Nettowohnfläche: Was ist das und wie wird sie berechnet?

Bei einem Immobilienverkauf in der Schweiz ist die Fläche der Immobilie ein wichtiges Merkmal, das sich auf die Höhe des Kaufpreises auswirken kann. Auch wenn es keine gesetzliche Verpflichtung dazu gibt, ist es empfehlenswert, die Wohnfläche in der Verkaufsanzeige anzugeben. Aber wie lässt sich die Wohnfläche bestimmen, da es von Kanton zu Kanton Unterschiede gibt? Hier erfahren Sie, was die Nettowohnfläche ist und wie Sie sie berechnen.

Wohnfläche, Nutzfläche oder gewichtete Fläche: Wie kann man den Unterschied erkennen?

Zunächst einmal sollte man sich darüber im Klaren sein, wie sich mehrere verwandte Begriffe in Bezug auf die Fläche einer Immobilie in der Schweiz unterscheiden:

• Die Wohnfläche ist die kumulierte Fläche aller Räume, die für die Wohnung relevant sind. Man unterscheidet zwischen der Bruttowohnfläche, bei der die Innen- und Außenwände berücksichtigt werden, und der Nettowohnfläche, die sich auf das Innere der Räume konzentriert. Die Nettowohnfläche ist der wichtigere Begriff, da sie zur Bestimmung des Verkaufspreises einer Immobilie oder der Höhe der Miete pro Quadratmeter bei einer Vermietung herangezogen wird.
• Die Nutzfläche bezieht sich auf die gesamte Wohnfläche, die auch Keller, Garagen und technische Räume einschließt.
• Die gewichtete Fläche berücksichtigt die Wohnfläche und die Außen- oder Grenzmauern, wobei letztere nach ihrer Dicke gewichtet werden. Dieses weniger gebräuchliche, aber genauere Maß ermöglicht es, den Wert einer Immobilie über ihre eigentlichen Merkmale hinaus zu bestimmen.

Nettowohnfläche: Woraus besteht sie?

Gehen wir nun ins Detail, was die Nettowohnfläche ist und was sie in einer Immobilie umfasst. In der Praxis setzt sich die Nettowohnfläche aus der Summe der Flächen aller Räume zusammen, die für die Wohnung relevant sind, aber nur der beheizten Räume, die bestimmte Kriterien in Bezug auf Volumen, Deckenhöhe, Beleuchtung und Belüftung erfüllen. Obwohl die genaue Zusammensetzung dieses Maßes je nach Kanton variiert, sind hier die Elemente, die man normalerweise in der Berechnung der Nettowohnfläche findet:

• Räume mit einer Deckenhöhe von mindestens 1,80 m, mit Ausnahme bestimmter Verlängerungen wie Zwischengeschosse. Im Dachgeschoss muss diese Höhe mindestens die Hälfte der nutzbaren Fläche betreffen.
• Räume mit einem Volumen von mindestens 20^m3, wobei für Schlafzimmer ein Minimum von 15 ^m3 pro Bewohner gilt.
• Räume, die über eine natürliche Belüftung und Beleuchtung verfügen. Diese Beleuchtung muss von einem oder mehreren Fenstern ausgehen, die eine Fläche von mindestens ^1/8 der Bodenfläche (und mindestens 1^m2 ) einnehmen.
• Nebenräume: Badezimmer, separates WC, Ankleidezimmer, das an einen Wohnraum angrenzt, oder Vorratskammer.
• Feste Einrichtungsgegenstände wie Blöcke einer Einbauküche, Kamineinsätze, Innentreppen und Einbauschränke (Schränke oder Einbauschränke), die dauerhaft und nicht abnehmbar sein müssen, um bei der Berechnung der Nettowohnfläche berücksichtigt zu werden.

Wie berechnet man die Nettowohnfläche?

Wenn man weiß, welche Räume in der Nettowohnfläche enthalten sind, muss man diese noch berechnen. Die gängigste Methode besteht darin, die Räume zwischen den Innenwänden zu messen und dabei alle bewohnbaren Räume einzubeziehen: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bäder usw. Die Größe der Wohnfläche wird in der Regel von der Größe des Raumes bestimmt. Der Begriff “Wohnraum” basiert auf den oben genannten Angaben zur Deckenhöhe, zum Volumen und zur Bequemlichkeit. Es schließt also Räume aus, die diese Kriterien nicht erfüllen und/oder nicht beheizt werden.

Achtung: Bei dieser Berechnungsmethode müssen die Besonderheiten der einzelnen Räume berücksichtigt werden. Beispielsweise werden Dachböden nur dann in die Berechnung einbezogen, wenn die Mindestdeckenhöhe mindestens 50 % der nutzbaren Fläche abdeckt. Außerdem wird das Volumen in Kubikmetern erst ab einer Höhe von 1,30 Metern unter der Decke oder unter den Dachsparren angerechnet.

Welche Unterschiede gibt es in den einzelnen Schweizer Kantonen?

Die Berechnungsmethode für die Nettowohnfläche ist in der Schweiz nicht einheitlich: Sie kann je nach Kanton variieren. Der Kanton Wallis beispielsweise stützt seine Berechnungen auf die Bruttofläche, während andere Kantone wie Waadt und Freiburg spezielle Berechnungsmethoden anwenden, die auch die Berücksichtigung der Flächen von Balkonen und Terrassen beinhalten. Hier einige Beispiele für kantonale Abweichungen:

• Die minimale Deckenhöhe ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Allgemeinen liegt sie zwischen 1,80 und 2,20 Metern. In vielen Kantonen (Genf, Waadt, Wallis, Neuenburg, Jura, Freiburg, Bern usw.) liegt die Mindesthöhe jedoch bei 2,40 Metern.
• Der Kanton Wallis stützt sich auf die Bruttowohnfläche, die alle Flächen umfasst, einschließlich Außen- und Reihenmauern (diese werden zu 50 % gewichtet).
• Die Kantone Freiburg, Neuenburg und Waadt verwenden den Begriff der Nettoverkaufsfläche. Diese wird unter Berücksichtigung der Nettowohnfläche zuzüglich der Innenwände und der gewichteten Außenflächen, jedoch ohne Außen- und Reihenhauswände, berechnet. Außerdem werden Balkone mit 50 % und Terrassen mit einem Drittel ihrer Fläche gewichtet.

Die Nettowohnfläche ist daher in der Schweiz ein entscheidendes Kriterium, da sie den Wert einer Immobilie beeinflusst. Es reicht jedoch nicht aus, die allgemeinen Regeln für die Berechnung zu kennen, sondern es müssen auch die Unterschiede zwischen den einzelnen Kantonen berücksichtigt werden. Die Hilfe von Immobilienfachleuten ist daher wünschenswert, um diesen wichtigen Indikator korrekt zu berechnen.

Häufig gestellte Fragen zur Nettowohnfläche in der Schweiz