Hypothek mit variablem Zinssatz: Ein hochflexibles Finanzierungsmodell

Die variable Hypothek ist eines der klassischen Finanzierungsmodelle für den Kauf einer Immobilie in der Schweiz. Sie unterscheidet sich von der Festhypothek durch ihre hohe Flexibilität: Zinssatz und Laufzeit werden bei Abschluss der Hypothek nicht festgelegt, es gibt keinen Mindestbetrag und keine zeitliche Begrenzung, und das Hypothekarmodell kann jederzeit gekündigt oder geändert werden. Wie funktioniert diese Art von Darlehen? Ist es die richtige Lösung für Ihr Immobilienprojekt in der Schweiz?

Wie funktioniert eine Hypothek mit variablem Zinssatz?

Im Gegensatz zu einer Festhypothek, bei der die Zinsen während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant bleiben, ändert sich die Höhe der Zinsen bei einer variablen Hypothek im Laufe der Zeit. Denn der Hypothekarzins passt sich an die Marktbedingungen und damit an allfällige Schwankungen an. Darüber hinaus hat diese Art von Darlehen keine feste Laufzeit (im Gegensatz zur Saron-Hypothek, bei der der Zinssatz ebenfalls variiert) und keinen Mindestbetrag und wird häufig für kurze Zeiträume zwischen 3 und 6 Monaten abgeschlossen. Damit ist es das flexibelste Finanzierungsmodell.

Allerdings ist er heute auch die am wenigsten verbreitete Darlehensart in der Eidgenossenschaft, während er vor etwa zwanzig Jahren noch bevorzugt wurde. Dieser Umschwung lässt sich durch eine Änderung des Referenzindexes erklären. Früher diente der variable Zinssatz als Grundlage für die Berechnung des Mietzinses und wurde aus politischen Gründen niedrig gehalten. Im Jahr 2008 änderte sich die Berechnungsmethode: Der Refinanzierungssatz der Schweizerischen Nationalbank wurde als Referenzwert für den Mietzins herangezogen. Seither können die Finanzinstitute den Hypothekarzins nach eigenem Ermessen festlegen.

Wie ändert sich der variable Hypothekenzins?

Mit “variabel” ist gemeint, dass der Zinssatz von der Bank individuell an die Kapitalmarktbedingungen angepasst wird. Mit dem Abschluss einer variablen Hypothek übernehmen Sie also das Risiko von Marktschwankungen:

• Sinkt der Zinssatz, sinkt auch der Zinssatz für Ihre Hypothek, und Ihre Hypothekenzinsen sinken.
• Wenn der Zinssatz steigt, steigt auch Ihr Zinssatz, und Sie müssen mehr Zinsen zahlen.

Dies ist sowohl ein Vorteil – im ersten Fall – als auch ein Nachteil – im zweiten Fall. Dennoch bleiben die Zinsschwankungen insgesamt moderat. Zwischen März 2021 und Februar 2024 stieg der variable Zinssatz von 2,62 % auf 2,89 %, was einen moderaten Anstieg darstellt. Im Vergleich dazu stieg der feste Zinssatz im gleichen Zeitraum von 1,32% auf 2,46%, mit einem Maximum von 3,86%, und der Saron-Satz stieg zwischen Januar 2022 und Februar 2024 von 0,9% auf 2,59% (Quelle: Money Park).

Zu bedenken ist auch, dass der Zinssatz, den die Finanzinstitute für eine Hypothek mit variablem Zinssatz anwenden, für die meisten Kunden gleich ist. Das bedeutet, dass die besonderen Merkmale jedes Antragstellers (Solvenz, finanzielle Leistungsfähigkeit, Verschuldungsgrad, Eigenkapital) bei der Festlegung des Zinssatzes kaum eine Rolle spielen.

Warum eine Hypothek mit variablem Zinssatz?

Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten Flexibilität in mehrfacher Hinsicht:

• Es gibt keinen Mindestbetrag für die Aufnahme eines Kredits, so dass Sie auch für kleine Beträge eine Hypothek aufnehmen können.
• Es gibt keine feste Laufzeit, was die Kündigung (unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist) erleichtert, z. B. wenn die finanzierte Immobilie verkauft wird. Bei anderen Hypothekenarten können die Kündigungskosten sehr hoch sein.
• Sie könnendas Darlehen jederzeit direkt oder indirektzurückzahlen.
• Option auf Umwandlung in eine Hypothek mit festem Zinssatz oder Libor-Hypothek am Ende eines jeden Monats.

Und natürlich gibt es einen weiteren Vorteil: Wenn die Marktzinsen fallen, sinken auch Ihre Hypothekenzinsen… Auch wenn die mangelnde Transparenz bei der Berechnung der Hypothekenzinsen durch die Finanzinstitute dazu führt, dass die Zinsen oft weniger schnell fallen als der Zinssatz selbst (im Vergleich zu einer Libor- oder Saron-Hypothek).

Die Nachteile einer Hypothek mit variablem Zinssatz müssen ebenfalls in Betracht gezogen werden:

• Wenn die Zinssätze steigen, erhöhen sich automatisch auch Ihre Hypothekenzinsen.
• Es ist schwierig, die Kosten des Kredits über die Zeit zu planen.

Hypothek mit variablem Zinssatz oder festem Zinssatz: Was ist besser?

Es gibt keine Lösung, die besser ist als eine andere: Die richtige Wahl hängt von Ihrer persönlichen Situation und der Art Ihres Projekts ab.

Die große Freiheit, die eine Hypothek mit variablem Zinssatz bietet, ist ideal, wenn Sie planen, die Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen und das Risiko eines Zinsanstiegs in diesem Zeitraum auf sich nehmen. Der Vorteil ist, dass Sie Ihre Hypothek an Ihre veränderten Lebensumstände anpassen können. Eine Festhypothek hingegen bietet mehr Stabilität und macht die Kosten besser planbar. Beachten Sie schliesslich, dass es auch möglich ist, die beiden Finanzierungsmodelle – variable Hypothek und Festhypothek – über verschiedene Laufzeiten zu kombinieren. Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler.