Der Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz

Für eine vermögende internationale Kundschaft steht die Schweiz für eine echte Philosophie der Vermögensverwaltung, die über das Konzept eines bloßen Reiseziels hinausgeht. Ob ein Chalet am Rande von Verbier, eine Villa mit Blick auf den Genfer See oder ein Luxusapartment in Genf: Jeder Kauf spiegelt sowohl eine langfristige Vision als auch eine Lebensart wider. Doch gerade weil dieser Markt exklusiv und abgeschirmt ist, unterliegt er einem regulatorischen und steuerlichen Rahmen, der so streng ist, dass nur wenige andere Länder ihn mit solcher Konsequenz anwenden. Dies zu verstehen, ist der erste Schritt, um zu wissen, wie man in diesen Markt einsteigt.

• Ein Zweitwohnsitz in der Schweiz ist eine Immobilie, die nur gelegentlich bewohnt wird und dem Bundesgesetz LRS (Lex Weber) unterliegt, das das territoriale Gleichgewicht gewährleistet.
• Das Lex-Koller-Gesetz regelt den Erwerb von Immobilien durch Ausländer je nach ihrem Aufenthaltsstatus: C-Aufenthaltserlaubnis (uneingeschränkt), B-Aufenthaltserlaubnis (Genehmigung erforderlich), Grenzgänger (Erwerb ohne Mietvertrag zulässig) und Nichtansässige (strenge Genehmigungspflicht).
• Die Quote von 20 Prozent pro Gemeinde und 1.500 jährliche Verkäufe an ausländische Käufer schränken die Aussichten in bestimmten Regionen erheblich ein.
• Für Nichtansässige gelten folgende Einschränkungen : Tourismusgebiet, maximal 200 m² Wohnfläche, 1.000 m² Grundstücksfläche, eine Verbindung zur Region sowie ein Verbot der ganzjährigen Vermietung.
• Das Steuersystem behandelt den Mietwert als fiktives Einkommen und unterwirft ihn der Vermögenssteuer, wobei für Zweitwohnungen keine Steuererleichterung gewährt wird.
• Die Kapitalertragsteuer sinkt, je länger der Vermögenswert gehalten wird. Ein schneller Verkauf kann zu einer zusätzlichen Steuerbelastung wegen Spekulation führen.
• Banken verlangen eine Anzahlung von 35 bis 40 Prozent und eine Schuldenquote von weniger als 33 Prozent, wobei die Bedingungen je nach Markt variieren können: In begehrten Ferienorten wie Verbier lassen sich manchmal günstigere Konditionen aushandeln.
• Bitte beachten Sie: Notargebühren, Stempelsteuer und jährliche Servicegebühren.
• Standort für den vorgesehenen Verwendungszweck geeignet; Quote der örtlichen Behörde ist zu prüfen; Immobilie in ausgezeichnetem Zustand; langfristige Eigentümerschaft bevorzugt.

Die Vorteile einer Zweitwohnung in der Schweiz

Der Besitz einer Zweitwohnung in der Schweiz eröffnet Zugang zu einer außergewöhnlichen Lebensqualität. Sicherheit, eine hervorragende Infrastruktur und wunderschöne Landschaften schaffen gemeinsam ein einzigartiges Umfeld, in dem viele Wünsche in Erfüllung gehen. Schweizer Immobilien genießen zudem den Ruf eines sicheren Hafens; die politische und wirtschaftliche Stabilität des Landes macht sie zu einer begehrten Anlageform, die sich nahtlos in eine langfristige Strategie der Vermögensweitergabe innerhalb der Familie einfügt.

Was versteht man unter einer Zweitwohnung in der Schweiz?

Ein Zweitwohnsitz ist eine Immobilie, die nur gelegentlich bewohnt wird und sich in einer anderen Gemeinde als der Hauptwohnsitz befindet. Hinter dieser scheinbar harmlosen Definition verbergen sich jedoch erhebliche rechtliche und steuerliche Auswirkungen, die viele Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs unterschätzen. Im Gegensatz zu einem Hauptwohnsitz, der bestimmte steuerliche Vorteile genießt, unterliegt ein Zweitwohnsitz dem Bundesgesetz über Zweitwohnsitze (LRS), allgemein bekannt als „Lex Weber“.

