Bruttogeschossfläche (BGF): Definition, Berechnung und Herausforderungen für Ihre Immobilienprojekte
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In der Schweiz ist die Bruttogeschossfläche (BGF) ein Schlüsselindikator für die Planung, Bewertung und Genehmigung von Immobilienprojekten. Für Bauträger, Investoren und Architekten ist es wichtig zu verstehen, was sich hinter diesem Begriff verbirgt, um das Baupotenzial eines Grundstücks zu beherrschen und die örtlichen Vorschriften einzuhalten.
Was ist die Bruttogeschossfläche (BGF)?
Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet die Summe der Flächen aller Ebenen eines Gebäudes, gemessen von der Außenkante der Wände. Sie umfasst also :
- Bewohnbare Räume (Wohnungen, Büros…)
- Flure, Hallen, technische Räume
- Tragende Wände und Innenwände
- Nebenflächen, die in das bebaute Volumen integriert sind (wie bestimmte Balkone, Loggien oder Gemeinschaftsräume je nach Kanton)
Die SBP ist nicht zu verwechseln mit der Bruttonutzfläche (BNF), die nicht nutzbare Elemente wie Wände oder Installationsschächte ausschließt. Die SBP ist daher ein umfassenderer Indikator, der häufig bei Dichteberechnungen oder im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren verwendet wird.
Wie wird der SBP berechnet?
Die Art der Berechnung kann von Kanton zu Kanton leicht variieren, aber in der Regel folgt man diesen Hauptprinzipien:
- Man addiert alle bebauten Flächen pro Stockwerk, einschließlich Untergeschosse und ausbaufähige Dachböden.
- Man misst von der Außenseite der Wände (Fassaden).
- Man schließt bestimmte Elemente gemäß den örtlichen Vorschriften aus: offene Balkone, nicht überdachte Terrassen etc.
Praktisches Beispiel:
Ein dreistöckiges Gebäude mit 200 m² pro Stockwerk und 50 m² für technische Flächen hat eine Gesamt-GBF von 600 m² (3 x 200), zu der je nach den Kriterien des Kantons Nebenflächen hinzukommen können oder nicht.
Warum ist der SBP bei Immobilien wichtig?
1. Ermitteln Sie das baubare Potenzial
Die SBP ist ein zentrales Instrument, um zu beurteilen, ob ein Projekt die von der Gemeinde oder dem Kanton erlaubten Dichteindizes einhält. Je nach Parzelle und Nutzungsplan kann ein Grundstück einen Ausnützungskoeffizienten ( AUS ) oder eine Ausnützungsziffer (AUS) haben, welche die maximal zulässige SBP begrenzt.
2. Projekte konform steuern
Baugenehmigungen beinhalten strenge Anforderungen an den SBP. Eine falsche Einschätzung kann zu Ablehnungen, Verzögerungen oder kostspieligen Änderungen führen. Wenn man Experten wie FGP Swiss & Alps hinzuzieht, kann man diese Auflagen antizipieren und jede Phase der Entwicklung absichern.
3. Seine Immobilie aufwerten
Eine kontrollierte, gut genutzte und optimierte SBP kann den Bodenwert einer Immobilie verbessern. Sie beeinflusst auch die Finanzkennzahlen, die bei Vermögensbewertungen, Geschäftsabschlüssen oder Investorenangeboten verwendet werden.
FGP Swiss & Alps begleitet Sie
Mit anerkannter Expertise im Bereich Luxusimmobilien unterstützt Sie FGP Swiss & Alps bei :
- Schätzung des tatsächlichen und regulatorischen SBP eines Projekts
- Optimieren Sie das architektonische Design nach lokalen Regeln
- Dossiers zusammenstellen, die den kommunalen und kantonalen Anforderungen entsprechen
- Grundvermögen nachhaltig und gewinnbringend aufwerten
Unsere Teams arbeiten Hand in Hand mit Stadtplanern, Notaren, Architekten und lokalen Behörden, um einen maßgeschneiderten Ansatz für jede Transaktion zu bieten.
FAQ zur Bruttogeschossfläche (BGF) in der Schweiz
Was ist der Unterschied zwischen SBP, SBPU und Nutzfläche?
Die Bruttogeschossfläche (BGF) umfasst alle bebauten Flächen, einschließlich Wände und Trennwände.
Die Bruttonutzfläche (BNF) schließt nicht nutzbare Elemente wie tragende Wände aus.
Die Nutzfläche entspricht den tatsächlich nutzbaren Flächen (Wohnungen, Büros, Räumlichkeiten).
Was ist in der SBP enthalten?
Die SBP berücksichtigt:
die Wohnräume,
die Verkehrsflächen (Flure, Hallen),
die Technikräume,
die tragenden Wände und Innenwände,
bestimmte Balkone und Loggien, je nach Kanton.
Warum ist die SBP für ein Immobilienprojekt wichtig?
Der SBP bestimmt das Baupotenzial eines Grundstücks, die Übereinstimmung des Projekts mit dem Nutzungsplan und beeinflusst den Grundstückswert. Er ist auch für die Erteilung einer Baugenehmigung unerlässlich.
Wie berechnet man die SBP eines Gebäudes?
Es werden alle bebauten Flächen pro Stockwerk addiert, gemessen an der Außenwand. Gemäß den kantonalen Vorschriften können bestimmte Flächen wie offene Balkone oder nicht überdachte Terrassen ausgeschlossen werden.
Hat die SBP Auswirkungen auf den Preis einer Immobilie?
Ja. Eine gut optimierte SBP erhöht den Vermögenswert und die Rentabilität eines Projekts. Sie wird insbesondere bei Grundstücksbewertungen, Dichteberechnungen und Finanzierungen eingesetzt.
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