Was man über das Eigenkapital für einen Immobilienkauf in der Schweiz wissen sollte

Im Schweizer Premium-Immobilienmarkt ist jedes Kaufprojekt einzigartig – doch eine Konstante bleibt: die Notwendigkeit eines soliden Eigenkapitals, um Zugang zu einer Hypothekarfinanzierung zu erhalten. Bei FGP Swiss & Alps begleiten wir täglich vermögende Käufer, Expats und Investoren mit hohen Ansprüchen bei der Strukturierung ihres Eigenkapitals. Hier sind die wichtigsten Informationen, die Sie wissen müssen, um diesen strategischen Schritt gelassen anzugehen.

Wie viel Eigenkapital sollte man für einen Immobilienkauf in der Schweiz einplanen?

Für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes verlangen die Schweizer Banken in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 20 % des Immobilienwerts. Bei einem Zweitwohnsitz oder einer außergewöhnlichen Immobilie liegt diese Schwelle aufgrund des höheren Risikos für die Kreditgeber oft bei 40 %.

Beispiel: Für denKauf eines Chalets, das auf 3 000 000 CHF geschätzt wird, müssen Sie mindestens 1 200 000 CHF Eigenkapital einplanen.

Kann man Vorsorge zur Finanzierung eines Luxusguts nutzen?

Ja, teilweise. In der Schweiz können bis zu 10 % des Eigenkapitals aus einem Vorbezug der 2ᵉ Säule oder der Säule 3a stammen, allerdings nur für einen Hauptwohnsitz, der vom Käufer selbst bewohnt wird. Bei einem Zweitwohnsitz sind Vorsorgegelder in der Regel nicht förderfähig.

Jeder Verwendung von Vorsorgegeldern muss eine gründliche Analyse vorausgehen. Bei FGP Swiss & Alps arbeiten wir mit Experten zusammen, um die Auswirkungen auf Ihr Rentenkapital und Ihre persönliche Besteuerung zu beurteilen.

Zu Lasten des Käufers: Kosten und Bewertungsunterschiede

Es ist entscheidend zu beachten, dass die Bank nur den geschätztenMarktwert der Immobilie finanziert , nicht den angegebenen Preis. Wenn eine Immobilie für 5,5 Mio. CHF angeboten wird, die Bank sie aber auf 5 Mio. CHF schätzt, muss der Käufer die Differenz (500.000 CHF) vollständig selbst tragen – zusätzlich zu seiner Grundeinlage.

Darüber hinaus übernimmt der Käufer :

• Notar- und Registrierungskosten
  
• Kantonale Handänderungssteuern
  
• Die zu erwartenden Wartungskosten
  
• Eventuelle Renovierungen oder maßgefertigte Einrichtungsgegenstände
  

Voraussetzungen für eine Hypothek in der Schweiz: Mehr als nur das Eigenkapital

Ein beträchtlicher Beitrag ist eine erste Voraussetzung. Um eine Finanzierung zu sichern, verlangen die Banken aber auch eine ausreichende finanzielle Leistungsfähigkeit.

In der Praxis :

• Die mit der Immobilie verbundenen Kosten (Zinsen, Abschreibungen, Instandhaltungskosten) dürfen 33 % des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
  
• Bei einer Überschreitung wird der Kreditantrag in der Regel abgelehnt, unabhängig von der Einlage.
  

Unser Team begleitet Sie, um Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit zu simulieren und die am besten geeignete Hypothekenstruktur zu antizipieren.

Was genau ist die persönliche Einlage?

Das ist der Betrag, den Sie selbst in den Kauf der Immobilie einbringen, ohne eine externe Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Je höher Ihre Einlage, desto geringer die Hypothek – und damit auch Ihre monatlichen Raten.

Die typische Struktur einer Schweizer Immobilienfinanzierung sieht wie folgt aus:

• Mindestens 20 % des Wertes der Immobilie vom Käufer finanziert
  
• Maximal 80 % pro Hypothek, oft aufgeteilt in :
  
  • 1ʳᵉ Hypothek (bis zu 66%)
    
  • 2ᵉ Hypothek (bis zu 14%, zu tilgen innerhalb von 15 Jahren oder vor dem Rentenalter)
    

Was von den Banken als Eigenkapital akzeptiert wird

Die helvetischen Finanzinstitute betrachten die folgenden Elemente als “Eigenkapital” oder “persönliche Einlage”:

Banksparen (Giro- oder Sparkonten)

Die klassischste Quelle. Dieses Kapital ist sofort verfügbar. Wir empfehlen, eine Sicherheitsreserve für unvorhergesehene Ereignisse (Renovierung, Steuern, Instandhaltung …) zu behalten.

