Devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres : comment faire ?

En Suisse, l’accès à la propriété est très encadré, notamment au regard des conditions d’emprunt. Au moment de souscrire un prêt hypothécaire, les établissements financiers exigent un apport personnel qui représente 20 % de la somme totale. Ce sont les fameux « fonds propres », indispensables pour acquérir un bien immobilier au sein de la Confédération. Mais est-il possible de passer outre ? Comment devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres ?

Peut-on acheter un bien immobilier sans apport personnel en Suisse ?

La réponse est négative : il n’est pas possible de financer un bien immobilier en Suisse à l’aide d’une hypothèque sans disposer des fonds propres exigés par les établissements prêteurs. Cette rigidité explique sans doute le faible taux de propriétaires en terre helvète : seulement 36,3 % en 2021, soit le taux le plus faible d’Europe (BFS). De fait, nombreux sont les jeunes ménages qui ne disposent pas des 20 % de fonds propres incontournables et dont les revenus ne permettent pas de respecter la « règle du tiers » (33 % d’endettement maximum).

Néanmoins, il existe des solutions pour devenir propriétaire en Suisse sans détenir de fonds propres à la base, c’est-à-dire pour réunir malgré tout la somme nécessaire.

Les fonds propres : un pilier du système de prêt bancaire en Suisse

Afin de comprendre pourquoi il est impossible de devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres, il faut avoir conscience de l’importance de cet apport dans le système bancaire helvète. En effet, les banques suisses ne prêtent (presque) jamais 100 % de la somme nécessaire au financement d’un bien immobilier à usage propre : il est d’usage qu’elles octroient 80 % de la valeur de la propriété – c’est le « taux d’avance ».

Les 20 % qui manquent doivent être apportés par le demandeur et sont constitués de fonds propres, dont 10 % qui ne sont pas issus de la prévoyance professionnelle (2^e pilier). Cela signifie que 10 % de ces fonds doivent provenir de l’épargne personnelle ou d’une autre source de financement. Cette règle, imposée par les organismes de contrôle (Association suisse des banques et FINMA) est appliquée dans tous les cantons.

Enfin, il ne faut pas oublier qu’en Suisse, les frais de notaire ne sont couverts ni par l’emprunt, ni par les fonds propres. En fonction des cantons, il faut donc ajouter 3 à 5 % de la valeur du bien à la somme nécessaire.

Comment devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres ?

Comme indiqué plus haut, il n’est pas possible de devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres. Cependant, on entend souvent par « fonds propres » des sommes d’argent tirées de l’épargne personnelle : des capitaux placés sur un compte courant, des billets gardés dans un coffre-fort, ou encore des bas de laine. Mais, dans les faits, les fonds nécessaires à l’obtention d’une hypothèque peuvent provenir de diverses sources. À défaut, il est également possible d’offrir à la banque des garanties. Autant de solutions pour devenir propriétaire en Suisse sans détenir de fonds propres initiaux.

Des leviers pour réunir les fonds propres nécessaires

Rappelons que le montant à injecter dans l’hypothèque correspond à un minimum de 10 % de la valeur du bien : les 10 % manquants sont puisés dans l’épargne professionnelle. Il existe plusieurs moyens pour atteindre ce montant. Vous pouvez…

• Retirer tout ou partie des sommes placées dans un plan d’épargne prévoyance. Le pilier 3a peut en effet servir au financement d’une résidence principale. Quant au pilier 3b, il s’agit d’une épargne libre que vous pouvez employer à votre guise.
• Vendre tout ou partie des placements financiers que vous avez réalisés (titres, actions, obligations, etc.).
• Retirer tout ou partie du capital d’une assurance vie, à condition que la valeur de rachat soit pertinente.
• Contracter un prêt auprès d’un tiers (famille, amis, employeur…), à condition qu’il vous soit octroyé sans intérêts et sans délai de remboursement.
• Obtenir une donation de vos parents.
• Demander un avancement d’hoirie, c’est-à-dire une « avance » sur la future part d’héritage, versée du vivant du testateur.
• Mettre en gage des actifs financiers en échange d’argent en espèces (ce que l’on appelle un « crédit lombard »), ou encore un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire.

La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de combiner ces solutions afin d’atteindre les 10 % requis, et ainsi devenir propriétaire en Suisse sans détenir de fonds propres initiaux.

Des garanties à offrir à la banque

À défaut de solution vous permettant de réunir les fonds indispensables, vous pouvez négocier avec la banque afin qu’elle vous octroie le prêt en échange de garanties. Quelles sont vos options ?

• Mettre en gage le capital de votre prévoyance professionnelle (2^e pilier), ce qui en revient, pour la banque, à couvrir 90 % de la valeur du bien. Avec plusieurs avantages : les capitaux sont protégés tant que vous amortissez votre prêt, les intérêts continuent de s’accumuler, et vous évitez de payer l’impôt sur le retrait. Cela nécessite toutefois des revenus plus élevés que dans le cadre d’un prêt classique.
• Utiliser votre assurance vie comme garantie plutôt que de la racheter.
• Mettre en garantie un bien immobilier que vous possédez déjà. La banque procède alors à une estimation afin de déterminer la valeur à retenir.
• Faire cautionner l’hypothèque par une coopérative : la banque a la garantie d’être remboursée en cas de défaillance de votre part. Il s’agit, en réalité, d’un prêt cautionné, d’une durée maximale de 20 ans, qui nécessite de justifier d’une situation stable à la fois sur un plan professionnel et sur un plan financier. De plus, les frais de cautionnement sont élevés. C’est donc une solution à étudier avec soin.

Ces garanties sont autant de moyens pour devenir propriétaire en Suisse sans détenir de fonds propres. Mais il peut s’avérer difficile de trouver une banque qui accepterait ces conditions.

D’autres options (plus rares)

Enfin, citons deux autres options qui, dans les faits, restent rares :

• Négocier une hypothèque plus élevée, ce qui implique d’avoir des revenus bien supérieurs à vos charges… et de trouver un établissement financier qui consente à faire une exception.
• Réaliser des travaux dans la propriété concernée par le prêt hypothécaire. En effet, la valeur des travaux réalisés par vos soins peut être comptabilisée au titre de l’apport personnel. Toutefois, vous devez justifier d’aptitudes dans le domaine de la construction ou de la rénovation, avec expérience professionnelle et/ou diplômes à l’appui.

Telles sont les solutions qui vous permettent de devenir propriétaire en Suisse sans détenir de fonds propres. Il ne vous reste plus qu’à solliciter un ou plusieurs établissements bancaires, et à donner corps à votre projet immobilier. N’hésitez pas à en discuter avec votre courtier.