Kauf einer nicht geplanten Immobilie: Wie kauft man eine Immobilie, die noch nicht gebaut wurde?

Die meisten Neubauprojekte werden außerhalb der Bauplanung verkauft, noch bevor mit dem Bau begonnen wurde. Für den Käufer hat diese Art von Immobilienprojekt viele Vorteile: die Garantie, ein Haus zu erhalten, das den neuesten Standards entspricht, die Möglichkeit, seine künftige Wohnung oder sein Haus individuell zu gestalten, usw. Es ist jedoch wichtig, nichts zu überstürzen und Ihr Projekt sehr sorgfältig vorzubereiten. FGP Swiss & Alps stellt Ihnen die wichtigsten Informationen zur Verfügung, die Sie benötigen, um in der Schweiz unbesorgt außerplanmäßig zu kaufen.

Kauf außerhalb des Bauprojekts: eine Gelegenheit, Ihre zukünftige Immobilie individuell zu gestalten

Der Kauf einer Off-Plan-Immobilie bedeutet eine Investition in eine Immobilie, mit deren Bau noch nicht begonnen wurde. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie den neuesten Standards entsprechen, insbesondere in Bezug auf den Energieverbrauch. Vor allem aber haben Sie die Möglichkeit, Ihre künftige Immobilie nach den von der Hausverwaltung angebotenen Möglichkeiten zu gestalten.

Im Rahmen Ihres außerplanmäßigen Kaufprojekts wird Ihnen die Agentur oder der Makler eine Reihe von Unterlagen zur Verfügung stellen, darunter eine Baubeschreibung. Darin ist das Budget für die einzelnen Gewerke aufgeführt: Küche, Bad, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Elektroinstallation usw. Sie können auch in die verschiedenen Elemente der Wohnung eingreifen (Ausstattung der Küche oder des Wohnzimmers, Art der Dusche usw.) und bis zu einem gewissen Grad die Innenaufteilung ändern, indem Sie den ursprünglichen Plan neu zeichnen… mit dem Einverständnis des Bauträgers und des Architekten.

Jede Änderung hängt vom Budget und der technischen Machbarkeit ab. Wenn Ihre Entscheidungen zu einer Überschreitung des Budgets führen, müssen Sie für die zusätzlichen Kosten aufkommen. Diese Beschreibung wird dann vor Beginn der Arbeiten beim Notar unterzeichnet.

Die Pflichten des Käufers: Unterzeichnung des Kaufvertrags und Finanzierung des Projekts

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichten Sie sich, das Projekt bis zum Ende durchzuziehen. Das macht es schwierig, aufzugeben, auch wenn die Immobilie noch nicht gebaut ist. Je nach Ihrer Situation (familiäre Probleme, finanzielle Schwierigkeiten usw.) wird es immer möglich sein, in Zusammenarbeit mit Ihrem Makler eine Lösung zu finden, der zum Beispiel einen anderen Käufer für die betreffende Immobilie finden könnte.

Solange das Verfahren wie im Vertrag vereinbart abläuft, verpflichten Sie sich auch, die fälligen Beträge gemäß den gewählten Bedingungen zu zahlen. Es gibt zwei Möglichkeiten für den Kauf außerhalb der Bauplanung: den Terminkauf und den Kauf eines Anteils am Grundstück.

Terminkauf

Die erste Möglichkeit ist der Kauf ab Plan, auch bekannt als “schlüsselfertig”. Das Prinzip ist einfach: Sie werden Eigentümer der Immobilie, sobald diese fertiggestellt ist. Zuvor unterschreiben Sie vor einem Notar ein Kaufversprechen, das eine unwiderrufliche Verpflichtung darstellt. Bei der Unterzeichnung leisten Sie eine Anzahlung von 10 bis 20 % des Endpreises. Der Restbetrag wird bei der Übergabe der Immobilie mittels einer Hypothek (die Ihnen die Bank im Voraus gewährt) oder in bar bezahlt.

Dies ist die teuerste Variante, da die vom Erwerber zu zahlenden Übertragungsgebühren auf den Gesamtwert der Immobilie berechnet werden. Andererseits sind Sie in keiner Weise für zusätzliche Kosten verantwortlich, die beim Bau entstehen. Es ist also auch die sicherste Lösung.

