Hypothèque à taux variable : Un modèle de financement très flexible

L’hypothèque à taux variable fait partie des modèles de financement classiques pour acheter un bien immobilier en pays helvète. Elle se distingue de l’hypothèque à taux fixe par sa grande flexibilité : son taux et sa durée ne sont pas arrêtés lors de la souscription, il n’existe pas de montant minimum ni de limite dans le temps, et il est possible de résilier ou de changer de modèle hypothécaire à tout moment. Comment fonctionne ce type de prêt ? Est-ce la bonne solution pour votre projet immobilier en Suisse ?

Comment fonctionne une hypothèque à taux variable ?

Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, dont les intérêts restent constants tout au long de la durée du prêt, l’hypothèque à taux variable voit le montant des intérêts évoluer dans le temps. En effet, le taux hypothécaire s’adapte aux conditions du marché, et donc à ses éventuelles fluctuations. Par ailleurs, ce type de prêt n’a pas de durée fixe (à l’inverse de l’hypothèque Saron, dont le taux varie également) ni de montant minimum, et il est souvent contracté pour de courtes périodes allant de 3 à 6 mois. Ce qui en fait le modèle de financement le plus flexible.

Néanmoins, c’est aussi le type de prêt le moins courant aujourd’hui dans la Confédération, alors qu’il était privilégié une vingtaine d’années en arrière. Ce revirement s’explique par un changement d’indice de référence. Auparavant, le taux variable constituait la base de calcul du taux locatif et se voyait maintenu à un niveau bas pour des raisons politiques. En 2008, le mode de calcul a changé : le taux locatif a pris pour référence le taux de refinancement de la Banque nationale suisse. Depuis lors, les établissements financiers sont libres de fixer arbitrairement le taux de l’hypothèque.

Comment évolue le taux hypothécaire variable ?

Par « taux variable », il faut comprendre que le taux d’intérêt est adapté individuellement par la banque aux conditions du marché des capitaux. Par conséquent, en souscrivant une hypothèque à taux variable, vous assumez le risque afférent à la fluctuation des marchés :

• Si le taux d’intérêt baisse, le vôtre aussi, et vos intérêts hypothécaires diminuent.
• Si le taux d’intérêt monte, le vôtre également, et vous devez payer davantage d’intérêts.

Cela constitue à la fois un avantage – dans le premier cas – et un inconvénient – dans le deuxième cas. Pour autant, les fluctuations des taux restent globalement modérées. Entre mars 2021 et février 2024, le taux variable est passé de 2,62 % à 2,89 %, ce qui traduit une hausse mesurée. Par comparaison, sur la même période, le taux fixe est passé de 1,32 % à 2,46 %, avec un maximum à 3,86 %, et le taux Saron est passé de 0,9 % à 2,59 % entre janvier 2022 et février 2024 (source : Money Park).

Autre point à prendre en compte : le taux appliqué par les établissements financiers dans le cadre d’une hypothèque à taux variable est identique pour la plupart des clients. Cela signifie que les spécificités de chaque demandeur (solvabilité, capacité financière, taux d’endettement, fonds propres) ne jouent presque aucun rôle dans la fixation du taux.

Pourquoi faire le choix de l’hypothèque à taux variable ?

Le prêt hypothécaire à taux variable offre l’avantage de la flexibilité, à de nombreux égards :

• Pas de montant minimum à emprunter, ce qui permet de contracter une hypothèque pour de petites sommes d’argent.
• Pas de durée fixe, ce qui le rend plus simple à résilier (sous réserve de respecter le préavis convenu), par exemple en cas de vente du bien financé. En effet, avec d’autres types d’hypothèques, les frais de résiliation peuvent revenir très cher.
• Possibilité d’amortir le prêt à tout moment, directement ou indirectement.
• Possibilité de le transformer en hypothèque à taux fixe ou en hypothèque Libor à la fin de chaque mois.

Avec, bien entendu, un autre avantage : si les taux baissent sur le marché, vos intérêts hypothécaires diminuent aussi… Même si le manque de transparence du calcul du taux hypothécaire par les établissements financiers fait que, souvent, les intérêts baissent moins vite que le taux lui-même (en comparaison avec une hypothèque Libor ou Saron).

Il faut aussi prendre en compte les inconvénients de l’hypothèque à taux variable :

• En cas de hausse des taux, vos intérêts hypothécaires augmentent automatiquement.
• Difficile de planifier le coût du prêt sur la durée.

Hypothèque à taux variable ou à taux fixe : quelle est la meilleure solution ?

Il n’y a pas réellement de solution meilleure qu’une autre : le bon choix dépend de votre situation personnelle et de la nature de votre projet.

La grande liberté permise par un prêt hypothécaire à taux variable est idéale si vous envisagez de vendre la propriété à courte échéance et que vous assumez le risque de voir les taux monter pendant cette période. L’avantage étant que vous pouvez adapter votre hypothèque à vos changements de situation. De son côté, l’hypothèque à taux fixe offre plus de stabilité et permet une meilleure planification des coûts. Enfin, notez qu’il est également possible de combiner les deux modèles de financement – hypothèque à taux variable et à taux fixe – sur des durées différentes. Parlez-en avec votre courtier immobilier.