Steuer auf den Mietwert: Alles, was Sie über diese Steuer und ihre (mögliche) Abschaffung wissen müssen

Wohnen Sie in dem Haus oder der Wohnung, die Sie besitzen? Wenn ja, müssen Sie den Mietwert versteuern, der auf der Grundlage der theoretischen Einnahmen berechnet wird, die Sie aus der Vermietung Ihrer Wohnung erzielen könnten. Dies ist eine Besonderheit der Schweiz, aber nicht mehr lange: National- und Ständerat haben gemeinsam beschlossen, diese Steuer abzuschaffen. Dieser Beschluss könnte ab 2024 in Kraft treten. Was ist der Mietwert und wie wird er berechnet? Welche Auswirkungen hat sein Wegfall für die Immobilienbesitzer? FGP Swiss & Alps zieht Bilanz.

Was ist der Mietwert?

Der Mietwert bezieht sich auf die fiktiven Einkünfte aus selbst genutztem Wohneigentum. Dieses Einkommen wird den Schweizer Steuerbehörden gemeldet und bei der Steuerberechnung berücksichtigt. Mit anderen Worten: Schweizer Immobilienbesitzer zahlen Steuern auf die theoretischen Mieteinnahmen, die sie erzielen könnten, wenn sie ihre Immobilie zur Vermietung anbieten würden, anstatt sie selbst zu bewohnen.

Steuerabzüge zur Abmilderung der Auswirkungen des Mietwerts

Für die Behörden gilt der Mietwert als Naturaleinkommen und nicht als Geldbetrag, den die Eigentümer tatsächlich erhalten. Aus steuerlicher Sicht erzielen Sie durch die Nutzung Ihrer eigenen Immobilie ein Einkommen, das der Miete entspricht, die Sie aus der Immobilie hätten erzielen können.

Als Gegenleistung für die Steuer auf den Mietwert können Sie eine Reihe von Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen:

• Hypothekenzinsen.
• Unterhaltskosten, einschließlich Verwaltungskosten und Versicherungsprämien.
• Renovierungs- und/oder Reparaturkosten, sofern die Arbeiten der Werterhaltung und nicht der Wertsteigerung der Immobilie dienen.

Dahinter steht die Idee, eine Form der steuerlichen Gleichbehandlung von Vermietern und Mietern zu fördern, da letztere ihre Miete nicht von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen können. Doch auch wenn die Steuer auf den Mietwert eine zusätzliche Steuerbelastung darstellt, gelingt es vielen Vermietern, diese aufgrund der verfügbaren Abzugsmöglichkeiten auszugleichen. Vor allem, wenn sie hoch verschuldet sind und/oder hohe Instandhaltungskosten haben.

Wie wird die Mietwertsteuer berechnet?

Die Mietwertsteuer wird auf der Grundlage des theoretischen Mietzinses berechnet, den der Mieter der Immobilie zahlen würde. Dieser Wert wird von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt, die dabei Kriterien wie Lage, Baujahr und Baustandard sowie Wohnfläche berücksichtigen. Sie schätzen den Wert der Immobilie (vor Ort und durch Vergleich mit gleichwertigen Objekten) und berücksichtigen das durchschnittliche Mietniveau auf dem Markt.

Die Berechnungsmethode ist von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich, aber im Allgemeinen entspricht der verwendete Wert etwa 60 oder 70 % der theoretischen Mieteinnahmen. Im Kanton Waadt beträgt er zum Beispiel 65% des statistischen Wertes. Bei älteren Liegenschaften kann zusätzlich ein Abschlag von bis zu 30% vorgenommen werden. Die Steuer auf dem Mietwert wird dann auf der Grundlage des steuerbaren Einkommens des Eigentümers berechnet.

Ein Beispiel für die Berechnung der Steuer auf den Mietwert

Hier ein Berechnungsbeispiel für eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von CHF 1’250’000 im Kanton Waadt, für ein Ehepaar mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 180’000:

• Höhe der Hypothek: CHF 1.000.000.
• Theoretischer Mietwert für ein vergleichbares Objekt: CHF 3’450 pro Monat, oder CHF 41’400 über ein Jahr.
• Vom Kanton berücksichtigter Mietwert (65%): CHF 26’910.
• Von diesem Wert abzuziehender Hypothekarzins (2,5%) : – CHF 25’000.
• Abzuziehende Unterhaltskosten (20% des Mietwerts) : – CHF 5’382.
• Mietwert nach Steuerabzug: – CHF 3’472.
• Steuerbares Einkommen des Eigentümerpaares: CHF 180’000.
• Steuerbares Einkommen inklusive Mietwert: CHF 176’528.

In diesem Beispiel übersteigen die Abzüge den Mietwert der Immobilie, und den Eigentümern gelingt es, ihre Steuerbemessungsgrundlage zu verringern. Die Mietwertsteuer fällt daher zu ihren Gunsten aus.

Was soll ich tun, wenn die Behörden den Mietwert überschätzt haben?