Anteilskauf von Grundstücken

Bei der zweiten Möglichkeit, dem so genannten “Kauf eines Grundstücksanteils”, werden Sie Eigentümer des Grundstücks, auf dem Ihr zukünftiges Haus gebaut wird, bevor die Bauarbeiten überhaupt begonnen haben. In diesem Fall kaufen Sie das gesamte Grundstück (bei einem Haus, einer Villa oder einem Chalet, das Sie bauen lassen) oder den theoretischen Grundstücksanteil der künftigen Wohnung (bei einem Mehrfamilienhaus). Gleichzeitig schließen Sie einen Generalunternehmervertrag mit dem Unternehmen ab, das mit dem Bau der Immobilie beauftragt ist. Dieser Vertrag sieht die Zahlung mehrerer Raten vor, die sich nach dem Fortschritt der Arbeiten richten: Die erste Rate und die Grundstückskosten machen zusammen etwa 60 % des Gesamtpreises aus.

Bei dieser Form des Kaufs außerhalb des Bauprojekts beteiligen Sie sich an der Finanzierung des Projekts: Sie nehmen einen eigenen Baukredit auf und zahlen die Zinsen dafür. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird dieses Darlehen in eine herkömmliche Hypothek umgewandelt. Diese zusätzlichen Kosten werden durch eine Verringerung der Grunderwerbssteuer ausgeglichen, die ausschließlich auf der Grundlage des Grundstückswerts berechnet wird. Diese Abgaben betragen beispielsweise im Kanton Wallis 1 oder 1,5 %, im Kanton Waadt 2,2 % (mit einer möglichen Erhöhung um 1,1 % durch die Gemeinde) und im Kanton Genf 3 %: eine erhebliche Ersparnis.

Diese Lösung ist jedoch risikoreicher, da Sie teilweise an die Stelle des Bauträgers treten und die mit dem Projekt verbundenen Risiken übernehmen, was finanzielle Folgen hat, wenn der Bauträger ausfällt.

Kauf ohne Plan: Wichtige Vorsichtsmaßnahmen vor dem Kauf

Der Kauf einer Immobilie außerhalb des Bauprojekts bietet zwar viele Vorteile, aber Sie müssen bedenken, dass die Immobilie noch nicht existiert, wenn Sie den Vertrag unterzeichnen. Das bedeutet, dass Sie Ihr Projekt sehr sorgfältig vorbereiten und in jeder Phase Vorkehrungen treffen müssen.

Erfahren Sie alles, was Sie im Vorfeld wissen müssen

Es ist schwierig, sich eine Immobilie allein anhand der vom Makler zur Verfügung gestellten Pläne vorzustellen. In einigen Fällen können Sie um eine virtuelle Besichtigung bitten, damit Sie sich anhand von computergenerierten Bildern ein genaueres Bild von den Räumlichkeiten machen können – Innen- und Außenräume, Gemeinschaftsbereiche. Ebenso wichtig ist es, die Baustelle zu besichtigen und die unmittelbare Umgebung zu studieren, in der Sie zu leben gedenken: die Nähe zu den Einrichtungen, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Straßenanbindung usw.

Erfahren Sie mehr über den Projektträger

Die Seriosität des Bauträgers ist ein wesentlicher Bestandteil eines jeden außerplanmäßigen Kaufprojekts. Nehmen Sie sich die Zeit, sich über seinen Ruf, seine Erfahrung und seine Kreditwürdigkeit zu informieren. Informieren Sie sich über frühere Projekte des Bauträgers, indem Sie die von Käufern hinterlassenen Bewertungen einsehen. Achten Sie auf die im Vertrag festgelegten Garantien. Schließlich ist die Zuverlässigkeit der Baufirmen ebenso entscheidend, insbesondere beim Kauf eines Grundstücks.

Achten Sie auf die Nomenklaturen

Wenn Sie ein Haus ohne Plan kaufen möchten, achten Sie auf die Nomenklatur, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich ist. Dies gilt zum Beispiel für die Anzahl der Zimmer: Im Kanton Waadt gilt die Küche als eigenes Zimmer, was in Genf nicht der Fall ist. Achten Sie auch auf den Begriff der Fläche, der je nach Fall verschiedene Bedeutungen hat: Netto- oder Bruttowohnfläche, Verkaufsfläche, gewichtete Fläche, PSA-Fläche usw., wobei die Praktiken von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind.

Holen Sie sich Hilfe von Fachleuten

Unterstützung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen außerplanmäßigen Kauf. Sie können auf die Unterstützung von Immobilienfachleuten zählen, die Ihnen bei allen Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf einer außerplanmäßigen Immobilie helfen, von der Vertragsunterzeichnung bis hin zu Garantien und Finanzierungsvereinbarungen. Ihr Makler ist Ihr Ansprechpartner für alle Fragen, die Sie zum Projekt oder zur Immobilie haben, bis hin zur Schlüsselübergabe.