Amortissement direct : comprendre son impact lors d’un achat immobilier en Suisse
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Lors d’un achat immobilier en Suisse, la question du mode d’amortissement est incontournable. Deux options s’offrent à vous : l’amortissement direct ou indirect. Si le second est souvent conseillé pour des raisons fiscales, le premier peut être une solution plus transparente et adaptée selon votre situation.
Qu’est-ce que l’amortissement direct ?
L’amortissement direct désigne le fait pour un acheteur de rembourser chaque année une partie du capital emprunté (la dette hypothécaire). Concrètement, cela signifie que la dette diminue progressivement au fil du temps, tout comme les intérêts hypothécaires à payer.
Moins de dette = moins d’intérêts = charges financières en baisse.
Quelles sont les conséquences fiscales ?
En Suisse, les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable. Lorsque vous optez pour l’amortissement direct, vous réduisez donc vos intérêts… ce qui diminue vos déductions fiscales. Résultat : votre revenu imposable augmente, et vos impôts aussi.
C’est le principal inconvénient de cette méthode, notamment dans un contexte où la fiscalité sur le revenu peut être significative selon votre canton de résidence.
Comparaison amortissement direct vs indirect
| Critère | Amortissement direct | Amortissement indirect |
| Remboursement du capital | Oui, le capital diminue chaque année | Non, la dette reste constante |
| Déduction fiscale des intérêts | Diminue avec le temps | Maximisée car la dette ne baisse pas |
| Fiscalité | Revenu imposable augmente au fil des années | Revenu imposable stable ou plus bas |
| Gestion financière | Simplicité et vision claire de la dette | Optimisation fiscale via un 3e pilier lié |
Quand choisir l’amortissement direct ?
L’amortissement direct est souvent choisi par les acheteurs qui :
- souhaitent rembourser leur dette rapidement pour se libérer d’un emprunt
- disposent de revenus confortables, rendant la déduction fiscale moins stratégique
- recherchent une solution simple et sans lien avec un produit d’épargne (3e pilier lié)
- veulent réduire leur ratio d’endettement à long terme (en vue d’un autre projet immobilier, par exemple)
Chez FGP Swiss & Alps, nous accompagnons de nombreux acheteurs, suisses ou étrangers, dans leur financement immobilier en Suisse. Le choix entre amortissement direct et indirect fait partie intégrante de la stratégie patrimoniale que nous construisons avec vous.
Chaque profil est unique : notre rôle est d’évaluer le bon équilibre entre fiscalité, capacité d’épargne, et objectifs de long terme, en tenant compte des spécificités cantonales (Genève, Vaud, Valais, etc.).
FAQ – Amortissement direct en Suisse
Puis-je changer de méthode en cours de prêt ?
Oui, mais cela dépend des conditions de votre établissement financier. Un conseil fiscal est recommandé.
L’amortissement direct est-il obligatoire ?
Non, mais un amortissement (direct ou indirect) est exigé si votre dette dépasse 66 % de la valeur du bien.
Quelle est la durée de l’amortissement ?
Généralement, la dette doit être ramenée à deux tiers de la valeur du bien dans les 15 ans.
Et si je préfère optimiser mes impôts ?
Dans ce cas, l’amortissement indirect via un 3e pilier est souvent préférable.
Quels types de biens sont concernés ?
Tous : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif.
