Fiscalité immobilière en Suisse : grands principes, évolutions réglementaires et bonnes pratiques

Vous envisagez de devenir propriétaire en terre helvète ? Avant de lancer votre projet d’achat, il est important de savoir que les propriétaires suisses sont soumis à plusieurs impôts portant sur le ou les biens immobiliers qu’ils détiennent. En contrepartie, ils peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux, notamment la déductibilité de différents frais. Mais la fiscalité est une chose complexe dans la Confédération, compte tenu de la variété des impôts, de la diversité des pratiques d’un canton à l’autre, et des évolutions réglementaires. Dans ce guide de la fiscalité immobilière en Suisse, FGP Swiss & Alps vous présente les grands principes qui la caractérisent, les évolutions récentes, ainsi que les bonnes pratiques fiscales à appliquer.

La fiscalité immobilière suisse applicable aux biens détenus

En Suisse, les propriétaires sont soumis à une variété d’impôts à toutes les étapes de la détention d’un bien immobilier, depuis l’achat jusqu’à la revente. Cela concerne aussi bien les résidences principales que secondaires. Dans cette partie de notre guide sur la fiscalité immobilière en Suisse, nous faisons le point sur ces impôts relatifs à la possession d’un logement.

Lors de l’achat : les droits de mutation (intégrés aux frais de notaire)

Au moment d’acquérir un bien immobilier, le nouveau propriétaire est redevable des fameux frais de notaire. Ceux-ci sont essentiellement constitués d’un impôt : les droits de mutation, que l’on appelle aussi « droits d’enregistrement » ou « impôt à l’achat » selon les cantons. Cette contribution, cantonale ou communale, qui s’applique au moment du transfert de propriété, sert à couvrir les frais administratifs de la transaction. Ce n’est pas une particularité de la fiscalité immobilière suisse : ces droits existent dans la plupart des pays, comme en France.

Le montant des droits de mutation varie entre 0,1 % et 3,3 % du prix de vente, en fonction des cantons. À titre d’exemple, ils s’élèvent à 1,5 % dans le canton du Valais, à 3 % dans les cantons de Fribourg et de Genève, et à 3,3 % dans ceux de Neuchâtel et de Vaud.

Pendant la durée de détention du logement : les impôts annuels

Chaque année et durant toute la période de détention du logement, le propriétaire doit payer trois types d’impôts : l’impôt foncier et l’impôt sur la valeur locative sont obligatoires dans tous les cas de figure, tandis que l’impôt sur la fortune immobilière s’applique en fonction du montant du patrimoine du contribuable. La particularité de cette fiscalité immobilière suisse vient du fait que l’assiette de calcul de chaque taxe est susceptible de varier d’un canton à l’autre.

L’impôt foncier

L’impôt foncier (aussi connu sous le nom de « contribution immobilière ») concerne toute propriété inscrite au Registre foncier suisse. Il s’agit d’une contrepartie fiscale à l’utilisation d’une partie du territoire de la commune, que les propriétaires versent chaque année au canton (ou à la ville) où leur bien est situé. Là encore, ce n’est pas une particularité de la fiscalité immobilière suisse.

Cet impôt est calculé en prenant pour base la valeur brute du bien à l’issue de chaque période fiscale : il est dû pour l’année civile entière. Quant au taux d’imposition, il diffère selon le canton considéré. Par exemple, pour une personne physique, l’impôt foncier s’élève à 0,1 % de l’estimation fiscale dans le canton de Genève (impôt cantonal) et à 0,15 % dans le canton de Vaud (impôt communal). Dans certains cantons, comme celui de Neuchâtel, cet impôt n’existe tout simplement pas. [Notez que dans les textes officiels, le taux d’imposition foncier est exprimé en « pour mille » plutôt qu’en « pour cent ».]

La valeur locative

La valeur locative est une particularité de la fiscalité immobilière suisse. Elle correspond à un revenu fictif portant sur les logements en propriété à usage propre. Concrètement, les propriétaires helvètes paient des impôts sur les revenus théoriques qu’ils pourraient tirer de la mise en location de leur bien. De la sorte, le montant de la valeur locative vient augmenter l’imposition sur le revenu.

Cette valeur est calculée en tenant compte de plusieurs critères, comme les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces…), son emplacement, ou encore les loyers pratiqués dans la commune. En fonction des cantons, la valeur retenue oscille entre 60 % et 70 % du montant du revenu locatif théorique, mais sans pouvoir être inférieur ni supérieur à cette fourchette.

