Öffentliche Urkunde: Wie funktioniert das?

In der Schweiz bezeichnet die öffentliche Urkunde ein von einer Amtsperson erstelltes Rechtsdokument, das die Verpflichtungen der beiden Parteien – im Rahmen eines Immobilienverkaufs: die des Verkäufers und des Käufers der Immobilie – formalisiert. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist somit ein grundlegender Schritt, da siedie Rechtssicherheit der Transaktion gewährleistet und eine Eigentumsübertragung in Übereinstimmung mit den geltenden Gesetzensicherstellt. Sie kann aber auch auf ein Verkaufsversprechen angewendet werden, mit anderen Auswirkungen. Was muss man über die öffentliche Beurkundung wissen? FGP Swiss & Alps gibt Ihnen den Schlüssel, um alles zu verstehen.

Was ist eine öffentliche Urkunde im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf in der Schweiz?

Aus rechtlicher Sicht wird eine öffentliche Urkunde immer in Anwesenheit einer Amtsperson errichtet: In den Westschweizer Kantonen (Waadt, Genf, Freiburg, Wallis, Neuenburg, Jura) ist dies ein freiberuflicher Notar mit entsprechender Befugnis, wobei die Wahl frei ist. Die öffentliche Beurkundung ermöglicht es also, den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung rechtlich durchführbar zu machen, die Rechtmäßigkeit des Vertrags zu gewährleisten und jede der Parteien zu schützen.

Es ist zu beachten, dass sich die öffentliche Urkunde sowohl auf einen Kaufvertrag als auch auf ein Versprechen beziehen kann.

• Im Falle eines Kaufvertrags stellt die öffentliche Urkunde eine rechtliche Verpflichtung dar, die die Transaktion rechtskräftig macht und die Übertragung des Eigentums genehmigt (außer im Sonderfall von Immobiliengesellschaften, wenn der Verkauf durch eine Übertragung des Aktienkapitals erfolgt). Darüber hinaus nimmt der Notar die Eintragung des neuen Käufers im Grundbuch vor, ein unumgänglicher Schritt, damit das Eigentum den Besitzer wechseln kann.
• Im Falle eines Verkaufsversprechens (Vorvertrag) ist die Beurkundung optional. Das Eigentum wird nicht sofort übertragen: Das Versprechen legt die Verpflichtungen der Parteien fest, enthält mögliche aufschiebende Bedingungen und verpflichtet sowohl den Verkäufer als auch den Käufer, in naher Zukunft einen Kaufvertrag zu schließen (der wiederum Gegenstand einer öffentlichen Urkunde sein wird).

DieAusstellung einer öffentlichen Urkunde ist die Voraussetzung dafür, dass ein Immobilienverkauf als gültig angesehen werden kann. Beide Parteien (Verkäufer und Käufer) bestätigen damit, dass sie sich über alle Bedingungen des Geschäfts einig sind. Außerdem hat die Beurkundung einen hohen rechtlichen Wert (z. B. in Bezug auf den Zeitpunkt der Vertragserfüllung) und ermöglicht es beiden Parteien, ihre Rechte gegebenenfalls geltend zu machen: Sie ist einem vollstreckbaren Urteil gleichzusetzen.

Welche Informationen müssen in eine öffentliche Verkaufsurkunde aufgenommen werden?

Da die öffentliche Urkunde ein rechtliches Dokument ist, muss sie zwingend eine Reihe von Informationen enthalten , um den Vorschriften zu entsprechen. Diese Informationen beziehen sich sowohl auf die beiden unterzeichnenden Parteien (Verkäufer und Käufer) als auch auf die Immobilie, die Gegenstand der Transaktion ist:

• Identität und Anschrift jeder Vertragspartei.
• Bezeichnung der Immobilie: Meistens ist der gesetzliche Begriff “Immobilie”, unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, einen Anteil an einem Stockwerkeigentum, ein Gebäude mit mehreren Wohnungen oder ein nacktes Grundstück handelt. Hier macht der Notar in der Regel eine Kopie des Grundbuchauszugs.
• Beschreibung der Immobilie: Adresse, Grundstücksfläche, Katasternummer, Nummer der Gebäudeversicherung (falls vorhanden), Zustand zum Zeitpunkt der Übernahme (bei einer bestehenden Immobilie) oder Beschreibung der Konstruktion (bei einer neuen Immobilie).
• Art der Transaktion: Direktverkauf oder Verkauf auf Zeit (mit Kaufrecht). Im zweiten Fall erfolgt der tatsächliche Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt als die Unterzeichnung des Vorvertrags.
• Verkaufspreis und vorgesehene Zahlungsmodalitäten (einschließlich Anzahlungen und Fälligkeiten, falls zutreffend). Bei einem Terminverkauf wird vom Käufer üblicherweise eine Anzahlung von 10 % verlangt.
• Verpflichtung des Verkäufers, das Eigentum zu übertragen, und des Käufers, die Zahlung des festgelegten Betrags zu leisten.
• Geplantes Datum für die Eigentumsübertragung.
• Bestehende Dienstbarkeiten, wie sie im Grundbuch eingetragen sind.
• Zahlung von Steuern und Abgaben durch den Verkäufer (insbesondere die Grundstücksgewinnsteuer nach dem Verkauf).
• Rechtliche Folgen bei Nichterfüllung durch den Verkäufer oder Käufer.

In der Praxis kümmert sich der Notar darum, den Kaufvertrag aufzusetzen und ihn den Parteien zur Genehmigung zu übermitteln: Diese haben dann das Recht, Änderungen vorzuschlagen. Wenn alle einverstanden sind, schlägt der Urkundsbeamte einen Termin für die Unterzeichnung vor.

Wie läuft die Unterzeichnung einer öffentlichen Urkunde bei einem Notar ab?

Die Unterzeichnung einer öffentlichen Urkunde muss einem festgelegten Ablauf folgen. In der Notariatskanzlei läuft das folgendermaßen ab :

1. Die unterzeichnenden Parteien (Verkäufer und Käufer) treffen sich bei einem Notar.
2. Der Notar liest den Vertrag im genauen Wortlaut laut vor. Bei Bedarf kann er von den Parteien unterbrochen werden, wenn sie Fragen stellen oder Anmerkungen machen wollen.
3. Wenn alles geklärt ist, setzen die Parteien und der Notar ihre Unterschriften. Es wird nur ein einziger authentischer Originalvertrag unterzeichnet. Im Rahmen eines Kaufvertrags ist die Transaktion dann besiegelt und rechtsgültig. Sobald der Notar die Wohnung ins Grundbuch eingetragen hat, ist die Eigentumsübertragung abgeschlossen und der Notar überweist das Geld an den Verkäufer.

Beachten Sie, dass das Verfahren zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde mit Kosten verbunden ist. Zum einen variieren die vom Käufer zu zahlenden Notargebühren je nach Kanton: zwischen 0,5 und 0,6 % des Verkaufspreises in den Kantonen Bern, Genf, Jura, Neuenburg, Tessin, Wallis und Waadt.

Andererseits sind die mit dem Grundbucheintrag verbundenen Kosten, die ebenfalls variabel sind, in der Regel vom Käufer zu tragen und werden in die Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie einbezogen (wie die Handänderungssteuer).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die öffentliche Beurkundung eine wesentliche Etappe bei jedem in der Schweiz getätigten Immobilienverkauf darstellt, unabhängig davon, ob es sich um die Unterzeichnung eines endgültigen Vertrags oder die Bestätigung eines Verkaufsversprechens handelt.