Wertpapiere und Finanzprodukte

Die Einnahmen aus dem Verkauf von Aktien, Anleihen oder Investmentfonds können mobilisiert werden. Es ist auch möglich, sie zu verpfänden, um von einem Kredithebel zu profitieren, aber dadurch setzt man sich einer möglichen Abwertung der Wertpapiere aus.

Rückkaufswert einer Lebensversicherung

Die meisten Schweizer Verträge mit Kapitalgarantie können zurückgekauft oder verpfändet werden, um eine Einlage zu bilden. Diese Lösung bleibt flexibel und steuerlich vorteilhaft.

Schenkung, Erbvorbezug, Familiendarlehen

Familieninterne Hilfen werden akzeptiert, wenn sie formalisiert sind (Schenkungsurkunde oder notariell beglaubigtes Darlehen). Achtung: Für bestimmte Schenkungen gelten je nach Kanton besondere Abgaben.

Bezug oder Verpfändung der 3. Säule A

Vollständig als “hartes” Eigenkapital betrachtet, ist die Säule 3a eine ausgezeichnete Ressource, sofern eine gute Steueranalyse durchgeführt wird.

2. Säule (Pensionskasse)

Kann bis zu 10 % des Wertes der Immobilie nur für den Hauptwohnsitz genutzt werden. Dies reduziert jedoch die zukünftigen Leistungen. Die Verpfändung wird häufig der reinen Entnahme vorgezogen.

Ist es sinnvoll, seine persönliche Einlage über 20 % hinaus zu erhöhen?

Ja, in mehreren Fällen:

• Um den Zinsbetrag langfristig zu senken
  
• Um eine 2ᵉ Hypothek zu vermeiden, die abbezahlt werden muss
  
• So verbessern Sie Ihre Chancen auf eine Vorzugshypothek
  

Wenn die Zinssätze jedoch historisch niedrig sind, kann es strategischer sein, einen Teil des verfügbaren Kapitals für Investitionen mit höherer Rendite zu behalten.

Bei FGP Swiss & Alps analysieren wir gemeinsam mit Ihnen die Abwägung zwischen Rendite, Sicherheit und Steuern, um die optimale Lösung zu konstruieren.

Hängt eine Hypothek nur vom angezeigten Preis ab?

Nein. Die Bank bewertet die Immobilie nach ihrer eigenen Methode (Preis pro m², Zustand, Rendite, geografische Lage…). Wenn der geschätzte Marktwert niedriger ist als der Kaufpreis, müssen Sie die Differenz selbst tragen.

Diese Diskrepanz ist häufig bei Prestigeimmobilien anzutreffen, wo die Seltenheit und das Cachet die Bewertungsraster der Banken übersteigen können. In solchen Fällen besteht unsere Rolle darin, den Finanzierungsplan intelligent auszuhandeln, zu begründen und zu strukturieren.

Zweitwohnsitze oder außergewöhnliche Güter: besondere Regeln

Für Berghütten, Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze werden die Anforderungen verschärft:

• Eigenkapital von mindestens 40 %
  
• Keine Verwendung von Vorsorgegeldern möglich
  
• Höheres Einkommen, das zum Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit erforderlich ist
  

Daher empfehlen wir Ihnen , diese Einschränkungen bereits im Vorfeld des Projekts mithilfe unserer auf hochwertige Segmente spezialisierten Hypothekarpartner zu antizipieren.

Ihre maßgeschneiderte Begleitung mit FGP Swiss & Alps

Jeder Immobilienerwerb ist ein Lebensprojekt oder eine strategische Investition. Bei FGP Swiss & Alps bieten wir mehr als nur den Zugang zu außergewöhnlichen Immobilien :

• Vermögens- und Steuerberatung zu Ihrem Eigenbeitrag
  
• Zugang zu einem Netzwerk von unabhängigen Finanzexperten
  
• Analyse Ihrer Kreditfähigkeit und Ihrer Hypothekenstruktur
  
• Vermittlung von hochwertigen Bankpartnern

FAQs zum Eigenkapital in der Schweiz

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