Grundsteuer: Steuern auf Immobilien in der Schweiz

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in der Schweiz in Erwägung ziehen, ist die Immobiliensteuer einer der wichtigsten Punkte, die es zu berücksichtigen gilt. Mit sich ständig ändernden Regelungen, die sich von Kanton zu Kanton unterscheiden, kann die Schweizer Immobilienbesteuerung ein komplexes Thema sein, mit dem sich Käufer und Verkäufer gleichermaßen gut auskennen sollten. Grundsteuer, Vermögenssteuer, Grunderwerbssteuer, Steuer auf den Eigenmietwert… Hier ist alles, was Sie über die Grundsteuer in der Schweiz wissen müssen.

Immobiliensteuer in der Schweiz: Wie funktioniert das?

Die Grundsteuer in der Schweiz umfasst eine Vielzahl von Elementen, die Sie als Eigentümer berücksichtigen müssen, noch bevor Sie Ihre Immobilie von einem Experten schätzen lassen. Wenn Sie als Käufer verstehen, dass der Erwerb einer Immobilie mit verschiedenen einmaligen und wiederkehrenden Steuern verbunden ist, hilft Ihnen das, die richtige Wahl zu treffen und Ihr Finanzierungspaket zu optimieren.

Sobald die Notarkosten bezahlt sind, erhalten die Steuerbehörden ihren ersten Anteil. Hinzu kommen dann noch die Grundsteuer, die Vermögenssteuer und die Steuer auf den Wertzuwachs von Immobilien.

Die Unterschiede zwischen den Kantonen verkomplizieren die Regeln. Die Grundstücksgewinnsteuer ist zum Beispiel in Genf und Waadt nicht gleich hoch. Der Betrag variiert auch je nach der Dauer des Besitzes der Immobilie.

Die Experten von FGP Swiss & Alps sind da, um Sie durch die Feinheiten des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie in der Schweiz zu führen.

Das Schweizer Steuersystem: Jedem Kanton seine eigene Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nicht überall in der Schweiz erhoben. So sind die Kantone Zürich, Neuenburg, Basel-Landschaft, Glarus, Zug, Solothurn, Schwyz und Aargau von ihr befreit.

Andernorts dient die Grundsteuer als “steuerlicher Ausgleich für die Nutzung eines Teils des Gemeindegebiets”. Sie wird auf der Grundlage des Gesamtwerts des Eigentums berechnet, unabhängig von den Schulden, die für den Erwerb des Eigentums aufgenommen wurden.

Der unterstellte Eigenmietwert: Ein Schlüsselelement des Schweizer Bodensteuersystems

Der Begriff des Eigenmietwerts ist das Herzstück der Schweizer Immobilienbesteuerung. Diese Zahl – die bei der Berechnung Ihrer Steuern verwendet wird – entspricht dem Einkommen, das Ihre Immobilie generieren würde, wenn sie vermietet wäre. Dieser theoretische Wert entspricht 60 bis 70 % des Marktwerts der Immobilie.

Die Steuer auf den Eigenmietwert gilt für jede Wohnung, die als Hauptwohnsitz genutzt wird. Das “steuerpflichtige Grundeinkommen”, das sie darstellt, betrifft jeden Eigentümer, unabhängig davon, ob er seine Immobilie vermietet oder nicht. Die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und den Betrieb der Immobilie können vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden… Dies vorausgeschickt, wird dieser Begriff – ebenso wie der Begriff des Mietwerts – bald gegenstandslos werden.

Die Schweiz schafft die Steuer auf den Eigenmietwert ab

Am 14. Juni 2023 verabschiedete der Schweizer Nationalrat ein neues System für die Wohnungssteuer, das den Begriff des Eigenmietwerts abschafft.

Zuvor mussten Eigentümer den Mietwert als steuerpflichtiges Einkommen angeben, auch wenn es kein Einkommen gab.

Warum sollten die Menschen auf dieses fiktive Einkommen besteuert werden? Der Eigenmietwert wurde als Naturaleinkommen betrachtet, da der Eigentümer kostenlos in seinem eigenen Eigentum wohnen konnte. Die Steuer auf den Eigenmietwert wurde während des Ersten Weltkriegs als außerordentliche Steuer eingeführt und entspricht nicht mehr den heutigen Realitäten. Manche sehen darin sogar eine Bremse für den Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz, wo der Anteil der Wohneigentümer viel geringer ist als in den europäischen Nachbarländern.

