Immobilienbesteuerung in der Schweiz: Grundprinzipien, rechtliche Entwicklungen und bewährte Verfahren

Denken Sie daran, in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben? Bevor Sie Ihr Kaufprojekt in Angriff nehmen, sollten Sie wissen, dass Schweizer Haus- und Wohnungseigentümer eine Reihe von Steuern auf ihr Eigentum zahlen müssen. Im Gegenzug können sie von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren, unter anderem von der Abzugsfähigkeit verschiedener Kosten. Die Besteuerung ist in der Schweizerischen Eidgenossenschaft jedoch eine komplexe Angelegenheit, da es eine Vielzahl von Steuern gibt, die Praktiken von einem Kanton zum anderen unterschiedlich sind und sich die Rechtsvorschriften weiterentwickeln. In diesem Leitfaden zur Immobilienbesteuerung in der Schweiz stellt FGP Swiss & Alps die wichtigsten Grundsätze, die jüngsten Entwicklungen und die bewährte Steuerpraxis vor.

Schweizerische Vermögensbesteuerung von Vermögenswerten

In der Schweiz müssen Immobilieneigentümer in jeder Phase des Immobilienbesitzes, vom Kauf bis zum Wiederverkauf, eine Reihe von Steuern entrichten. Dies gilt sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnsitze. In diesem Teil unseres Leitfadens zur Immobilienbesteuerung in der Schweiz werfen wir einen Blick auf diese Steuern im Zusammenhang mit Wohneigentum.

Zum Zeitpunkt des Kaufs: Übertragungsgebühren (in den Notargebühren enthalten)

Beim Kauf einer Immobilie muss der neue Eigentümer die Notariatsgebühren bezahlen. Diese setzen sich im Wesentlichen aus einer Steuer zusammen: der Handänderungssteuer, die je nach Kanton auch als “Eintragungssteuer” oder “Erwerbssteuer” bezeichnet wird. Diese kantonale oder kommunale Abgabe, die zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung fällig wird, dient zur Deckung der Verwaltungskosten der Transaktion. Sie ist keine Besonderheit der schweizerischen Immobilienbesteuerung: Solche Abgaben gibt es in den meisten Ländern, auch in Frankreich.

Die Handänderungssteuer beträgt je nach Kanton zwischen 0,1 % und 3,3 % des Verkaufspreises. Im Kanton Wallis beträgt sie zum Beispiel 1,5 %, in den Kantonen Freiburg und Genf 3 % und in den Kantonen Neuenburg und Waadt 3,3 %.

Solange Sie Eigentümer der Immobilie sind: jährliche Steuer

Solange die Immobilie im Besitz des Eigentümers ist, muss er jedes Jahr drei Arten von Steuern zahlen: Die Grundsteuer und die Mietwertsteuer sind in allen Fällen obligatorisch, während die Vermögenssteuer nach der Höhe des Vermögens des Steuerpflichtigen berechnet wird. Die Besonderheit der schweizerischen Vermögensbesteuerung besteht darin, dass die Berechnungsgrundlage für die einzelnen Steuern von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein kann.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (auch als “contribution immobilière” bezeichnet) wird auf jede im Schweizer Grundbuch eingetragene Immobilie erhoben. Die Eigentümer zahlen diese Steuer jedes Jahr an den Kanton (oder die Stadt), in dem sich ihre Immobilie befindet, und erhalten im Gegenzug die Möglichkeit, einen Teil des Gemeindegebiets zu nutzen. Auch hier handelt es sich nicht um eine Besonderheit der schweizerischen Grundsteuer.

Diese Steuer wird auf der Grundlage des Bruttowerts der Immobilie am Ende jeder Steuerperiode berechnet: Sie ist für das gesamte Kalenderjahr fällig. Der Steuersatz ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. So beträgt die Vermögenssteuer für eine natürliche Person im Kanton Genf 0,1 % des geschätzten Steuerwerts (kantonale Steuer) und im Kanton Waadt 0,15 % (Gemeindesteuer). In einigen Kantonen, wie z.B. Neuenburg, gibt es diese Steuer einfach nicht. (Beachten Sie, dass in den offiziellen Texten der Grundsteuersatz in “pro Tausend” und nicht in “Prozent” angegeben wird).

Mietwert

Der Mietwert ist eine Besonderheit der schweizerischen Vermögensbesteuerung. Er stellt das fiktive Einkommen aus selbst genutztem Wohneigentum dar. In der Praxis zahlen Schweizer Immobilienbesitzer Steuern auf die theoretischen Einkünfte, die sie aus der Vermietung ihrer Immobilie erzielen könnten. Auf diese Weise wird der Mietwert zur Einkommenssteuer hinzugerechnet.

Bei der Berechnung dieses Wertes werden verschiedene Kriterien berücksichtigt, wie z.B. die Eigenschaften der Immobilie (Fläche, Anzahl der Zimmer usw.), ihre Lage und die ortsüblichen Mieten. Je nach Kanton variiert der Wert zwischen 60 % und 70 % der theoretischen Mieteinnahmen, kann aber weder darunter noch darüber liegen.

Als Gegenleistung für die Mietwertsteuer können Hauseigentümer Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten und Renovierungs- oder Reparaturkosten von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Der Plan zur Abschaffung der Mietwertsteuer sieht jedoch auch den Wegfall einiger dieser Abzüge vor(siehe unten).

Vermögenssteuer

Bei der Besteuerung von Immobilien in der Schweiz wird der Steuerwert des Eigenheims zum Vermögen hinzugerechnet, das für die Berechnung der Vermögenssteuer herangezogen wird. Dieser Steuerwert entspricht in der Regel dem Kaufpreis: Im Prinzip kann er jedes Jahr durch einen Freibetrag reduziert werden. Im Kanton Genf zum Beispiel wird der in der Steuererklärung einzutragende Wert jedes Jahr um 4 % reduziert, bis er nach 10 Jahren mindestens 60 % des Kaufpreises erreicht. Die Berechnungsmethode kann jedoch von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich sein: Einige Behörden stützen sich auf die vom Grundbuchamt durchgeführte Bewertung, andere auf die des Katasteramtes und wieder andere lassen eine Bewertung vor Ort durchführen.

Die Vermögenssteuer bezieht sich auf das Nettovermögen des Steuerpflichtigen. Das bedeutet, dass Hypothekenschulden und Zinsen abgezogen werden können. Mit anderen Worten: Je höher die Schulden, desto niedriger die Steuer.

Schliesslich legt jeder Kanton den Schwellenwert fest, ab dem ein Eigentümer steuerpflichtig ist: in Freiburg sind es 20’000 CHF, in Genf 108’601 CHF.

Bei Wiederverkauf: Steuer auf Immobiliengewinne

Die schweizerische Grundsteuer sieht eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen vor, wobei keine Steuerbefreiung möglich ist (es besteht jedoch die Möglichkeit eines Steueraufschubs).

Die Grundstücksgewinnsteuer wird beim Wiederverkauf einer Immobilie erhoben, wenn der Eigentümer einen Gewinn erzielt, d.h. wenn die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis zu seinen Gunsten ausfällt. Der Verkäufer zahlt diese Steuer, die von den Kantonen und seltener von den Gemeinden erhoben wird.

Eine bestimmte Anzahl von Ausgaben kann jedoch vom steuerpflichtigen Gewinn abgezogen werden:

• Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf, z. B. Maklerprovision oder Entschädigung für die vorzeitige Kündigung der Hypothek.
• Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf, wie Grunderwerbssteuern, Notargebühren oder Investitionen in die Immobilie, um deren Wert zu steigern. Diese werden als “wertsteigernde Arbeiten” oder “Aufwendungen” bezeichnet. Beispiele hierfür sind der Ausbau eines Gebäudes (Anbau, Dachgeschoss, Veranda usw.), der vollständige Umbau eines Hauses (mit neuer Inneneinrichtung) oder die vollständige Renovierung eines Gebäudes.

Es überrascht nicht, dass die Art und Weise, wie die Steuer auf Grundstücksgewinne berechnet wird, von Kanton zu Kanton unterschiedlich ist: Der Steuertarif kann proportional sein (jeder Gewinn wird zum gleichen Satz besteuert) oder progressiv (der Satz steigt proportional zum erzielten Gewinn). In beiden Fällen ist die Steuer je nach Dauer des Besitzes degressiv. Im Kanton Waadt zum Beispiel sinkt der Steuersatz von 30 % für 1 Jahr Besitzdauer auf mindestens 7 % nach 24 Jahren. Diese Steuer wurde eingeführt, um die Spekulation zu bekämpfen: Je schneller eine Immobilie weiterverkauft wird, desto höher ist der Steuersatz für Immobilien in der Schweiz.

In einigen Fällen kann die Steuer aufgeschoben werden, zum Beispiel wenn der Verkaufserlös in den Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird. Die Transaktion muss je nach Kanton innerhalb von höchstens 2 bis 4 Jahren erfolgen. Der Aufschub bezieht sich auf den Teil des Gewinns, der reinvestiert wurde.

Steuervergünstigungen für Immobilieneigentümer

Die Besteuerung von Grundstücken in der Schweiz funktioniert nach dem Prinzip der Gegenleistung: Es gibt zwar viele Steuern, aber auch verschiedene Abzugsmechanismen , die es Grundstückseigentümern ermöglichen, ihre Steuerlast zu verringern. Dies ist das Thema dieses Teils des Leitfadens.

Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen

In der Schweizerischen Eidgenossenschaft sind Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar. Dies ist einer der Gründe, warum die Schweizer Vermögensbesteuerung so vorteilhaft ist. Aber es ist auch ein Mechanismus, der die Verschuldung der Haushalte fördert. Denn je höher die Verschuldung der Hausbesitzer ist, desto mehr können sie ihre Steuerlast durch den Abzug der Hypothekenzinsen verringern.

Dies erklärt die Attraktivität des indirekten Amortisationssystems: die Tatsache, dass die Hypothek nicht direkt amortisiert wird, sondern dass die entsprechenden Beträge in eine persönliche Vorsorge (dritte Säule) investiert werden, so dass die Schuld bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt wird. Dadurch können Sie so lange wie möglich einen möglichst hohen Anteil der Passivzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Bei der direkten Rückzahlung hingegen sinkt die Höhe der Zinsen von Jahr zu Jahr, so dass der Steuerabzug jedes Mal geringer ausfällt.

Bitte beachten Sie: Die geplante Abschaffung des Mietwerts geht mit einer Änderung des Höchstzinssatzes einher, der von der Steuer abgezogen werden kann.

Abzugsfähigkeit von Wartungskosten

Nach den schweizerischen Vorschriften über die Grundsteuer sind die Kosten für den Unterhalt einer Immobilie vom steuerpflichtigen Einkommen abzugsfähig. Diese Kosten entsprechen Ausgaben, die der Werterhaltung und nicht der Wertsteigerung der Immobilie dienen: Renovierungsarbeiten, laufende Reparaturen, tägliche Instandhaltung usw. Sie sind in dem Jahr absetzbar, in dem die Ausgaben getätigt werden.

Bitte beachten Sie: Die geplante Abschaffung des Mietwertsystems bedeutet, dass Instandhaltungskosten nicht mehr von der Steuer abgesetzt werden können (außer im Sonderfall der Restaurierung von Baudenkmälern).

Abzugsfähigkeit sonstiger Ausgaben

Andere Kosten können von Hauseigentümern von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden:

• Betriebskosten des Gebäudes (einschließlich Versicherungsprämien).
• Kosten für die Immobilienverwaltung.
• Strafen für die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek – in bestimmten Kantonen und unter bestimmten Bedingungen (je nach Art des Ereignisses, das zum Verkauf führt). Dies ist im Kanton Waadt der Fall.
• Arbeiten, die der Energieeinsparung dienen – auch wenn sie als “wertsteigernde Arbeiten” gelten. Dazu gehören der Einbau von Sonnenkollektoren, der Austausch von Fenstern, die Erneuerung der Wärmedämmung von außen oder der Ersatz einer Heizungsanlage durch eine wirtschaftlichere Lösung. Ziel dieser Maßnahme der Schweizer Grundsteuer ist es, Immobilieneigentümer zu ermutigen, die Energieeffizienz ihrer Häuser zu verbessern. Aber Achtung: Abzugsfähig sind nur Investitionen, die nicht durch öffentliche Subventionen gedeckt sind.

Die Entwicklung der Schweizer Steuervorschriften am Beispiel des Mietwerts

Am Ende dieses Überblicks ist es wichtig, daran zu erinnern, dass sich die Besteuerung von Grundstücken in der Schweiz regelmäßig ändert und dass es wichtig ist, sich über Gesetzesänderungen zu informieren, die Auswirkungen auf Grundstückseigentümer haben könnten.

Ein gutes Beispiel dafür ist der Plan zur Abschaffung der Mietwertsteuer. Diese Ende 2023 von National- und Ständerat gemeinsam beschlossene Revision soll 2024 umgesetzt werden: Sie sieht eine vollständige Abschaffung dieser Steuer für Erst- und Zweitwohnungen vor. Im Gegenzug werden die Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig sein… und die Abzugsfähigkeit von Zinsschulden wird reduziert.

Gute steuerliche Praxis beim Kauf von Immobilien in der Schweiz

Wie Sie sicher bemerkt haben, ist die Besteuerung von Immobilien in der Schweiz ein komplexes Thema. Es gibt verschiedene Arten der Besteuerung mit unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen und Anwendungsregeln in den verschiedenen Kantonen. Zukünftige Immobilieneigentümer müssen daher die spezifische Steuersituation in jedem Kanton gut kennen und sich über die Änderungen des rechtlichen Rahmens auf dem Laufenden halten. Im Folgenden finden Sie einige bewährte Praktiken, die Sie anwenden sollten:

• Informieren Sie sich über die Steuerpraktiken in den einzelnen Kantonen, da die Art der Steuern und die Steuersätze sehr unterschiedlich sein können. Auf diese Weise können Sie diemit dem Kauf und dem Besitz einer Immobilie verbundene Steuerlast abschätzen, was ein Kriterium für die Wahl zwischen mehreren Kantonen sein kann.
• Treffen Sie die richtige Wahl bei der Hypothekenamortisation, damit Sie möglichst viele Passivzinsen von der Steuer absetzen können.
• Planen Sie Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an Ihrem neu erworbenen Haus so, dass Sie die Kosten von der Steuer absetzen können, ebenso wie von zukünftigen Kapitalgewinnen (wenn die Immobilie an Wert gewinnt).
• Holen Sie sich den Rat eines Experten für die Besteuerung von Immobilien in der Schweiz ein, der Sie in Ihrer spezifischen Situation beraten kann.

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