Es ist zu beachten, dass jede Immobilie im Grundbuch individuell als Haupt- oder Zweitwohnsitz eingetragen ist – ein Status, der nur im Rahmen eines formellen rechtlichen Verfahrens geändert werden kann. Insbesondere in Bergferienorten hat diese Einstufung erhebliche Auswirkungen auf das Profil potenzieller Käufer, wenn die Immobilie zum Verkauf angeboten wird: Dies ist ein Faktor, den man von Anfang an berücksichtigen sollte.

Dieses Gesetz verpflichtet die Kantone, dafür zu sorgen, dass Zweitwohnungen den Zugang zu Wohnraum für Personen mit ständigem Wohnsitz nicht gefährden.

Der rechtliche Rahmen: Wer darf kaufen?

Das Bundesgesetz über den Grundstücksverkehr (LFAIE) (Lex Koller)

Jeder Erwerb einer Zweitwohnung in der Schweiz durch einen ausländischen Staatsangehörigen unterliegt der Lex Koller, einem Bundesgesetz, das verhindern soll, dass Schweizer Grundbesitz nach und nach in ausländische Hände übergeht. Für europäische Staatsangehörige können die Bedingungen je nach ihrem Aufenthaltsstatus erheblich variieren.

Inhaber einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) genießen dieselben Rechte wie Schweizer Staatsangehörige und benötigen keine vorherige Genehmigung. Mit einer Aufenthaltsbewilligung (Ausweis B) gibt es keine Einschränkungen beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes, für den Erwerb einer Zweitwohnung ist jedoch eine kantonale Genehmigung erforderlich.

Grenzgänger mit einer G-Bewilligung können unter bestimmten Voraussetzungen eine Immobilie in der Nähe ihres Arbeitsortes erwerben, ohne dass hierfür eine gesonderte Genehmigung gemäß der Lex Koller erforderlich ist. Diese Immobilie gilt nicht als Zweitwohnsitz im herkömmlichen Sinne und darf nicht vermietet werden, solange der Inhaber diesen Status behält. 

Für im Ausland ansässige Personen werden die Vorschriften deutlich strenger: Der Erwerb von Immobilien unterliegt in bestimmten Tourismusgebieten einer kantonalen Genehmigung und ist an verfügbare Kontingente gebunden. 

Die Beschränkungen gemäß dem LRS-Gesetz (Lex Weber)

Das Lex Weber regelt den Bestand und den Bau von Zweitwohnungen auf kommunaler Ebene, während das Lex Koller festlegt, wer diese erwerben darf. Diese Gesetze gelten ergänzend und unabhängig voneinander: Die Einhaltung des einen Gesetzes befreit nicht von der Einhaltung des anderen.

Das Bundesgesetz schreibt eine strenge Quote vor: Zweitwohnungen dürfen nicht mehr als 20 Prozent des Wohnungsbestands einer Gemeinde ausmachen. In Gemeinden, die diese Obergrenze erreicht haben, ist der Bau neuer Zweitwohnungen verboten, und die Möglichkeiten beschränken sich auf den Wiederaufbau.

Zusätzlich zu dieser lokalen Beschränkung gibt es eine nationale Obergrenze für jährliche Genehmigungen: Die Anzahl der Genehmigungen, die jedes Jahr an ausländische Käufer vergeben werden, ist begrenzt und wird auf bestimmte Tourismuskantone verteilt, insbesondere Wallis, Waadt, Graubünden, Tessin und Bern. Die verfügbaren Kontingente variieren daher je nach Region und können in den begehrtesten Gebieten schnell ausgeschöpft sein. Genf und Zürich, die über keine ausgewiesenen Tourismusgebiete verfügen, erteilen nur sehr wenige Genehmigungen für diese Art von Kauf.

