Vermögenssteuer: Vermögensbesteuerung in der Schweiz

Die Grundsteuer ist einer der Punkte, die Sie berücksichtigen müssen, wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz kaufen möchten. Mit regelmäßig wechselnden Vorschriften und von Kanton zu Kanton unterschiedlichen Verpflichtungen kann die Besteuerung von Immobilien in der Schweiz komplex sein, ist aber für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wissenswert. Erfahren Sie, was Sie über die Grundsteuer, die Vermögenssteuer, die Wiederverkaufsabgaben und -steuern sowie die Mietwertsteuer in der Schweiz wissen müssen.

Wie funktioniert die Grundsteuer in der Schweiz?

Die Grundsteuer in der Schweiz hat mehrere Aspekte. Daher ist es für Hausbesitzer wichtig, diese bei der Bewertung ihrer Immobilie zu berücksichtigen. Käufern hilft das Wissen, dass verschiedene einmalige und wiederkehrende Steuern auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, nicht nur dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen, sondern auch ihr Finanzpaket zu optimieren, um die steuerlichen Auswirkungen zu minimieren.

Sobald die Notargebühren bezahlt sind, geht ein Teil der gezahlten Beträge an die Steuerbehörden. Hinzu kommen die Grundsteuer, die Vermögenssteuer und natürlich die Einkommenssteuer, wenn es zu Gewinnen kommt.

Darüber hinaus werden die Regeln durch die zum Teil sehr großen Unterschiede zwischen den Kantonen erschwert. So ist zum Beispiel die Grundstücksgewinnsteuer in Genf eine andere als im Kanton Waadt. Außerdem variiert die Höhe der Steuer je nach der Dauer des Besitzes der Immobilie.

Die Experten von FGP Swiss & Alps stehen Ihnen in jeder Phase des Immobilienkaufs oder -verkaufs mit Informationen und Rat zur Seite.

Besteuerung von Grundstücken in der Schweiz: Die Grundsteuer variiert von Kanton zu Kanton

Die Grundsteuer (d.h. die Steuer auf die Immobilie selbst) wird nicht überall erhoben. So sind zum Beispiel in den Kantonen Neuenburg, Zürich, Glarus, Basel-Landschaft, Zug, Schwyz, Solothurn und Aargau die Eigentümerinnen und Eigentümer nicht grundsteuerpflichtig.

Andernorts wird diese Abgabe als “steuerlicher Ausgleich für die Nutzung eines Teils des Gemeindegebiets” angesehen. Er wird auf der Grundlage des Gesamtwerts Ihrer Immobilie berechnet, ohne Berücksichtigung der Schulden, die Sie für den Erwerb der Immobilie aufgenommen haben.

Mietwert: ein wichtiger Punkt bei der Besteuerung von Immobilien in der Schweiz

Der Mietwert einer Immobilie ist ein weiteres Schlüsselelement der Schweizer Vermögensbesteuerung. Dieser Wert, der zur Berechnung Ihrer Steuerschuld herangezogen wird, entspricht dem (tatsächlichen oder potenziellen) Einkommen, das Ihre Immobilie darstellt, wenn sie zur Vermietung angeboten wird. Es handelt sich um einen theoretischen Wert (größer oder gleich 70 % des Marktwerts der Immobilie), der die in der Region gezahlten Mieten, die Lage der Immobilie, ihre Fläche, die Anzahl der Zimmer usw. berücksichtigt.

Der Mietwert wird in der ersten Einkommensteuererklärung nach dem Erwerb Ihrer Immobilie eingetragen. Er bleibt so lange bestehen, wie die betreffende Immobilie Ihnen zur Verfügung steht oder als Hauptwohnsitz genutzt wird. Da das durch den Mietwert dargestellte “steuerbare Vermögenseinkommen” für alle Eigentümer berücksichtigt wird, unabhängig davon, ob sie ihre Immobilie vermieten oder nicht, können im Gegenzug Abzüge vorgenommen werden. Insbesondere können Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten der Immobilie bei der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens abgezogen werden… Oder besser gesagt, das war bisher der Fall. Der Begriff des Mietwerts wird bald nicht mehr relevant sein.

