Droits de mutation en Suisse 

En Suisse, les droits de mutation sont des frais perçus par les cantons – et parfois également par certaines communes – lors d’un changement de propriétaire suite à l’achat d’un bien immobilier. Le montant de cette taxe varie selon les régions. Quelles sont les exonérations possibles ? Et surtout, qui en assume la charge lors d’une vente ?

Droits de mutation : définition

Les droits de mutation correspondent à une imposition prélevée lors du changement de propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un achat, d’une donation ou d’une succession portant sur une maison, un appartement ou un terrain.

Fixés non pas par la Confédération mais au niveau cantonal – et parfois même communal – ces droits varient considérablement selon la localisation du bien, aussi bien en termes de taux que de conditions d’application ou d’exonération.

Comment sont calculés les droits de mutation ?

Dans la plupart des cantons suisses, les droits de mutation sont calculés à partir du prix d’acquisition du bien. La formule couramment appliquée est simple :

montant du droit = prix d’achat × taux d’imposition en vigueur dans le canton

Lorsqu’il s’agit d’une transmission sans contrepartie financière, comme une donation, un échange ou un héritage, c’est la valeur vénale du bien – soit sa valeur estimée sur le marché – qui sert de base de calcul.

À noter : certaines communes appliquent une taxe additionnelle locale, venant s’ajouter au prélèvement cantonal.

Qui prend en charge les droits de mutation ?

Dans la majorité des cantons suisses, c’est l’acquéreur qui assume le règlement des droits de mutation. Toutefois, cette règle peut varier selon la localisation du bien :

• dans certains cantons comme Genève, Vaud ou Neuchâtel, les frais incombent intégralement à l’acheteur ;
• ailleurs, ils sont répartis équitablement entre acheteur et vendeur (ex. : Bâle-Campagne, Obwald) ;
• dans d’autres régions encore, la répartition est laissée à la libre entente des parties, sous réserve d’une responsabilité solidaire. 

Avant de conclure une transaction, il est donc essentiel de formaliser cet aspect dans le contrat de vente afin d’éviter toute ambiguïté.

Cantons exemptés des droits de mutation classiques

Dans plusieurs cantons suisses, les droits de mutation traditionnels ont été supprimés et remplacés par des frais administratifs liés à l’enregistrement de la transaction :

Canton	Type de frais	Taux
Zurich	Notaire + registre foncier	0,1 % chacun
Uri	Registre foncier	0,2 %
Glaris	Registre foncier (transfert de propriété)	0,35 %
Zoug	Registre foncier (tarif horaire)	180 CHF/heure
Schaffhouse	Notaire + registre foncier	0,7 %
Schwyz	Compensation forfaitaire (hypothèque)	0,09 %, max 13’500 CHF

Comparatif des droits de mutation en fonction du canton

Canton	Taux standard	Qui paie ?	Remarques
Genève	3,0 %	Acheteur	Taux réduit pour les successions
Vaud	2,2 % (+ commune)	Acheteur (souvent seul)	Communes peuvent ajouter 50 %
Valais	1,0–1,5 %	Acheteur	Taux progressif
Neuchâtel	3,3 %	Acheteur	2,2 % si résidence principale
Bâle-Campagne	2,5 %	50/50 vendeur/acheteur	Partage obligatoire
Saint-Gall	1,0 %	Acheteur	Taux réduit pour famille
Fribourg	1,5 % (+ commune)	Acheteur	Communes peuvent doubler le taux

Bon à savoir : pour consulter les taux complets, consultez le site de l’administration fiscale de votre canton.

Droits de mutation : les principales exceptions 

Certaines situations bénéficient d’une exonération totale ou partielle des droits de mutation, selon des critères bien définis par les cantons. Ces exceptions peuvent être objectives, lorsqu’elles concernent la nature du transfert, ou subjectives, lorsqu’elles dépendent du profil des parties impliquées.

Exonérations liées au type de transaction

• Succession : dans la grande majorité des cantons, les héritages échappent aux droits de mutation.
• Donation entre membres de la famille : souvent exonérée ou soumise à un taux symbolique.
• Transmission entre conjoints ou dans le cadre d’un regroupement familial : exonération partielle ou complète selon le canton.
• Vente contrainte (judiciaire, faillite, etc.) : plusieurs cantons suppriment alors cette taxe (exceptions notables : Berne, Fribourg, Argovie, Vaud…).
  

Exonérations liées à l’identité des parties

• Les pouvoirs publics : Confédération, cantons, communes.
• Les églises reconnues d’intérêt national.
• Les fondations d’utilité publique ou à vocation sociale, sous réserve des règles spécifiques à chaque canton.

Frais annexes à anticiper lors d’une transaction immobilière

Au-delà des droits de mutation, l’acquisition ou la cession d’un bien immobilier en Suisse s’accompagne d’autres frais obligatoires :

• Taxe sur le gain immobilier, à la charge du vendeur, calculée en fonction de la plus-value réalisée ;
• Honoraires notariaux, qui varient entre 0,1 % et 0,5 % du prix de vente selon le canton ;
• Frais d’inscription au registre foncier, représentant environ 0,1 % à 0,2 % de la valeur du bien ;
• Établissement d’une cédule hypothécaire, en cas de financement par emprunt ;
• Indemnité de remboursement anticipé, une pénalité à payer si le vendeur clôt une hypothèque avant son terme contractuel.

Les droits de mutation peuvent représenter une part significative du coût total d’un achat ou d’une vente immobilière en Suisse. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est essentiel de bien se renseigner sur la fiscalité locale, de prévoir les frais complémentaires (notaire, enregistrement, impôts sur les plus-values), et surtout de définir clairement la répartition des charges dans le contrat de vente.

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Foire aux questions sur les droits de mutation en Suisse

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