Besondere Bedingungen für Nichtansässige

Für im Ausland ansässige Personen gelten eine Reihe strenger Kriterien: 

• Der Besitz einer einzigen Zweitwohnung in der Schweiz ist zulässig.
• Die Immobilie muss in einem touristischen Gebiet liegen.
• Die Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten, die Grundstücksfläche 1.000 m². In bestimmten Fällen können zwei unverheiratete Käufer die doppelte Fläche erwerben, sofern die Immobilie rechtlich aufgeteilt ist. Es wird dringend empfohlen, sich an einen Fachmann zu wenden. 
• Grundsätzlich mussein ausländischer Käufer das Eigentum an der Immobilie für mindestens fünf Jahre behalten (es sei denn, es liegen vom Kanton genehmigte besondere Umstände vor).
• Die ganzjährige Vermietung unterliegt in der Regel sehr strengen Vorschriften oder ist unter Umständen sogar verboten, je nach Art der erteilten Genehmigung und der Einstufung der Immobilie. Manche Ferienhäuser dürfen saisonal vermietet werden, während für andere sogar die Auflage gilt, dass sie als Touristenunterkunft vermietet werden müssen. Die Eintragung im Grundbuch ist daher bereits zum Zeitpunkt des Kaufs ein entscheidender Faktor.

Daskantonale Bewilligungsverfahren

Die Bewilligung muss bei der zuständigen kantonalen Behörde beantragt werden, bei der ein vollständiger Antrag einzureichen ist: Reisepass oder Aufenthaltsbewilligung, Kaufvertrag, Grundrisse der Immobilie sowie Nachweis der Finanzierung. Die Bearbeitung kann mehrere Wochen oder sogar mehrere Monate dauern, und die Bewilligung bleibt drei Jahre lang gültig. Es ist zu beachten, dass die Bedingungen für die Erteilung der Bewilligung von Kanton zu Kanton variieren, wobei einige die Zulassungskriterien strenger auslegen als andere.

Besteuerung von Zweitwohnungen in der Schweiz

Anfallende Steuern und Abgaben

Nach schweizerischem Recht gilt eine Zweitwohnung als Luxusgut, für das keine besonderen steuerlichen Vorteile gelten: Sie ist Teil des steuerpflichtigen Vermögens des Eigentümers, wobei die Besteuerung je nach Kanton unterschiedlich ausfällt.

Im Schweizer Steuersystem wird der fiktive Mietwert besteuert. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das der theoretischen Miete entspricht, die die Immobilie erwirtschaften könnte (und das als Einkommen steuerpflichtig ist, selbst wenn die Immobilie nur wenige Wochen im Jahr bewohnt wird).

Bei einer Kurzzeitvermietung müssen die tatsächlichen Mieteinnahmen angegeben werden. Auch wenn dies regelmäßig Gegenstand politischer Debatten ist, gilt in der Schweiz derzeit weiterhin der fiktive Mietwert. 

Kapitalertragsteuer auf Immobilien

Der Wiederverkauf löst eine Kapitalertragsteuer auf etwaige Gewinne aus, deren Satz direkt von der Dauer des Besitzes abhängt: Je länger die Besitzdauer, desto geringer die Steuerbelastung. Ein schneller Weiterverkauf setzt den Eigentümer einem hohen Steuersatz und dem Risiko einer zusätzlichen Spekulationssteuer aus. Renovierungskosten sind steuerlich absetzbar, sofern Sie alle Belege aufbewahren.

Die zeitliche Staffelung von Instandhaltungsmaßnahmen kann ebenfalls dazu beitragen, die fortschreitende Besteuerung abzumildern: eine Optimierungsstrategie, die am besten im Voraus geplant wird. Hypothekenzinsen bleiben vom steuerpflichtigen Einkommen abzugsfähig, obwohl der erforderliche hohe Eigenanteil ihren Umfang automatisch einschränkt.

Die Finanzierung Ihrer Zweitwohnung

Die Finanzierungskapazität ist oft das wichtigste Kriterium für die Machbarkeit, noch vor steuerlichen Erwägungen.

