

(Prix de vente – Prix d’achat) x taux d’imposition appliqué par le canton selon votre situation / 100

Ce que vous obtenez, c’est le montant de l’impôt sur les plus-values à payer à l’administration fiscale.

Taux d’imposition des gains immobiliers en Suisse

Les taux d’imposition des gains immobiliers varient considérablement d’un canton à l’autre. À Genève, par exemple, les gains immobiliers sont imposés à un taux de 50 % pendant les deux premières années, qui tombe progressivement à 2 % après 25 ans.

Dans le canton de Vaud, le barème est plus dégressif que celui de l’impôt genevois sur les gains immobiliers mais ne descend jamais en dessous de 7%, atteint la 24ème année. Il commence à 30 % la première année, pour descendre à 15 % après 8 à 9 ans, et ainsi de suite.

A Fribourg, le taux d’imposition des gains immobiliers est de 22% les deux premières années et reste au minimum de 10% à partir de la 15ème année.

Le montant de l’impôt sur les plus-values immobilières dépend de la durée de détention du bien. D’une manière générale, plus le bénéfice de la vente est important et plus la durée de détention est courte, plus l’impôt est élevé.

La détermination de votre barème fiscal spécifique est une étape importante dans l’achat d’un bien immobilier en Suisse. Les experts de FGP Swiss & Alps sont là pour vous fournir toutes les informations nécessaires.

Faits marquants sur les taxes foncières en Suisse

Les différences d’assiette et de règles fiscales font de l’impôt sur les biens immobiliers en Suisse une question complexe. L’emplacement, la composition du ménage et la durée de la propriété peuvent avoir un impact sur les charges fiscales des propriétaires.

Les propriétaires devront donner la priorité à la planification fiscale, car la suppression de l’impôt sur la valeur locative limite les déductions. La planification fiscale doit devenir une priorité pour les acheteurs, les propriétaires et les vendeurs.

Votre courtier FGP Swiss & Alps vous aidera à estimer l’impôt foncier lié à l’achat et à la possession d’une maison en Suisse. Il peut également vous informer sur les règles cantonales spécifiques à votre situation.

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