Nach mehreren vergeblichen Anläufen hat sich der neue Vorschlag zur Abschaffung der Eigenmietwertsteuer im Nationalrat mit 158 zu 31 Stimmen durchgesetzt. Anschließend wird der Text den Ständerat passieren, bevor er dem Volk zur Abstimmung vorgelegt wird.

Eigentümer werden nicht mehr auf der Grundlage der potenziellen Mieteinnahmen aus ihrer Immobilie besteuert. Damit wird die Eigenmietwertsteuer in der Schweiz sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnsitze abgeschafft.

Im Gegenzug wird die Abzugsfähigkeit des Carried Interest auf 40 % der steuerpflichtigen Erträge der Vermögenswerte beschränkt. Außerdem ist zu beachten, dass Instandhaltungskosten nicht mehr abzugsfähig sein werden, mit Ausnahme von Restaurierungsarbeiten an historischen Gebäuden.

Schließlich werden Personen, die zum ersten Mal eine selbst genutzte Immobilie erwerben, besonders behandelt. Sie können ihre Carried Interests bis zu 10.000 CHF für Ehepartner und 5.000 CHF für andere Steuerzahler abziehen. Ab dem zweiten Jahr wird der maximale Abzug jedes Jahr um 10 % gesenkt, bis er 40 % erreicht.

Steuer auf unbewegliches Vermögen in der Schweiz

Die Immobiliensteuern in der Schweiz umfassen eine jährliche Vermögenssteuer mit einem degressiven Steuersatz, der je nach Kanton und Situation des Steuerpflichtigen zwischen 0 und 1 % liegt.

Rechtlich gesehen wird jede Investition, die Einkommen oder Gewinne erwirtschaftet, einschließlich beweglicher Vermögenswerte wie Bankguthaben, Lebensversicherungspolicen und Unternehmensanteile, als “Vermögen” betrachtet. Auch Immobilien zählen dazu, aber Hausrat und persönliche Gegenstände sind von der Vermögenssteuer befreit.

Die Vermögenssteuer wird auf der Grundlage des Wertes des Vermögens berechnet und variiert von Kanton zu Kanton. Alle Vermögenswerte müssen den Steuerbehörden gemeldet werden, die die Art und Weise des Erwerbs und nicht nur den Kaufpreis berücksichtigen. Auch Hypotheken werden berücksichtigt.

Der Steuerwert Ihrer Immobilie wird regelmäßig neu bewertet. Sie sind verpflichtet, die Steuerbehörde über alle Veränderungen zu informieren, z. B. über Arbeiten, die den Wert erhöhen.

Vermögenssteuer: Kantonale Unterschiede

Die Steuern auf Immobilien in der Schweiz sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Insbesondere die Vermögenssteuer wird von den Kantonen erhoben, wobei jeder Kanton eine eigene Definition von “Vermögen” haben kann. In Genf sind Kunstwerke, die am Wohnsitz des Eigentümers ausgestellt werden, von der Vermögenssteuer befreit, da sie als bewegliches Vermögen gelten. Im Gegensatz dazu zählen in Zürich alle Kunstwerke zum Vermögen des Steuerpflichtigen.

Diese Unterschiede spiegeln sich auch in der Berechnung des Immobilienvermögens und der Steuern wider. Einige Kantone legen den Schwerpunkt auf den Marktwert, andere auf den Ertrag. Auch die Freibeträge und Steuerstufen können stark schwanken.

Handänderungssteuern und Grundstücksgewinnsteuern in der Schweiz

Der Wiederverkauf von Immobilien unterliegt ebenfalls besonderen Steuermechanismen: der Grunderwerbssteuer und der Steuer auf Immobiliengewinne.

Die Grunderwerbssteuer in der Schweiz

In der Schweiz wird die Handänderungssteuer von den Kantonen oder in einigen Fällen auch von den Gemeinden erhoben. Diese Steuer – die in der Regel vom Käufer gezahlt wird (obwohl einige Kantone auch den Verkäufer besteuern) – wird auf die Übertragung des Eigentums an einem Gebäude oder Grundstück erhoben. Ihre Höhe richtet sich nach dem Verkaufspreis.

