Saron-Hypothek: Was muss man über diese Art von Immobilienkredit wissen?

Um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, können Sie eine Festhypothek, eine variable Hypothek oder eine Geldmarkthypothek (oder “Saron”) aufnehmen. Obwohl nur etwa jedes fünfte Darlehen in der Schweiz mit einer Saron-Hypothek ausgestattet ist, ist sie eines der günstigsten Finanzierungsmodelle für Immobilien. Was ist eine Saron-Hypothek und warum ist sie interessant?

Was ist eine Saron-Hypothek?

Die Saron-Hypothek bezeichnet eine Art kurzfristiges Hypothekendarlehen, dessen Zinssatz sich nach einem Referenzindex, dem Saron, richtet. Saron steht für Swiss Average Rate Overnight: Es handelt sich um den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem die Schweizerische Nationalbank und die Geschäftsbanken einander innerhalb eines Tages Geld leihen. Er wird täglich auf der Grundlage der von den Finanzinstituten tatsächlich getätigten Transaktionen überprüft. Die Schweizerische Nationalbank versucht, den Zinssatz in der Nähe ihres offiziellen Leitzinses zu halten.

Bei einer Geldmarkt-Index-Hypothek wird der Zinssatz also auf der Grundlage der Entwicklung dieses Geldmarkt-Referenzindexes in Schweizer Franken festgelegt. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Banken ihre eigene Marge auf, die je nach Bonität des Antragstellers zwischen 0,8 und 1,3 % liegt.

Wie entwickelt sich der Hypothekenzinssatz?

Wenn sich die von der Bank festgelegte Marge nicht ändert, wird der Zinssatz, der variabel ist, an die Entwicklung des Saron angepasst, je nach der gewählten Periodizität: jeden Monat, jedes Quartal oder jedes Halbjahr. Das Finanzinstitut berechnet einen durchschnittlichen Zinssatz über diesen Zeitraum, der als “zusammengesetzter Saron” bezeichnet wird und einem kapitalisierten Saron entspricht. Dadurch ändert sich der Zinssatz des Kreditnehmers nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, was bedeutet, dass er jedes Mal einen anderen Betrag an Zinsen zahlt. Wenn der Referenzindex negativ ist, wird für die Berechnung ein Basiszinssatz von 0 % verwendet, aber die Bank erhält trotzdem die vertraglich vereinbarte Marge.

Damit steht die Saron-Hypothek in starkem Kontrast zur Festhypothek: Diese ist häufiger anzutreffen und zeichnet sich durch einen einzigen Zinssatz aus, der während der gesamten Laufzeit gleich bleibt. Darüber hinaus wird eine Geldmarkt-Hypothek je nach Kanton und Bank für eine kurze Laufzeit von 3 bis 5 Jahren abgeschlossen.

Was sind die Vorteile der Saron-Hypothek?

Im Vergleich zu anderen Finanzierungsmodellen (fester und variabler Zinssatz) bietet die Saron-Hypothek dem Kreditnehmer eine Reihe von Vorteilen.

– Der Zinssatz des Referenzindex ist in der Regel stabil und repräsentativer für die tatsächliche Marktentwicklung als andere Geldmarktindizes wie der Libor(London Interbank Offered Rate). Diese Stabilität führt zu weniger Volatilität bei den Zinssätzen und zu günstigen Marktbedingungen zugunsten der Kreditnehmer.

– Folglich ist der aus dem Saron berechnete Hypothekenzins oft niedriger als der Zinssatz für ein langfristiges Darlehen, der von den Banken standardmäßig auf 5 % festgelegt wird. Dies führt zu erheblichen Einsparungen bei den Zinszahlungen, selbst wenn man die von der Bank praktizierte Marge berücksichtigt.

– Die Saron-Hypothek glänzt durch ihre Flexibilität. Das Finanzinstitut kann Ihnen anbieten, die Periodizität der Zinsanpassung (Monat, Quartal, Halbjahr) zu wählen und sogar die Umwandlung dieses Darlehens in eine Festhypothek bei der nächsten Fälligkeit vorzuschlagen, falls der Index zu stark ansteigt.

– Die Geldmarkthypothek bietet oft günstige Konditionen bei vorzeitiger Tilgung oder Kündigung des Vertrags, während langfristige Kredite mit zum Teil sehr hohen Gebühren verbunden sind. Bei einer Veränderung in Ihrem persönlichen oder beruflichen Leben kann es jedoch sein, dass Sie die Immobilie wieder verkaufen und somit die Hypothek kündigen müssen.

Was sind die Nachteile der Saron-Hypothek?

Bei all den Vorteilen der Saron-Hypothek darf man nicht vergessen, dass es einige spezifische Nachteile dieser Art von Darlehen gibt, die Sie unbedingt in Ihre finanziellen Überlegungen einbeziehen sollten.

Einerseits sorgt die Entwicklung des Zinssatzes während der gesamten Laufzeit des Darlehens für Unsicherheit. Auch wenn die Indexierung des Hypothekenzinses an den Saron für den Kreditnehmer in der Regel attraktiv ist, sollten Sie bedenken, dass der Index steigen kann und damit auch Ihre Zinszahlungen in relativ kurzer Zeit ansteigen können. Dieses Hindernis kann jedoch umgangen werden, wenn zwei einfache Regeln beachtet werden:

– Legen Sie für jede Abrechnungsperiode den Betrag auf die Seite, der der Differenz zwischen Ihrem aktuellen Zinssatz und dem durchschnittlichen Hypothekenzins von 5% entspricht, der bei einer konventionellen Hypothek festgelegt wird. Bei einem starken Anstieg können Sie auf diese Reserve zurückgreifen, um den Anstieg auszugleichen.

– Wenn der Index einen bestimmten, im Voraus mit der Bank vereinbarten Schwellenwert überschreitet, haben Sie immer die Möglichkeit, die Saron-Hypothek am Ende der laufenden Zinsperiode in eine Festhypothek umzuwandeln.

Andererseits erfordern diese Zinsschwankungen aufgrund der variablen Zahlungen Flexibilität. Dies gilt umso mehr, als die Bank Sie erst im Nachhinein über die Berechnung des geänderten Zinssatzes informiert, wenn der Abrechnungszeitraum abgelaufen ist. Es sei denn, Sie informieren sich über die Entwicklung des Sarons, z. B. mithilfe des Online-Rechners der Schweizer Börse.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Saron-Hypothek ein attraktives Finanzierungsmodell für alle ist, die in Immobilien investieren wollen. Ihr spezieller Mechanismus erfordert jedoch sowohl Flexibilität als auch Vorsicht. Besprechen Sie dies mit Ihrem Immobilienmakler.