Direkte Abschreibung: Die Auswirkungen bei einem Immobilienkauf in der Schweiz verstehen
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Bei einem Immobilienkauf in der Schweiz ist die Frage nach der Abschreibungsmethode unumgänglich. Es gibt zwei Möglichkeiten: diedirekte oder die indirekteAbschreibung. Während letztere oft aus steuerlichen Gründen empfohlen wird, kann erstere eine transparentere und je nach Ihrer Situation angepasste Lösung sein.
Was ist eine direkte Abschreibung?
Direkte Tilgung bezeichnet die Tatsache, dass ein Käufer jedes Jahr einen Teil des geliehenen Kapitals (die Hypothekenschuld) zurückzahlt. Konkret bedeutet dies, dass die Schulden im Laufe der Zeit allmählich abnehmen, ebenso wie die zu zahlenden Hypothekenzinsen.
Weniger Schulden = weniger Zinsen = geringere Finanzierungskosten.
Was sind die steuerlichen Folgen?
In der Schweiz können Hypothekenzinsen vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden. Wenn Sie sich für eine direkte Amortisation entscheiden, reduzieren Sie also Ihre Zinsen … was wiederum Ihre Steuerabzüge verringert. Das Ergebnis: Ihr steuerpflichtiges Einkommen steigt und damit auch Ihre Steuern.
Dies ist der größte Nachteil dieser Methode, insbesondere in einem Kontext, in dem die Einkommenssteuer je nach Wohnkanton erheblich sein kann.
Vergleich direkte vs. indirekte Amortisation
| Kriterium | Direkte Abschreibung | Indirekte Abschreibung |
| Rückzahlung des Kapitals | Ja, das Kapital nimmt jedes Jahr ab | Nein, die Schulden bleiben konstant |
| Steuerlicher Abzug von Zinsen | Verringert sich mit der Zeit | Maximiert, da die Schulden nicht sinken |
| Steuerrecht | Steuerpflichtiges Einkommen steigt im Laufe der Jahre | Gleichbleibendes oder niedrigeres steuerpflichtiges Einkommen |
| Finanzielle Verwaltung | Einfachheit und klare Sicht auf die Schulden | Steueroptimierung durch einen gebundenen 3. |
Wann sollte man sich für die direkte Abschreibung entscheiden?
Die direkte Abschreibung wird häufig von Käufern gewählt, die :
- ihre Schulden schnell zurückzahlen möchten, um sich von einem Kredit zu befreien
- über ein komfortables Einkommen verfügen, das den Steuerabzug weniger strategisch macht
- eine einfache Lösung suchen, die nicht an ein Sparprodukt gebunden ist (gebundene 3. Säule)
- ihre langfristige Schuldenquote senken wollen (z. B. im Hinblick auf ein weiteres Immobilienprojekt)
Bei FGP Swiss & Alps begleiten wir zahlreiche Käufer aus dem In- und Ausland bei ihrer Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation ist Teil der Vermögensstrategie, die wir mit Ihnen aufbauen.
Jedes Profil ist einzigartig: Unsere Aufgabe ist es, das richtige Gleichgewicht zwischen Steuern, Sparfähigkeit und langfristigen Zielen zu beurteilen und dabei die kantonalen Besonderheiten (Genf, Waadt, Wallis usw.) zu berücksichtigen.
FAQ – Direkte Abschreibung in der Schweiz
Kann ich während der Laufzeit des Darlehens die Methode wechseln?
Ja, aber das hängt von den Bedingungen Ihres Finanzinstituts ab. Eine Steuerberatung wird empfohlen.
Ist die direkte Abschreibung obligatorisch?
Nein, aber eine (direkte oder indirekte) Tilgung ist erforderlich, wenn Ihre Schulden 66 % des Immobilienwertes übersteigen.
Wie lange dauert die Amortisation?
In der Regel muss die Schuld innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Wertes der Immobilie reduziert werden.
Was, wenn ich lieber meine Steuern optimieren möchte?
In diesem Fall ist die indirekte Amortisation über eine 3. Säule oft vorzuziehen.
Welche Arten von Gütern sind betroffen?
Alle: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Mietinvestition.
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