Beachten Sie, dass die Handänderungssteuer nicht in allen Kantonen gilt. In den Kantonen Schwyz, Aargau, Glarus, Uri, Zug, Zürich, Tessin und Schaffhausen müssen Sie keine Handänderungssteuer zahlen. Stattdessen müssen Sie dem Notar eine Handänderungssteuer oder eine Grundbuchgebühr zahlen.

Steuer auf Immobiliengewinne

Im Rahmen des Immobiliensteuersystems ist die wichtigste Steuer, die zu zahlen ist, wenn eine Privatperson in der Schweiz eine Immobilie verkauft, die Immobiliengewinnsteuer. Wie so oft sind die Regeln von Kanton zu Kanton unterschiedlich und der Betrag wird anhand der Besitzdauer der Immobilie (je kürzer die Besitzdauer, desto höher die Steuer) sowie eines Steuerprozentsatzes berechnet. Wenn es keinen Wertzuwachs gibt, fällt auch keine Immobilienertragssteuer an. Schließlich kann sich die Höhe Ihrer Immobilienertragssteuer verringern, wenn Sie den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie für den Kauf einer anderen Immobilie verwenden. Die Steuerzahlung kann dann aufgeschoben werden und es wird ein Abzug vorgenommen, der sich nach dem Anteil des Gewinns richtet, der für den neuen Kauf verwendet wurde.

In der Schweiz wird die Grundstücksgewinnsteuer nach folgender Formel berechnet:

(Verkaufspreis – Kaufpreis) x Steuersatz, der vom Kanton gemäss Ihrer Situation angewendet wird / 100

Was Sie erhalten, ist der Betrag der Kapitalertragssteuer, der an das Finanzamt abgeführt werden muss.

Steuersätze für Immobiliengewinne in der Schweiz

Die Steuersätze für Immobiliengewinne sind von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich. In Genf beispielsweise werden Immobiliengewinne in den ersten beiden Jahren mit einem Satz von 50 % besteuert, der nach 25 Jahren schrittweise auf 2 % sinkt.

Im Kanton Waadt ist der Tarif degressiver als die Genfer Grundstückgewinnsteuer, fällt aber nie unter 7 %, die im 24. Jahr erreicht werden. Er beginnt im ersten Jahr mit 30 %, um nach 8 bis 9 Jahren auf 15 % zu sinken, und so weiter.

In Freiburg beträgt der Steuersatz für Immobiliengewinne in den ersten beiden Jahren 22% und bleibt ab dem 15. Jahr bei mindestens 10%.

Die Höhe der Steuer auf Immobiliengewinne hängt von der Dauer des Besitzes der Immobilie ab. Generell gilt: Je höher der Gewinn aus dem Verkauf und je kürzer die Haltedauer, desto höher ist die Steuer.

Die Bestimmung Ihres spezifischen Steuertarifs ist ein wichtiger Schritt beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz. Die Experten von FGP Swiss & Alps sind hier, um Ihnen alle notwendigen Informationen zu liefern.

Wichtige Fakten zu den Grundsteuern in der Schweiz

Unterschiedliche Steuerbemessungsgrundlagen und -vorschriften machen die Besteuerung von Immobilien in der Schweiz zu einem komplexen Thema. Die Lage, die Zusammensetzung des Haushalts und die Dauer des Eigentums können sich auf die Steuerlast der Eigentümer auswirken.

Eigentümer müssen der Steuerplanung Vorrang einräumen, da die Abschaffung der Eigenmietwertsteuer die Abzugsmöglichkeiten einschränkt. Die Steuerplanung muss für Käufer, Eigentümer und Verkäufer zu einer Priorität werden.

Ihr FGP Swiss & Alps-Makler hilft Ihnen bei der Schätzung der Grundsteuer, die mit dem Kauf und Besitz eines Hauses in der Schweiz verbunden ist. Er kann Sie auch über die für Ihre Situation spezifischen kantonalen Regelungen informieren.

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