Schenkung von Immobilien: Wie funktioniert eine Schenkung in der Schweiz und was sind die Vorteile?

Ist es eine gute Idee, eine Immobilie an seine Erben zu verschenken? Das Gesetz ist in dieser Frage eindeutig: Es steht jedem frei, zu Lebzeiten eine oder mehrere Immobilien an seine gesetzlichen Erben oder an Dritte zu übertragen, anstatt seinen Nachlass der gesetzlichen Regelung zu überlassen. Dies ist eine Lösung, um ein Familienmitglied zu unterstützen, einen Erben zu begünstigen oder seinen Nachlass zu vereinfachen. Wie funktioniert eine Schenkung von Immobilien und welche Vorteile bietet diese Praxis? FGP Swiss & Alps hilft Ihnen, dies herauszufinden.

Was ist eine Schenkung von Eigentum?

Das Prinzip der Schenkung besteht darin, einen Teil seines Vermögens zu Lebzeiten anderen zu überlassen: seinen gesetzlichen Erben und/oder Dritten. Handelt es sich bei der Schenkung um eine Immobilie (Haus, Wohnung, Gebäude, Grundstück usw.), werden die Begünstigten zu vollständigen Eigentümern, sofern sie ihre Zustimmung gegeben haben. Denn die Schenkung ist ein Vertrag und kein einseitiger Akt: Der Schenker und der Beschenkte müssen sich sowohl über den Zweck der Schenkung als auch über die Bedingungen und Modalitäten einig sein.

Da eine Schenkung von Immobilien beurkundet werden muss, wird sie von einem Notar vorgenommen, der eine Urkunde ausstellt. Die Urkunde wird an das Grundbuchamt, dann an das Steueramt des betreffenden Bezirks und schließlich an die kantonale Steuerverwaltung geschickt, die den eventuellen Steuerbetrag berechnet.

Es ist wichtig zu beachten, dass nur Vermögen, das im Volleigentum des Schenkers steht, Gegenstand einer Schenkung sein kann. Dies schließt Vermögen aus, das beschlagnahmt oder gepfändet wird, das Eigentum einer insolventen Person ist oder das unter den Güterstand der Gütergemeinschaft fällt (in diesem Fall ist die Zustimmung beider Ehegatten erforderlich).

Warum eine Immobilie spenden?

Im Gegensatz zu Testamenten und Erbverträgen werden Schenkungen sofort mit der Unterzeichnung des Vertrags wirksam. Das Vermögen wird sofort, noch zu Lebzeiten des Schenkers, auf den oder die Begünstigten übertragen, die ohne Wartezeit darüber verfügen können. In diesem Sinne bietet die Schenkung von Eigentum eine Reihe von Vorteilen:

• Sie regeln Ihren Nachlass im Voraus. So vermeiden Sie mögliche Komplikationen bei der Aufteilung des Vermögens auf die verschiedenen Erben. Außerdem können Sie auf diese Weise sicherstellen, dass das Vermögen in der Familie verbleibt, indem Sie das Risiko einer gerichtlichen Teilung und eines Zwangsverkaufs vermeiden. Um die Gefahr von Streitigkeiten weiter zu verringern, empfiehlt es sich jedoch, die Schenkung schriftlich festzuhalten.
• Sie übernehmen anstelle der künftigen Erbendie Kosten, die durch die Eigentumsübertragung entstehen. Dies gilt natürlich nur für steuerpflichtige Schenkungen.
• Sie setzen Ihr Vermögen entsprechend den Bedürfnissen Ihrer Kinder ein, um ihnen insbesondere bei der Wohnungssuche unter die Arme zu greifen.
• Sie haben die Möglichkeit, Ressourcen zu erhalten, indem Sie sich beispielsweise den Nießbrauch vorbehalten oder die Zahlung einer Leibrente vorsehen. Im ersten Fall können Sie das Haus weiterhin genießen und haben gleichzeitig die Gewissheit, dass der Nachlass nach Ihren Wünschen verwaltet wird.
• Sie profitieren von steuerlichen Vorteilen. In den meisten Kantonen werden Schenkungen in gleicher Weise besteuert wie Erbschaften. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Schenkung von Immobilien in direkter Linie (an Nachkommen oder einen Ehepartner) in den meisten Kantonen steuerfrei ist. In einigen Fällen gilt diese Regelung auch für Stief- und Pflegekinder – zumindest in den Kantonen, in denen sie als biologische Kinder gelten. Im Kanton Freiburg sind auch die Nachkommen in aufsteigender Linie erfasst.

Wie werden Schenkungen von Immobilien besteuert?

Eine Schenkung wird genauso besteuert wie eine Erbschaft. Die Schenkungssteuer wird jedoch nicht auf Bundesebene erhoben: Sie ist Sache der Kantone und Gemeinden. Jeder Kanton passt daher die Steuervorschriften nach eigenem Ermessen an, auch wenn es einige wichtige Bestimmungen gibt, die überall gelten:

• Schenkungssteuern auf Immobilien werden in allen Kantonen erhoben, wenn auch mit unterschiedlichen Regeln. Es kann auch eine rein kantonale Steuer erhoben werden.
• Der Steuersatz ist progressiv und richtet sich nach der Höhe des Geschenks und dem Grad der Verwandtschaft. Je enger die Beziehung, desto niedriger der Steuersatz.
• Bei der Berechnung der Steuer wird (im Prinzip) der Marktwert der Immobilie berücksichtigt.
• Der Ort, an dem die Steuer erhoben wird, ist der Ort, an dem sich die Immobilie befindet.

Diese Abgaben sind vom Begünstigten der Schenkung zu entrichten.

Ehegatten und direkte Nachkommen sind von der Steuer befreit, mit einigen Ausnahmen (der Kanton Neuenburg besteuert Schenkungen an Nachkommen mit einem Satz von 3 %).

Welche Risiken bestehen bei der Schenkung von Immobilien?

Das Prinzip der Schenkung von Eigentum bietet also auf allen Ebenen viele Vorteile. Es ist jedoch wichtig, sich die damit verbundenen Risiken vor Augen zu führen. Wenn Sie sich als Schenker dafür entscheiden, eine Immobilie zu Lebzeiten zu vererben, erklären Sie sich damit einverstanden, auf das Eigentum an der Immobilie zu verzichten: Sie verlieren Ihr Eigentumsrecht, außer im Falle eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts.

Darüber hinaus kann eine Schenkung unerwartete Folgen haben. Erstens, weil sie zu einem Ungleichgewicht zwischen Erben gleichen Ranges führen kann: So wird zum Beispiel ein Beschenkter, wenn er gesetzlicher Erbe ist, sein Erbe dem ihm zugefallenen Vermögen hinzufügen – auf Kosten der anderen. Zweitens kann sich die Situation der Erben zwischen dem Zeitpunkt der Schenkung und dem Zeitpunkt des Erbfalls erheblich ändern: Heirat, Geburt, Tod usw.

Alles in allem ist eine Immobilienspende ein vorteilhafter, aber komplexer Vorgang, der eine sorgfältige Beratung erfordert. Zögern Sie nicht, Ihren spezialisierten Makler um Rat zu fragen.