Wegfall der Mietwertsteuer in der Schweiz

Am 14. Juni 2023 hat der Schweizer Nationalrat ein neues System zur Besteuerung von Wohneigentum verabschiedet. Damit wird der Begriff des Mietwerts bei der Berechnung der Grundsteuer abgeschafft und gleichzeitig werden bestimmte Abzüge eingeschränkt.

Bisher war ein Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnte, verpflichtet, den Mietwert als steuerpflichtiges Einkommen zu deklarieren, auch wenn kein tatsächliches Einkommen vorhanden war (die Immobilie wurde nicht vermietet). Dieses steuerpflichtige Einkommen wird auf der Grundlage des theoretischen Mietwerts der Immobilie berechnet, d. h. 60 % bis 70 % des Jahresbetrags, den ein Mieter an den Eigentümer gezahlt hätte.

Warum wird dieses fiktive Einkommen besteuert? Das Gesetz betrachtete den Mietwert als Naturaleinkommen, das dem Eigentümer durch die Nutzung der Räumlichkeiten zugute kam, denn wenn der Eigentümer in seiner eigenen Immobilie wohnt, zahlt er keine Miete. Während des Ersten Weltkriegs als außerordentliche Kriegssteuer eingeführt, entspricht die Mietwertsteuer nicht mehr den heutigen Realitäten. Ihre Kritiker behaupten, sie bremse den Wunsch nach Wohneigentum in der Schweiz, wo der Anteil der Eigenheimbesitzer viel geringer ist als in den europäischen Nachbarländern.

Mit 58 % Mietanteil leidet die Schweiz unter einem Wohnungsmangel, der durch ein System verschärft wird, das die Menschen nicht zum Kauf ermutigt.

Nach mehreren vergeblichen Anläufen wurde die neue Vorlage zur Abschaffung der Mietwertsteuer schliesslich im Nationalrat mit 158 zu 31 Stimmen angenommen. Die Vorlage kommt nun in den Ständerat, bevor sie dem Volk zur Abstimmung vorgelegt wird.

Immobilieneigentümer werden nicht mehr auf den theoretischen Betrag besteuert, den sie mit ihrer Immobilie verdienen könnten, wenn sie vermietet würde. Mit dieser Maßnahme wird die Mietwertsteuer in der Schweiz sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnsitze abgeschafft.

Im Gegenzug wird die Abzugsfähigkeit von Passivzinsen auf 40 % der steuerpflichtigen Vermögenserträge begrenzt. Diese Entscheidung soll den Anreiz zur Aufnahme von Schulden verringern. Zu beachten ist auch, dass die Abzugsfähigkeit von Erhaltungskosten abgeschafft wird, mit Ausnahme von Restaurierungsarbeiten an Baudenkmälern.

Schliesslich wurde für Erstkäufer von selbst genutztem Wohneigentum eine Sonderbehandlung vorgesehen. Neue Eigentümer können ihre Zinsverbindlichkeiten im ersten Jahr bis zu einem Höchstbetrag von 10.000 CHF für Ehegatten und 5.000 CHF für andere Steuerpflichtige abziehen. Ab dem zweiten Jahr wird der maximale Abzug um 10 % pro Jahr reduziert, bis die Obergrenze von 40 % erreicht ist.

Vermögenssteuer in der Schweiz

In der Schweiz sieht das Steuerrecht eine jährliche Vermögenssteuer vor, deren Satz je nach Kanton und Situation des Steuerpflichtigen zwischen 0 und 1 % variiert.

Jede Anlage, die geeignet ist, Einkommen oder Gewinne aus ihrer Veräußerung zu erzielen, wird in den Augen des Gesetzes als “Vermögen” behandelt. Bewegliche Vermögenswerte wie Bankguthaben, Lebensversicherungspolicen und Unternehmensanteile werden als solche betrachtet. Immobilien fallen natürlich auch in diese Kategorie. Hausrat und persönliche Gegenstände hingegen unterliegen nicht der Vermögenssteuer.

