Amortissement direct ou indirect : Quelle solution choisir pour votre prêt hypothécaire ?

Vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire pour financer un projet immobilier. En Suisse, seule une partie de la dette doit être remboursée : la deuxième hypothèque. Pour cela, la plupart des établissements financiers proposent deux solutions : l’amortissement direct ou indirect. Quelles sont leurs différences, leurs avantages et leurs inconvénients ? Comment déterminer l’option la plus favorable dans votre cas de figure ? FGP Swiss & Alps vous aide à y voir plus clair.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire en Suisse ?

En Suisse, le prêt hypothécaire est accordé par un établissement financier en contrepartie d’une garantie portant sur le bien immobilier concerné. Pour obtenir ce prêt, vous devez apporter 20 % du prix d’achat sous forme de fonds propres, ce qui fait que la banque vous prête 80 % de la somme nécessaire. La dette hypothécaire est ensuite divisée en deux :

• L’hypothèque de premier rang, dont le remboursement n’est pas obligatoire, et qui représente environ 65 % de la somme empruntée.
• L’hypothèque de deuxième rang, qui doit être remboursée dans un délai de 15 ans et au plus tard au moment du départ à la retraite (65 ans), et qui représente environ 15 % du montant total.

Ce découpage est valable pour un bien de standing classique, sur un marché équilibré.

En somme, seule la deuxième hypothèque doit être amortie. Cela peut être fait de deux manières : via un amortissement direct ou indirect. Deux solutions bien distinctes qui présentent, chacune, des avantages et des inconvénients à prendre en compte.

Amortissement direct ou indirect : quelles sont les différences ?

Commençons par distinguer les deux options d’amortissement, direct ou indirect.

L’amortissement direct

Avec ce système, vous amortissez votre hypothèque en versant des tranches périodiques. Tous les montants sont déduits de votre dette hypothécaire de deuxième rang. En pratique, cela consiste à réduire votre dette d’année en année : ainsi, si l’hypothèque correspond à 15 % du prix d’achat, cela en revient à rembourser chaque année 1 % de la valeur du bien – en plus des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien. Dans le même temps, les intérêts diminuent à proportion du montant du prêt résiduel.

En ce sens, l’amortissement direct a l’avantage d’être progressif et facile à planifier : le montant de la dette et des intérêts se réduit au fil du temps. En contrepartie, la diminution de la dette hypothécaire réduit les intérêts passifs que vous pouvez déduire de vos impôts, ce qui a pour effet d’augmenter votre charge fiscale. De plus, vous devez prévoir un budget supplémentaire pour alimenter votre prévoyance privée.

L’amortissement indirect

Dans le cadre d’un amortissement indirect, au lieu de rembourser au prêteur année après année, vous effectuez des versements sur un plan d’épargne prévoyance privé (pilier 3a : il s’agit généralement d’une assurance vie nantie à cette fin) dont l’avoir est mis en gage. Le montant du prêt n’est remboursé qu’à l’échéance du contrat, en retirant l’avoir du pilier 3a pour le transférer vers l’établissement financier. L’objectif de ce placement est triple : vous permettre de couvrir la partie du prêt à amortir, vous aider à constituer un capital privé, et couvrir les risques de décès.

Plus d’intérêts à déduire des impôts

Avec une conséquence majeure, qui fait toute la différence entre amortissement direct ou indirect : la dette et le montant des intérêts restent constants pendant toute la durée de l’hypothèque. Mais c’est aussi le principal avantage de l’amortissement indirect, dans la mesure où les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts : ainsi, vous pouvez déduire davantage d’intérêts de votre revenu imposable. Autrement dit, plus vous êtes endetté(e) et pour plus longtemps, et moins vous payez d’impôts.

Les autres avantages de l’amortissement indirect

Au moment de faire un choix – amortissement direct ou indirect – il faut aussi tenir compte des autres avantages du remboursement différé :

• Les versements effectués sur l’épargne sont déductibles des impôts, à hauteur des limites annuelles de cotisation spécifiques du pilier 3a.
• Le rendement de l’épargne est tel que les intérêts générés sont souvent supérieurs à ceux que vous versez à l’établissement prêteur. Plus la performance du pilier 3a est élevée, plus l’amortissement indirect est intéressant.
• Vous disposez automatiquement d’une épargne de troisième pilier, sans devoir prévoir des sommes supplémentaires à y verser.
• La dette hypothécaire est déductible intégralement de la fortune imposable.

Les inconvénients à prendre en compte

En contrepartie, votre dette et votre charge d’intérêts ne diminuent pas. Les versements dans le pilier 3a sont limités (en 2024 : 7 056 CHF maximum chaque année, pour les personnes actives avec caisse de pension – Crédit suisse). Au moment de retirer votre avoir, un impôt s’applique – mais il est moins élevé que l’impôt sur le revenu. Enfin, le fait que l’avoir soit mis en gage peut compliquer la résiliation ou le refinancement d’une hypothèque.

Amortissement direct ou indirect : quel est le bon choix ?

Le choix de l’amortissement direct ou indirect pour votre deuxième hypothèque dépend essentiellement de votre situation. Il est vrai que, pour des raisons fiscales, l’amortissement indirect est souvent plus favorable, surtout si vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer des versements complémentaires dans le pilier 3a ou dans un autre plan d’épargne.

Néanmoins, cette solution n’est judicieuse que si le coût total du prêt est inférieur à celui d’un amortissement direct. Ce qui suppose de prendre en compte plusieurs facteurs, comme le taux d’intérêt hypothécaire, votre taux d’imposition marginal, ainsi que le rendement du placement.

D’un autre côté, l’amortissement direct est recommandé aux propriétaires tenus par des intérêts élevés et soucieux de réduire cette charge au plus vite.

Si vous hésitez entre les deux options, amortissement direct ou indirect, demandez-vous ce qui est le plus important à vos yeux : un capital de prévoyance croissant et des déductions fiscales plus élevées ? Ou bien une dette hypothécaire et une charge d’intérêts plus basses ?