Donation immobilière : comment fonctionne une donation en Suisse et quels sont ses avantages ?

Faire don d’un bien immobilier à ses héritiers, est-ce une bonne idée ? La loi est claire à ce sujet : toute personne est libre de transférer un ou plusieurs biens immobiliers à ses héritiers légaux ou à des tiers, de son vivant, plutôt que de laisser sa succession être régie par des rouages légaux. C’est une solution pour soutenir un membre de sa famille, favoriser un héritier, ou encore simplifier sa succession. Comment fonctionne une donation immobilière et quels sont les avantages de cette pratique ? FGP Swiss & Alps vous aide à faire le point.

Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?

Le principe de la donation consiste à laisser, de son vivant, une partie de son patrimoine à d’autres personnes : ses héritiers légaux et/ou des tiers. Lorsque la donation porte sur un bien immobilier (maison, appartement, immeuble, terrain…), les bénéficiaires en deviennent propriétaires à part entière… à condition d’être consentants. Car, en effet, il s’agit d’un contrat et non d’un acte unilatéral : le donateur et le donataire doivent se mettre d’accord sur l’objet de la donation autant que sur ses modalités.

Parce qu’elle doit revêtir une forme authentique, une donation immobilière est effectuée par un notaire qui établit un acte. La désignation est transmise au Registre foncier, puis à l’Office d’impôt du district concerné, puis à l’administration cantonale des impôts qui calcule le montant de l’imposition s’il y a lieu.

Il est important de noter que seul un bien appartenant en pleine propriété au donateur peut faire l’objet d’une donation. Cela exclut les biens sous séquestre ou faisant l’objet d’une saisie, détenus par une personne en situation de faillite, ou qui dépendent d’un régime matrimonial de communauté de biens (auquel cas, l’accord des deux époux est indispensable).

Pourquoi faire don d’un bien immobilier ?

Contrairement au testament et au pacte successoral, la donation prend effet dès la signature du contrat. Le bien est ainsi transmis tout de suite, du vivant du donateur, à son ou à ses bénéficiaires, qui peu(ven)t en disposer sans attendre. En ce sens, la donation immobilière offre plusieurs avantages :

• Vous réglez à l’avance votre succession. Une disposition qui permet d’éviter d’éventuelles complications au moment de l’attribution des biens aux différents héritiers. C’est aussi une façon d’assurer leur maintien dans la famille, en contournant le risque d’un partage judiciaire et d’une vente forcée. Toutefois, pour réduire encore les chances de querelle, il est recommandé de consigner la donation par écrit.
• Vous assumez les frais qui découlent du transfert de propriété, en lieu et place des futurs héritiers. Cela ne s’applique, bien sûr, qu’aux donations imposées.
• Vous attribuez vos biens en conformité avec les besoins de vos enfants, notamment pour leur donner un coup de pouce s’ils peinent à se loger.
• Vous vous donnez la possibilité de conserver des ressources, par exemple en vous réservant l’usufruit ou en prévoyant le versement d’une rente viagère. Dans le premier cas, vous pouvez continuer à profiter du logement tout en ayant l’assurance que la succession se déroulera selon vos vœux.
• Vous profitez d’avantages fiscaux. Dans la plupart des cantons, les donations sont imposées de la même manière que les successions. Concrètement, cela signifie qu’une donation immobilière en ligne directe (en faveur des descendants ou du conjoint) est exonérée d’impôt dans la grande majorité des cantons. Parfois, les enfants du conjoint ainsi que les enfants recueillis bénéficient de la même règle – du moins, dans les cantons où ceux-ci sont considérés comme des enfants biologiques. Dans le canton de Fribourg, les ascendants sont aussi concernés.

Comment les donations immobilières sont-elles imposés ?

La donation est imposée de la même façon qu’une succession. Néanmoins, l’impôt sur les donations n’est pas perçu au niveau fédéral : il s’agit d’une compétence cantonale et communale. Chaque canton adapte donc la règle fiscale à sa guise, sachant que l’on retrouve quelques grandes dispositions appliquées partout :

• Des droits sur la donation immobilière sont prélevés dans tous les cantons, avec des règles différentes. Un impôt exclusivement cantonal peut s’y ajouter.
• Le taux de l’impôt, progressif, varie en fonction du montant de la donation et du degré de parenté. Plus ce lien est étroit, plus le taux est bas.
• Pour le calcul de l’impôt, c’est la valeur vénale du bien qui est (en principe) prise en compte.
• Le lieu de perception de l’impôt correspond au lieu où se trouve le bien immobilier.

Ces droits sont dus par le bénéficiaire de la donation.

Les conjoints et les descendants en ligne directe en sont exonérés, sauf exception (le canton de Neuchâtel impose les donations aux descendants à un taux de 3 %).

Quels sont les risques d’une donation immobilière ?

Le principe de la donation immobilière offre donc de multiples avantages à tous les plans. Toutefois, il est important de tenir compte des quelques risques qu’une telle pratique revêt. En effet, en tant que donateur, en choisissant de transmettre un bien de votre vivant, vous acceptez de vous en dessaisir : cela vous fait perdre votre droit de propriété, sauf en cas d’usufruit ou d’un droit d’habitation.

De plus, une donation peut avoir des conséquences inattendues. D’abord, parce qu’elle peut aboutir à un déséquilibre entre les héritiers de même rang : par exemple un donataire, s’il est un héritier légal, verra son héritage s’ajouter au bien immobilier qui lui a été transmis – aux dépens des autres. Ensuite, parce que la situation des héritiers peut grandement évoluer entre la date de la donation et celle de la succession : un mariage, une naissance, un décès…

En somme, une donation immobilière est une pratique avantageuse mais complexe, qui nécessite d’être bien accompagné(e). N’hésitez pas à demander conseil à votre courtier spécialisé.