En contrepartie de l’impôt sur la valeur locative, les propriétaires ont la possibilité de déduire de leur revenu imposable les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien, et les coûts de rénovation ou de réparation. Néanmoins, le projet de suppression de la valeur locative prévoit aussi la disparition de certaines de ces déductions (voir plus bas).

L’impôt sur la fortune immobilière

En matière de fiscalité immobilière en Suisse, la valeur fiscale du logement vient s’ajouter au patrimoine pris en compte pour calculer l’impôt sur la fortune. Cette valeur fiscale correspond généralement au prix d’achat : en principe, un abattement permet de la diminuer chaque année. Ainsi, dans le canton de Genève, la valeur à reporter sur la déclaration fiscale diminue de 4 % chaque année jusqu’à atteindre un minimum de 60 % du prix d’achat au bout de 10 ans. Néanmoins, le mode de calcul peut différer grandement d’un canton à l’autre : certaines autorités s’appuient sur l’estimation réalisée par le Registre foncier, d’autres sur celle du cadastre, d’autres encore font réaliser une évaluation sur place.

Il faut savoir que l’impôt sur la fortune s’applique à la fortune nette du contribuable. Cela signifie que celui-ci peut déduire sa dette hypothécaire ainsi que les intérêts. En d’autres termes, plus la dette est élevée, et plus l’impôt diminue.

Enfin, chaque canton détermine le seuil à partir duquel un propriétaire est soumis à l’impôt : il est de 20 000 francs à Fribourg, mais de 108 601 francs à Genève.

Lors de la revente : l’impôt sur le gain immobilier

La fiscalité immobilière suisse prévoit une taxation de la plus-value réalisée lors de la revente, sans exonération possible (mais avec une option de report).

L’impôt sur le gain immobilier s’applique à la revente d’un bien lorsqu’un propriétaire réalise un bénéfice, c’est-à-dire lorsque la différence entre le prix d’achat et le prix de vente lui est favorable. C’est le vendeur qui s’acquitte de cet impôt prélevé par les cantons, et plus rarement par les communes.

Toutefois, il est possible de déduire du bénéfice imposable un certain nombre de dépenses :

• Les frais liés à la vente, comme la commission de courtage ou l’indemnité de résiliation anticipée de l’hypothèque.
• Les frais liés à l’achat, comme les droits de mutation, les émoluments et les honoraires du notaire, ou encore les investissements réalisés dans le bien dans le but d’en augmenter la valeur. On parle de « travaux à plus-value » ou d’ « impenses ». Cela concerne, par exemple, l’ajout d’un élément à la construction (extension, aménagement des combles, véranda…), la transformation complète du logement (avec une nouvelle répartition de l’espace intérieur), ou encore l’assainissement total d’un immeuble.

Sans surprise, le mode de calcul de l’impôt sur le gain immobilier varie d’un canton à l’autre : le barème d’imposition peut être proportionnel (chaque gain est imposé au même taux) ou progressif (le taux augmente à proportion du gain réalisé). Dans les deux cas, cet impôt est dégressif en fonction de la durée de possession. Par exemple, dans le canton de Vaud, le taux passe de 30 % pour 1 an de détention à un minimum de 7 % après 24 ans. Cet impôt a été établi afin de lutter contre la spéculation : plus une revente est rapide, plus elle est soumise à une forte fiscalité immobilière en Suisse.

Dans certains cas, l’impôt peut être reporté, par exemple lorsque le produit de la vente est réinvesti dans l’achat d’une nouvelle résidence principale. La transaction doit avoir lieu dans un maximum de 2 à 4 ans, selon les cantons. Le report concerne la part du bénéfice qui a été réinvestie.

Les déductions fiscales accessibles aux propriétaires d’un bien immobilier

La fiscalité immobilière en Suisse fonctionne selon un principe de contreparties : il existe certes de nombreux impôts, mais aussi différents mécanismes de déduction permettant aux propriétaires d’alléger leur fiscalité. C’est l’objet de cette partie du guide.

La déductibilité des intérêts hypothécaires

Dans la Confédération, les intérêts du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable. C’est l’une des raisons qui rendent la fiscalité immobilière suisse tellement avantageuse. Mais c’est aussi un mécanisme qui favorise l’endettement des ménages. En effet, plus les propriétaires sont endettés et plus ils peuvent réduire leur montant imposable en déduisant les intérêts de leur hypothèque.