Die Vermögenssteuer basiert auf dem Steuerwert Ihres Vermögens, der durch eine kantonsspezifische Berechnung ermittelt wird. Wenn Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie bei den Steuerbehörden eine Erklärung abgeben. Die Steuerbehörden prüfen die Situation des Eigentümers sowie die Art und Weise des Erwerbs der Immobilie. So wird bei der Berechnung der Vermögenssteuer nicht nur der Kaufpreis berücksichtigt, sondern auch das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer Hypothek.

Der Steuerwert Ihrer Immobilie wird regelmäßig neu ermittelt, aber als Eigentümer sind Sie verpflichtet, dem Finanzamt alle Änderungen mitzuteilen. Insbesondere die Durchführung von wertsteigernden Arbeiten ist einer der Faktoren, die den Steuerwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beeinflussen.

Vermögenssteuer: kantonale Disparitäten

Die Vermögenssteuer wird von den Kantonen erhoben, wobei jeder Kanton auf individueller Basis arbeitet. Folglich können die Definition des Begriffs “Vermögen” und die Berechnung der Steuer von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein. Der Kanton Genf beispielsweise befreit Kunstwerke von der Vermögenssteuer, sofern das betreffende Werk in der Wohnung des Eigentümers ausgestellt ist, was ihm den Status eines beweglichen Vermögens verleiht. Im Gegensatz dazu betrachtet der Kanton Zürich alle Kunstwerke als Teil des Vermögens des Steuerpflichtigen.

Die gleichen Unterschiede gibt es bei der Berechnung des Immobilienvermögens und der entsprechenden Steuern. Einige Kantone berücksichtigen den Verkehrswert, während andere sich mehr auf den Ertragswert konzentrieren. Die Abzüge und die Steuerklassen können daher stark schwanken.

Handänderungssteuern und Besteuerung von Grundstücksgewinnen: ein besonderer Aspekt der schweizerischen Vermögensbesteuerung

Der Wiederverkauf einer Immobilie unterliegt ebenfalls besonderen Steuervorschriften, wobei die beiden wichtigsten Mechanismen die Übertragungssteuer und die Grundstücksgewinnsteuer sind.

Verkehrssteuern in der Schweiz

In der Schweiz ist die Handänderungssteuer eine Form der Grundsteuer, die von den Kantonen oder in einigen Fällen von den Gemeinden beim Käufer erhoben wird (in einigen Kantonen wird auch der Verkäufer besteuert). Sie begleiten den Übergang des Eigentums an einem Gebäude oder Grundstück von einem Eigentümer auf einen anderen. Nach dem schweizerischen Grundsteuerrecht wird diese Steuer auf der Grundlage des Verkaufspreises berechnet.

Dies ist allerdings nicht überall der Fall. Im Kanton Schwyz müssen Sie zum Beispiel keine Handänderungssteuer bezahlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Auch in den Kantonen Glarus, Aargau, Uri, Zürich, Zug, Schaffhausen und Tessin gibt es keine Handänderungssteuer. Sie müssen jedoch Übertragungs- oder Grundbuchgebühren an den Notar bezahlen.

Grundstücksgewinnsteuer

Bei der Besteuerung von Immobilien in der Schweiz ist die Grundstücksgewinnsteuer die wichtigste Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Die Regeln sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich, und der Betrag wird immer auf der Grundlage der Dauer des Besitzes der Immobilie (je kürzer die Besitzdauer, desto höher die Steuer) sowie eines Steuerprozentsatzes berechnet, der wiederum vom angewandten Tarif abhängt. Außerdem ist zu beachten, dass keine Steuern an die Steuerbehörden des Wohnsitzkantons zu entrichten sind, wenn kein Wertzuwachs der Immobilie vorliegt. Schließlich können Sie von einer Steuerermäßigung auf Immobiliengewinne profitieren, wenn Sie den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie zum Kauf einer anderen verwenden. In diesem Fall kann die Steuer aufgeschoben werden, und der Abzug richtet sich nach dem Anteil des Gewinns, der für den neuen Kauf verwendet wird.