Bedingungen für Hypothekendarlehen

Eine Hypothek ist die gängigste Finanzierungsform. Banken verlangen eine Mindestanzahlung von 35 bis 40 Prozent des Kaufpreises, verglichen mit 20 Prozent bei einem Hauptwohnsitz. Ein Teil des Betrags kann aus der zweiten Säule (BVG) stammen, wobei steuerliche Auswirkungen und Folgen für die Altersvorsorge zu berücksichtigen sind. Die maximale Schuldenquote darf dabei 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Zu erwartende Kosten

Anschaffungskosten

Der Kaufpreis macht nur einen Teil des Gesamtbudgets aus. Die Notargebühren, die als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet werden, variieren von Kanton zu Kanton und werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Grunderwerbssteuer beträgt beispielsweise in Genf 3 Prozent, wobei es zwischen den Kantonen erhebliche Unterschiede gibt.

Jährliche Gebühren

In luxuriösen Wohnanlagen können die Nebenkosten erheblich sein. Heizkosten (die in höheren Lagen stark ansteigen können), die Pflege der Außenanlagen und die Reinigung der Gemeinschaftsbereiche summieren sich zu einem Budget, das oft unterschätzt wird. Die Pflichtversicherung (Haftpflicht, Sachschaden) richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Für im Ausland lebende Eigentümer kann es sinnvoll sein, die Verwaltung einem spezialisierten Unternehmen zu übertragen.

Wie wählt man die richtige Zweitwohnung aus?

Wichtige Kriterien

Die Wahl des Standorts erfordert eine sorgfältige Abwägung der tatsächlichen Nutzung der Immobilie: saisonale Nachfrage, Erreichbarkeit vom Hauptwohnsitz aus und zukünftiger Wiederverkaufswert. Für Wintersportbegeisterte stellen unsere Luxuschalets in Verbier, Crans-Montana und Gstaad Märkte mit sehr unterschiedlichen Dynamiken dar, die jeweils ein spezifisches Käuferprofil ansprechen. Die Ufer des Genfer Sees hingegen sprechen diejenigen an, die es vorziehen, dort regelmäßiger zu verweilen – eingebettet zwischen dem See und den Weinbergen.

Der Wiederverkaufswert verdient besondere Beachtung: Gut erreichbare, verkehrsgünstig gelegene Standorte behalten ihre Attraktivität unabhängig von Marktzyklen.

Die Entscheidung für eine Immobilie in ausgezeichnetem Zustand hilft dabei, unerwartete Renovierungsarbeiten zu vermeiden, die das Budget belasten könnten. Da das Schweizer Steuersystem den langfristigen Immobilienbesitz eindeutig begünstigt, ist die Möglichkeit, über mehrere Jahrzehnte hinweg zu planen, nach wie vor ein eigenständiges Auswahlkriterium.

Richtpreise

Sobald die Kriterien festgelegt sind, stellt sich natürlich die Frage nach den Kosten, da die Preise von Region zu Region erheblich variieren. Unter den Schweizer Grossstädten liegen Zürich und Genf an der Spitze, gefolgt von Lausanne, Basel und Bern. Alpenkurorte wie Verbier, Crans-Montana und Gstaad weisen Preise auf, die ihrem internationalen Ansehen entsprechen.

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Unterstützung durch einen Experten

Aufgrund der komplexen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf in der Schweiz ist es unerlässlich, sich von erfahrenen Fachleuten beraten zu lassen. FGP Swiss & Alps ist mit den Besonderheiten der einzelnen Kantone bestens vertraut und führt Sie zu Immobilien, die tatsächlich in Ihrer Preisklasse liegen und sorgfältig auf Ihr Profil abgestimmt sind. Diese individuelle Betreuung erstreckt sich über alle Phasen, von der Beantragung der kantonalen Genehmigung bis zur Unterzeichnung der Kaufurkunde.

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Zu beachtende Punkte

Instandhaltungskosten, Nebenkosten und Steuern stellen einen erheblichen Kostenfaktor dar, der langfristig eingeplant werden muss. Die Fernverwaltung einer Immobilie bringt praktische Herausforderungen mit sich, die im Voraus organisiert werden müssen, idealerweise mit Unterstützung eines spezialisierten Unternehmens. Eine Immobilie, die ausschließlich als Zweitwohnsitz genutzt wird, kann in der Regel nicht ganzjährig vermietet werden, im Gegensatz zu einer Ferienwohnung, die für die touristische Vermietung registriert ist.

Häufig gestellte Fragen

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