Sie stellen fest, dass der von den kantonalen Steuerbehörden festgesetzte Mietwert zu hoch ist und nicht der Realität entspricht. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Größe des Grundstücks, das für die Schätzung herangezogen wurde, falsch ist oder ein Missverständnis über den Standort vorliegt. In diesem Fall können Sie sich an die Steuerbehörden wenden und von Ihrem Beschwerderecht Gebrauch machen.

Die Abschaffung des Mietwerts: eine heiße politische Debatte

Die Besteuerung des Mietwerts von selbst genutztem Wohneigentum ist in der Schweiz einzigartig: Nur wenige andere Länder wenden sie an. Während des Ersten Weltkriegs kurzzeitig als ausserordentliche Steuer eingeführt, wurde der Eigenmietwert 1934 per Notrecht als eidgenössische Krisenabgabe eingeführt, die zur Konsolidierung des Bundeshaushalts beitragen sollte. Mit der Zustimmung der Kantone und der Bevölkerung wurde sie 1958 in das ordentliche Recht übernommen.

Damit ist die Mietwertsteuer in der schweizerischen Gesetzgebung und Praxis fest verankert. Die Idee, sie abzuschaffen – eine Schlange im Netz der föderalen Politik seit rund zwanzig Jahren – ist jedoch auf dem besten Weg: Ende 2023 haben sich National- und Ständerat darauf geeinigt, dass sie bald abgeschafft werden soll. Der Mietwert wird also sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen abgeschafft (bis dahin ein Streitpunkt zwischen National- und Ständerat).

Im Gegenzug und als Ausgleich für diese Abschaffung wird es nicht mehr möglich sein, Erhaltungskosten abzuziehen, mit Ausnahme von Restaurierungsarbeiten an Baudenkmälern. Gleichzeitig wird der Abzug von Passivzinsen stark eingeschränkt und auf 40 % des steuerpflichtigen Vermögensertrags festgelegt. Nur neue Eigentümer haben Anspruch auf eine Sonderbehandlung und können im ersten Jahr Zinsverbindlichkeiten bis zu einem Höchstbetrag von 5.000 CHF pro Steuerpflichtigen (10.000 CHF für Ehegatten) abziehen. Danach wird der maximale Abzug um 10 % pro Jahr reduziert.

Welche Folgen wird die Abschaffung der Mietwerte haben?

Angesichts der Abschaffung der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten hängt der Nutzen der Abschaffung der Mietwertbesteuerung sehr stark vom Einzelfall ab. Dies hängt vom Wert der Immobilie, den zu zahlenden Zinsen und den anfallenden Kosten ab.

Wer profitiert von der Abschaffung der Mietwerte?

Für Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek abbezahlt haben und deren Unterhaltskosten aufgrund der geringeren Abzugsmöglichkeiten niedrig sind. Diese Steuerzahler sind benachteiligt, weil sie die meisten Steuern auf den Mietwert zahlen: Dies gilt auch für Rentner.

Für wen ist dieser Umzug eine Unannehmlichkeit?

Für Hauseigentümer, die hohe Hypothekenzinsen zahlen und hohe Instandhaltungskosten haben (z. B. bei der Renovierung ihres Hauses). Die Abschaffung der Abzugsfähigkeit dieser Kosten wird zu einer Erhöhung der Einkommensteuer führen.

Die Auswirkungen eines Modellwechsels

Es ist wichtig zu verstehen, dass das Modell der Besteuerung des Mietwerts, das durch Steuerabzüge ausgeglichen wird, Hauseigentümern mit hoher Verschuldung zugute kommt: diejenigen, die eine Hypothek aufgenommen haben und über einen langen Zeitraum hohe Zinsen zahlen. Eine Änderung des Systems würde stattdessen Steuerzahler begünstigen, die bereits einen großen Teil ihres Wohneigentums abbezahlt haben, und gleichzeitig die Hausbesitzer dazu ermutigen, ihre Schulden zu reduzieren und ihre Hypotheken angesichts der begrenzten Steuervorteile abzubezahlen.

Die Abschaffung der Mietwerte steht beim Referendum auf dem Prüfstand

Für viele Experten ist die Abschaffung der abzugsfähigen Unterhaltskosten zusammen mit der Abschaffung der Mietwertbesteuerung der größte Kritikpunkt an dem vom Parlament angenommenen Revisionsentwurf. Und dies, obwohl diese Maßnahmen getroffen wurden, um die Wettbewerbsbedingungen zwischen Vermietern und Mietern anzugleichen.

Dieser Abzugsmechanismus steht im Mittelpunkt der Debatte, da er als Schlüsselfaktor für die Erhaltung von Häusern in gutem Zustand und die Förderung der energetischen Sanierung angesehen wird. Ohne diese Absetzbarkeit laufen Hausbesitzer Gefahr, ihre Instandhaltungsausgaben zu reduzieren und Arbeiten zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz aufzuschieben.

Vor der Annahme und Umsetzung des Vorschlags wird das Volk über das Thema abstimmen müssen. Da die Unterhaltskosten jedoch nicht abzugsfähig sind, könnte das Schweizer Volk die Abschaffung der Mietwertsteuer ablehnen, wie es dies in der Vergangenheit getan hat.