In der Schweiz wird die Grundstückgewinnsteuer nach der folgenden Formel berechnet:
(Verkaufspreis – Kaufpreis) x vom Kanton angewandter Steuersatz je nach Ihrer Situation / 100
Daraus ergibt sich der Betrag der Kapitalgewinnsteuer, den Sie an die Steuerbehörden zahlen müssen.

Besteuerung von Grundstücksgewinnen in der Schweiz: Steuersätze

Die Steuersätze auf Grundstücksgewinne können von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich sein. In Genf beispielsweise beträgt der Steuersatz für Grundstücksgewinne in den ersten zwei Jahren 50 % und sinkt dann schrittweise auf 2 % nach 25 Jahren.

Im Kanton Waadt ist der Tarif degressiver als derjenige der Genfer Grundstückgewinnsteuer, geht aber nie gegen Null. In diesem Fall beginnt sie mit 30 % im ersten Jahr, sinkt nach 8-9 Jahren schrittweise auf 15 % und stabilisiert sich nach 24 Jahren bei 7 %.

In Freiburg beträgt der Steuersatz bis zu 2 Jahre lang 22%, sinkt aber ab dem fünfzehnten Jahr nicht mehr unter 10%.

Die Höhe der Steuer auf Immobiliengewinne hängt von der Dauer des Besitzes der Immobilie ab. Im Allgemeinen ist der Steuerbetrag umso höher, je höher der Gewinn aus dem Verkauf und je kürzer die Besitzdauer der Immobilie ist.

Ein wichtiger Schritt beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist die Festlegung Ihrer konkreten Preisvorstellung. Ihr FGP Swiss & Alps-Berater gibt Ihnen gerne alle Informationen, die Sie benötigen.

Die wichtigsten Fakten zur Schweizer Vermögensbesteuerung

Die unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen und Regeln machen die Schweizer Vermögensbesteuerung zu einem komplexen Thema. Für Immobilieneigentümer haben die Lage ihrer Immobilie, die Zusammensetzung ihres Haushalts und sogar die Dauer des Besitzes ihres Hauses oder ihrer Wohnung erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der von ihnen zu zahlenden Steuern.

Mit dem Wegfall der Mietwertsteuer sind die Möglichkeiten für Steuerabzüge noch eingeschränkter, so dass die Steuerplanung für den Eigentümer-Steuerzahler eine Priorität sein sollte. Um Ihre Steuerlast zu optimieren, müssen Sie sich in jeder Phase Ihres Lebens als Käufer, Eigentümer und/oder Verkäufer die richtigen Fragen stellen.

Zögern Sie nicht, die Besteuerung zu einem der Kriterien Ihrer Wahl zu machen. Ihr FGP Swiss & Alps-Makler kann Ihnen helfen, die mit dem Erwerb und dem Besitz einer Immobilie verbundene Grundsteuer so genau wie möglich abzuschätzen und Sie über die spezifische Steuersituation in den verschiedenen Kantonen informieren.

Unsere auf seltene und prestigeträchtige Immobilien spezialisierte Agentur FGP Swiss & Alps bietet ihren Kunden einen massgeschneiderten Service, der den hohen Erwartungen der Welt der Luxusimmobilien gerecht wird. Mit dem Fachwissen, das Forbes international bekannt gemacht hat, ist die Gruppe Forbes Global Properties bestrebt, ein umfassendes Wissen über die vielen Feinheiten der Schweizer Immobilienbesteuerung zu pflegen.

Wir glauben, dass der Kauf einer Luxusimmobilie eine schöne Geschichte sein sollte, die von Träumen und Wundern durchdrungen ist. Indem wir Sie von einer gewissen pragmatischen Dimension befreien und darauf achten, Ihnen Immobilien anzubieten, die Ihren Erwartungen entsprechen und gleichzeitig Ihre Interessen schützen, verleihen wir einer authentischen Vision von Lebenskunst Substanz. Die Zeit holt sich ihr Recht zurück und erlaubt es Ihnen, zu entschleunigen und jeden Augenblick zu genießen.

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