Ce dispositif explique l’attractivité du système d’amortissement indirect : le fait de ne pas amortir directement l’hypothèque mais de placer les sommes correspondantes sur une prévoyance individuelle (troisième pilier), afin de rembourser la totalité de la dette à l’échéance. Cela permet de déduire un maximum d’intérêts passifs du revenu imposable aussi longtemps que possible. À l’inverse, dans le cas d’un amortissement direct, le montant des intérêts baisse d’année en année, ce qui fait que la déduction fiscale est moindre à chaque fois.

Attention : le projet de suppression de la valeur locative s’accompagne d’une révision du taux d’intérêt maximal qu’il est possible de déduire des impôts.

La déductibilité des frais d’entretien

Dans le cadre de la fiscalité immobilière suisse, les frais d’entretien d’un immeuble sont déductibles du revenu imposable. Ces frais correspondent aux dépenses engagées dans le but de maintenir la valeur du bien, et non de l’augmenter : travaux de rénovation, réparations courantes, entretien quotidien, etc. Ils sont déductibles l’année où la dépense est réalisée.

Attention : le projet de suppression de la valeur locative prévoit la disparition de cette possibilité de déduire les frais d’entretien des impôts (sauf dans le cas particulier de la restauration des monuments historiques).

La déductibilité des autres frais

D’autres frais peuvent être déduits par les propriétaires de leur revenu imposable :

• Les frais d’exploitation de l’immeuble (dont les primes d’assurance).
• Les frais d’administration du bien immobilier.
• Les pénalités de remboursement anticipé de l’hypothèque – dans certains cantons et sous conditions (en fonction de la nature de l’événement qui aboutit à la vente). C’est le cas dans le canton de Vaud.
• Les travaux visant à réaliser des économies d’énergie – bien qu’ils soient considérés comme des « travaux à plus-value ». Cela concerne : l’installation de panneaux solaires, le changement des fenêtres, la rénovation de l’isolation thermique par l’extérieur, ou encore le remplacement d’un système de chauffage par une solution plus économique. Le but de cette mesure de fiscalité immobilière suisse est d’inciter les propriétaires à améliorer les performances énergétiques des logements. Mais attention : seuls les investissements non couverts par des subventions publiques sont déductibles.

L’évolution de la réglementation fiscale suisse : un exemple avec la valeur locative

À l’issue de ce tour d’horizon, il faut garder en tête que la fiscalité immobilière suisse évolue avec régularité, et qu’il est essentiel de se tenir au courant des changements législatifs pouvant avoir un impact sur les propriétaires.

Un bon exemple est le projet de suppression de la valeur locative. Actée par une décision commune du Conseil national et du Conseil des États suisses fin 2023, cette révision devrait être appliquée en 2024 : elle prévoit une suppression totale de cet impôt pour les résidences principales et secondaires. Avec, en contrepartie, la fin de la déductibilité des frais d’entretien… et une réduction de celle des intérêts passifs.

Les bonnes pratiques fiscales à adopter pour acheter un bien immobilier en Suisse

Vous l’aurez compris : la fiscalité immobilière suisse est un sujet complexe. Plusieurs impositions cohabitent, avec des assiettes de calcul et des règles d’application qui varient en fonction des cantons. Un futur propriétaire doit donc avoir une bonne connaissance des spécificités fiscales cantonales et se tenir au courant des évolutions du cadre légal. Voici quelques bonnes pratiques à adopter :

• Informez-vous au sujet des pratiques fiscales au sein de chaque canton, car la nature des impôts et les taux d’imposition peuvent grandement varier. Cela vous permettra d’estimer la charge fiscale associée à l’achat et à la détention d’un bien immobilier – ce qui peut devenir un critère de choix si vous hésitez entre plusieurs cantons.
• Faites le bon choix en matière d’amortissement d’hypothèque, afin de déduire un maximum d’intérêts passifs de vos impôts.
• Planifiez des travaux d’entretien et de réparation dans votre logement nouvellement acquis afin d’en déduire les frais des impôts, mais aussi de la future plus-value (en cas d’augmentation de la valeur).
• Faites-vous accompagner par un expert de la fiscalité immobilière en Suisse : quelqu’un qui vous donnera des conseils en tenant compte de votre situation particulière.

Vous désirez en savoir plus au sujet de la fiscalité immobilière suisse ? N’hésitez pas à demander l’aide de votre courtier immobilier.

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