Was ist eine Immobilienanzahlung und mit welchem Betrag muss man rechnen?

Bei einem Terminverkauf wird dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags in der Regel eine Anzahlung geleistet. Auf diese Weise kann der Käufer seine Verpflichtung materialisieren und die betreffende Immobilie (Wohnung, Haus oder Stockwerkeigentum) reservieren. Obwohl diese Zahlung keine gesetzliche Verpflichtung darstellt, ist sie in der Schweiz durch den Sprachgebrauch sehr üblich geworden. Was muss man über die Immobilienanzahlung wissen? Mit welchem Betrag muss man rechnen? FGP Swiss & Alps führt Sie durch den Prozess.

Was ist eine Immobilienanzahlung?

Die Immobilienanzahlung bezeichnet einen Geldbetrag, der vom Käufer als Teilzahlung des Kaufpreises auf das Konto des Notars einer Immobilie eingezahlt wird. Dieses Verfahren wird bei Termin- oder Direktverkäufen angewandt und garantiert beiden Parteien, dass die endgültige Transaktion tatsächlich zu dem im ersten Vertrag vereinbarten Zeitpunkt stattfinden wird. Für den Käufer ist es eine Möglichkeit, seine Verpflichtung zu materialisieren und die Immobilie zu reservieren, bis er die erforderliche Summe aufgebracht hat, sei es, um selbst eine Immobilie zu verkaufen oder eine Hypothekenfinanzierung zu erhalten.

Zur Erinnerung: Der Terminverkauf wird in der Schweiz verwendet, wenn der Käufer und/oder der Verkäufer Zeit braucht. Sie vereinbaren dann einen späteren Verkaufstermin. Diese Modalität gewährt den Käufern ein Kaufrecht, das im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Dieses Recht schützt den Käufer, indem es ihm erlaubt, die Anwendung der Bedingungen zu verlangen, die in der notariell unterzeichneten Verkaufsurkunde festgelegt sind, und verhindert jede rechtliche Veränderung des Grundstücks, bevor diese Bedingungen erfüllt sind.

Ist eine Anzahlung obligatorisch?

Rein rechtlich gesehen ist die Immobilienanzahlung keine Verpflichtung: Ihre Zahlung beruht auf einer Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. In zwei Fällen sind die Parteien jedoch verpflichtet, eine Anzahlung zu leisten:

• Bei einem Kauf im Rahmen einer VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), zum Zeitpunkt der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung. Aber Vorsicht: Wenn der Bauträger in Konkurs geht, verfällt die Anzahlung.
• Wenn der Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens und der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde mehr als 18 Monate beträgt. In diesem Fall muss der Käufer eine Anzahlung von mindestens 5 % leisten.

Welcher Betrag muss als Anzahlung geleistet werden?

Da es keine gesetzliche Verpflichtung gibt, kann die Höhe der Immobilienanzahlung von beiden Parteien frei festgelegt werden: Es kann sich um einen festen Betrag (z. B. 10.000 CHF) oder um einen Prozentsatz des Verkaufspreises handeln.

In der Praxis ist die zweite Lösung die häufigste: Die Immobilienanzahlung entspricht in der Regel 10 % des Verkaufspreises der Immobilie. Dieser besondere Prozentsatz hat zwei Gründe:

• Zum einen muss der Käufer mindestens 10 % des Kaufpreises in Form von Bargeld (Sparguthaben, Guthaben der^dritten Säule, Wertpapiere oder Erbvorbezüge) einbringen. Es ist daher selbstverständlich, dass er bei der Unterzeichnung des ersten Vertrags über diese Summe verfügt.
• Andererseits sieht der Schweizer Kaufvertrag meist eine Konventionalstrafe vor: eine Strafe, die im Falle eines Widerrufs durch eine der Parteien fällig wird. Im Falle eines ungerechtfertigten Widerrufs durch den Käufer behält der Verkäufer lediglich die Anzahlung ein, ohne weitere Schritte unternehmen zu müssen.

Unabhängig davon, welcher Betrag für die Immobilienanzahlung festgelegt wird, muss er im Verkaufsversprechen angegeben und dann auf das Konto eines Notars überwiesen werden, der in dem Kanton tätig ist, in dem sich die Immobilie befindet, die Gegenstand der Transaktion ist. Der Betrag kann auf dem Treuhandkonto bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags blockiert werden oder zugunsten des Verkäufers freigegeben werden, wenn sich die beiden Parteien darauf einigen. Sie wird dann von dem vom Käufer geschuldeten Gesamtbetrag abgezogen, der dann nur noch den Restbetrag zahlt. (Bei einem Direktverkauf wird dagegen der gesamte Betrag auf einmal gezahlt).

Was passiert, wenn der Verkauf rückgängig gemacht wird?

Bei einem Terminverkauf ist der Vertrag ab dem Zeitpunkt seiner Unterzeichnung endgültig, ohne dass der Käufer später davon zurücktreten kann. Entscheidet sich der Käufer, den Kauf nicht abzuschließen, verliert er seine Anzahlung, die dem Verkäufer als Entschädigung für die aufgewendete Zeit und den Aufwand dient. Wenn der Verkäufer vom Kauf zurücktritt, erhält der Käufer nicht nur seine Anzahlung zurück, sondern auch eine Entschädigung in Höhe von 10 % des Kaufpreises, die der Verkäufer als Ausgleich zahlt.

Ein Sonderfall ergibt sich , wenn das Verkaufsversprechen eine aufschiebende Bedingung enthält, die einen legitimen Grund für den Rücktritt darstellt, z. B.: Der Käufer kann seine Hypothekenfinanzierung nicht erhalten, was zur Folge hat, dass der Verkauf rückgängig gemacht wird. Der Vertrag kann festlegen, dass der Käufer seine Anzahlung verliert, wenn er die Finanzierung nicht erhält, es sei denn, eine Klausel in der Urkunde sieht vor, dass die Anzahlung unter der Bedingung zurückerstattet wird, dass er die Finanzierung erhält.

Allerdings können bestimmte vertretbare Transaktionskosten, wie die für notarielle Dienstleistungen zur Erstellung des Entwurfs des Kaufvertrags, von dieser Anzahlung abgezogen werden, wenn die Rückzahlung erfolgt (insbesondere die dem Notar für die Erstellung des Entwurfs des Kaufvertrags geschuldeten Kosten).Alles in allem soll die Immobilienanzahlung sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Sicherheit geben. Es handelt sich also um einen ernsthaften rechtlichen Schritt mit realen Folgen, der voraussetzt, dass sich beide Parteien vergewissern, dass sie die Transaktion zu Ende führen wollen.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienanzahlung