Hypotheken: Was Sie über den Kauf in der Schweiz wissen müssen
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Planen Sie den Kauf einer Immobilie in der Schweiz? Haben Sie bereits eine Villa, ein Chalet oder eine Wohnung entdeckt, die Ihnen gefällt? Dann stellt sich die Frage der Finanzierung: Sie müssen eine Hypothek bei einer Schweizer Bank aufnehmen. Doch dazu müssen Sie wissen, dass Schweizer Hypotheken einige Besonderheiten aufweisen. Welche sind das? Welche Kriterien werden bei der Gewährung einer Hypothek in der Schweiz berücksichtigt? FGP Swiss & Alps beantwortet Ihre Fragen.
(Dieser Artikel bezieht sich auf die Finanzierung einer gegenwärtigen Immobilie zur Eigennutzung, d. h. zur Nutzung als Hauptwohnsitz durch ihre Eigentümer).
Was ist eine Hypothek in der Schweiz?
In der Schweiz ist eine Hypothek ein herkömmliches Darlehen zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie (Haus, Wohnung, Chalet, Villa, Grundstück, etc.). Eine Schweizer Hypothek wird von einem Finanzinstitut gewährt, das im Gegenzug für den geliehenen Betrag die Immobilie als Sicherheit nimmt, um das Risiko der Nichtrückzahlung zu decken.
Als Kreditnehmer räumen Sie dem Kreditgeber (der Bank) das Recht ein, Ihre Wohnung zu beschlagnahmen und zu versteigern, wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. In der Praxis kommt dieses Verfahren jedoch nur selten vor: Im Falle eines Zahlungsausfalls wird die Bank ihr Möglichstes tun, um eine gütliche Lösung zu finden.
Wie funktioniert eine Schweizer Hypothek?
Um eine Schweizer Hypothek vollständig zu verstehen, müssen Sie drei Begriffe im Kopf behalten: die Aufteilung der Schuld in zwei Teile, die Wahl der Rückzahlungsmethode und die Art der Hypothek.
Ein zweigeteiltes Darlehen
Aus Sicherheitsgründen werden Immobilienkredite in der Schweiz in zwei Teile aufgeteilt: erste und zweite Hypotheken (oder Schulden).
– Die erstrangige Hypothek ist der “gesicherte” Teil des Darlehens: Im Falle einer Zwangsversteigerung hat die Bank die Garantie, ihre Investition zurückzuerhalten. Die erstrangige Hypothek entspricht zwei Dritteln des Wertes der Sicherheiten (66 %). Die Rückzahlung dieses Teils der Hypothek ist nicht obligatorisch, aber Sie zahlen während der gesamten Laufzeit des Kredits Zinsen auf diese Summe.
– Die zweite Hypothek ist der Teil des Darlehens, der getilgt (zurückgezahlt) werden muss. Sie entspricht einem Drittel des Beleihungswerts abzüglich des bereits gebundenen Eigenkapitals (d. h. 14 %). Sie muss innerhalb von höchstens 15 Jahren oder spätestens im Alter von 65 Jahren zurückgezahlt werden. Er zeichnet sich durch höhere Zinssätze aus.
Der Einfachheit halber runden die Banken die erste Hypothek oft auf 65 % und die zweite Hypothek auf 15 % des Preises auf, zuzüglich der 20 % Eigenkapital. Diese Praxis wird jedoch tendenziell durch einen einheitlichen Zinssatz für die erste Hypothek ersetzt. Je nach Ihrem Eigenkapital und den von Ihnen gebotenen Garantien können Sie diese Option mit Ihrer Bank besprechen.
Amortisationsmethode
Es gibt zwei Rückzahlungsmöglichkeiten für Schweizer Hypotheken, genauer gesagt: Zweithypotheken.
– Bei der direkten Rückzahlung wird die Schuld mit jeder Rückzahlung verringert, wobei die Zinsen schrittweise sinken. Dies ist das Äquivalent zum Tilgungsdarlehen, das in vielen Ländern verwendet wird. Dies scheint die beste Lösung zu sein, aber es gibt einen Faktor, der zu beachten ist: In der Schweiz sind Schuldzinsen steuerlich absetzbar. Mit anderen Worten: Je höher Ihre Schulden, desto weniger Steuern zahlen Sie.
– Bei der indirekten Rückzahlung werden die monatlichen Rückzahlungen auf ein Sparkonto der dritten Säule (freiwilliges Sparen) eingezahlt. Dies ist eine Besonderheit der Schweizer Hypotheken. Sowohl die Höhe der Schuld als auch die Zinsen bleiben während der gesamten Laufzeit des Kredits konstant. Bei Fälligkeit des Darlehens wird der für die Rückzahlung erforderliche Betrag auf das Hypothekarkonto überwiesen. Diese Lösung hat drei Vorteile:
◦ Hypothekenzinsen sind während der gesamten Laufzeit des Kredits steuerlich absetzbar.
Die Einzahlungen in die dritte Säule sind bis zu einer jährlichen Obergrenze vom Einkommen abzugsfähig – und diese Ersparnisse unterliegen nicht der Vermögenssteuer.
◦ Die Zinsen für Sparguthaben sind höher als die Zinsen, die Sie für eine Hypothek in der Schweiz bezahlen.
Art der Hypothek
Der Hauptunterschied zwischen den verschiedenen Arten von Hypotheken liegt in der Art des Zinssatzes. In der Schweiz gibt es drei verschiedene Zinssätze für Hypotheken.
– Hypothek mit festem Zinssatz. Dies ist das gängigste Modell für den Kauf eines Eigenheims: Es ist durch ein Darlehen mit fester Laufzeit abgesichert. Die Gebühren bleiben während der gesamten Laufzeit des Darlehens fest, was für Familien, die das finanzielle Risiko so gering wie möglich halten wollen, ideal ist. Wird das Darlehen vor Ende der Laufzeit zurückgezahlt, können Gebühren anfallen.
– Hypothek mit variablem Zinssatz. Bei dieser Art von Hypothek schwankt der Zinssatz je nach Marktentwicklung. Sie ist risikoreicher und eignet sich eher für spekulative Immobilienkäufe. Der Kredit hat keine feste Laufzeit und kann daher leicht gekündigt werden (innerhalb von 3 bis 6 Monaten).
– Die Saron-Hypothek. Saron” ist die Abkürzung für “Swiss Average Rate Overnight” (Schweizerischer Tagesgeldsatz), der von der Schweizerischen Nationalbank und den Geschäftsbanken verwendet wird, um sich gegenseitig Geld zu leihen. Bei diesem Modell wird der Zinssatz über Nacht berechnet. Die Bank ändert den für den Kredit geltenden Zinssatz alle drei Monate. Dieser Zinssatz ist im Allgemeinen attraktiver, da die Darlehen für kurze Zeiträume (3 oder 5 Jahre) gewährt werden, wobei die Möglichkeit einer Verlängerung besteht. Dies kann interessant sein, wenn Sie z. B. in naher Zukunft einen großen Geldzufluss erwarten oder wenn Sie am Ende der Zinsperiode einen Verkauf planen.
Was sind die Voraussetzungen für die Aufnahme einer Hypothek in der Schweiz?
Werfen wir einen Blick auf die Bedingungen, unter denen eine Bank in der Schweiz eine Hypothek gewähren kann. Drei Hauptfaktoren werden dabei berücksichtigt: der Wert der Immobilie, die finanzielle Leistungsfähigkeit und das Eigenkapital.
Der Wert der Immobilie
Der Wert der Immobilie ist unabhängig von dem Preis, den der Verkäufer und der Käufer gemeinsam festlegen. Um ihn zu ermitteln, nimmt die Bank systematisch eine eigene Schätzung vor, deren Ergebnis als “Beleihungswert” bezeichnet wird und dem Betrag entspricht, der im Rahmen des Schweizer Hypothekarkredits gewährt wird.
– Wenn die Schätzung der Bank gleich oder höher ist als der Verkaufspreis, wird das Darlehen gewährt.
– Liegt der Kostenvoranschlag der Bank unter dem Verkaufspreis, wird die Höhe des Kredits unter Berücksichtigung des Wertes der Sicherheiten berechnet. Sie haben dann drei Möglichkeiten: Sie können Ihr Eigenkapital aufstocken, sich an eine andere Bank wenden oder den Verkäufer davon überzeugen, seine Schätzung zu revidieren (was unerlässlich ist, wenn mehrere Banken zu demselben Ergebnis kommen).
Bitte beachten Sie: Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie die Notariatskosten bezahlen, die Gebühren, Grundbucheintragungen und Übertragungssteuern umfassen. Diese belaufen sich auf 3 bis 5 % des Immobilienwerts und sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Denken Sie daran, dass diese Kosten nicht in die Berechnung des Hypothekarkredits in der Schweiz einfließen und dass Sie zusätzliche Mittel zur Deckung dieser Kosten bereitstellen müssen.
Finanzielle Leistungsfähigkeit
Die finanzielle Leistungsfähigkeit bestimmt, ob Sie in der Lage sind, alle mit dem Besitz und dem Unterhalt Ihrer Wohnung verbundenen Lebenshaltungskosten zu decken. Sie wird auf der Grundlage Ihres Einkommens berechnet. Damit ein Hypothekarkredit in der Schweiz als erschwinglich gilt, darf die jährliche Summe der Kosten ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens des Antragstellers nicht übersteigen (33 %). Zu diesen Kosten gehören Hypothekenzinsen, Schuldentilgung, laufende Unterhaltskosten und andere Haushaltsausgaben.
Beispiel für eine Liegenschaft im Wert von CHF 1’000’000, die zu einem Hypothekarkredit von CHF 800’000 führt, wovon CHF 150’000 auf die zweite Hypothek entfallen, plus CHF 200’000 an Eigenmitteln. Der Haushalt verdient 180’000 CHF pro Jahr. Die jährlichen Ausgaben dürfen also 60’000 CHF nicht übersteigen, damit das Darlehen bewilligt werden kann.
Eine Besonderheit der Schweizer Hypotheken ist, dass die Bank bei der Berechnung der aktuellen Hypothekarkosten für Festhypotheken nicht die tatsächlichen Zinsen berücksichtigt, da diese von Tag zu Tag schwanken. Stattdessen verwendet sie einen theoretischen Zinssatz von 5 %, der es ihr ermöglicht, einen möglichen Anstieg der Zinssätze zu antizipieren. Für den Darlehensnehmer bedeutet dies Sicherheit.
Eigenkapital
Bei der Aufnahme einer Hypothek in der Schweiz ist es üblich, dass die Bank nicht mehr als 80 % des Wertes der Immobilie beleiht. Dies wird als “Vorschussrate” bezeichnet.
Der Saldo muss aus persönlichen Mitteln oder “Eigenmitteln” bestehen: mindestens 20 % des Kaufpreises für einen Hauptwohnsitz, wovon 10 % aus anderen Ersparnissen als denen der zweiten Säule (berufliches Sparen) stammen müssen. Diese Regel wird von den Aufsichtsbehörden, der Schweizerischen Bankiervereinigung und der FINMA, aufgestellt. Sie gilt in allen Kantonen der Eidgenossenschaft. Bitte beachten Sie, dass die Notargebühren in Höhe von 5 % hinzuzurechnen sind, da diese nicht durch das Darlehen abgedeckt sind.
Der Betrag, der zugeführt werden soll, kann also aus Ihren Ersparnissen (mindestens 10 %), aus Ihren Ersparnissen (zweite oder dritte Säule), aus einer Spende, aus einer bereits in Ihrem Besitz befindlichen Immobilie usw. stammen.
Wie Sie sehen, gibt es in der Schweiz sehr spezifische Regeln für Hypotheken, die Sie unbedingt kennen sollten, wenn Sie hier eine Immobilie kaufen möchten. Unser Rat ist folgender: Wenden Sie sich nicht einfach an eine Bank, sondern nehmen Sie einen Makler zu Hilfe, der Ihnen bei der Abwicklung hilft.
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