Direkte oder indirekte Amortisation: Welche Lösung sollten Sie für Ihre Hypothek wählen?

Sie möchten eine Hypothek aufnehmen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren. In der Schweiz muss nur ein Teil der Schulden zurückbezahlt werden: die zweite Hypothek. Die meisten Finanzinstitute bieten dafür zwei Lösungen an: die direkte oder die indirekte Rückzahlung. Was sind die Unterschiede, Vor- und Nachteile? Wie entscheiden Sie , welche Variante für Sie die beste ist? FGP Swiss & Alps hilft Ihnen, dies herauszufinden.

Wie funktioniert die Hypothek in der Schweiz?

In der Schweiz wird eine Hypothek von einem Finanzinstitut als Gegenleistung für eine Bürgschaft für die betreffende Immobilie gewährt. Um dieses Darlehen zu erhalten, müssen Sie 20 % des Kaufpreises in Form von Eigenkapital aufbringen, was bedeutet, dass die Bank Ihnen 80 % der benötigten Summe leihen wird. Die Hypothekenschuld wird dann in zwei Teile geteilt:

• Die erste Hypothek, die nicht zurückgezahlt werden muss und etwa 65 % des geliehenen Betrags ausmacht.
• Die zweite Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung (Alter 65) zurückgezahlt werden muss und etwa 15 % des Gesamtbetrags ausmacht.

Diese Aufschlüsselung gilt für eine Standard-Luxusimmobilie auf einem ausgeglichenen Markt.

Kurz gesagt, nur die zweite Hypothek muss amortisiert werden. Dies kann auf zwei Arten geschehen: durch direkte oder indirekte Amortisation. Dies sind zwei sehr unterschiedliche Lösungen, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.

Direkte oder indirekte Abschreibung: Was sind die Unterschiede?

Unterscheiden wir zunächst einmal zwischen den beiden Abschreibungsmöglichkeiten, der direkten und der indirekten.

Direkte Abschreibung

Bei diesem System zahlen Sie Ihre Hypothek in regelmäßigen Raten ab. Alle Beträge werden von Ihrer zweiten Hypothekenschuld abgezogen. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie Ihre Schulden von Jahr zu Jahr verringern: Wenn die Hypothek beispielsweise 15 % des Kaufpreises beträgt, zahlen Sie jedes Jahr 1 % des Immobilienwerts zurück – zusätzlich zu den Hypothekenzinsen und den Unterhaltskosten. Gleichzeitig sinken die Zinsen im Verhältnis zur Höhe des Restdarlehens.

In diesem Sinne hat die direkte Rückzahlung den Vorteil, dass sie schrittweise erfolgt und gut planbar ist: Die Höhe der Schulden und der Zinsen wird im Laufe der Zeit reduziert. Andererseits verringert sich durch den Abbau der Hypothekenschuld die Zinslast, die Sie von der Steuer absetzen können, was zu einer höheren Steuerbelastung führt. Darüber hinaus müssen Sie ein zusätzliches Budget für Ihre private Altersvorsorge einplanen.

Indirekte Abschreibung

Bei der indirekten Rückzahlung zahlen Sie nicht Jahr für Jahr an den Darlehensgeber zurück, sondern leisten Einzahlungen in eine private Vorsorgeeinrichtung (Säule 3a: in der Regel eine zu diesem Zweck verpfändete Lebensversicherung), deren Guthaben als Sicherheit verpfändet wird. Der Darlehensbetrag wird erst bei Vertragsablauf zurückbezahlt, indem das Guthaben aus der Säule 3a entnommen und an das Finanzinstitut überwiesen wird. Diese Anlage hat einen dreifachen Zweck: Sie soll Ihnen ermöglichen, den zurückzuzahlenden Teil des Kredits zu decken, sie soll Ihnen helfen, privates Kapital aufzubauen, und sie soll das Todesfallrisiko abdecken.

Keine steuerlich absetzbaren Zinsen mehr

Dies hat eine wichtige Konsequenz, die den Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation ausmacht: Die Schuld und die Höhe der Zinsen bleiben während der gesamten Laufzeit der Hypothek konstant. Dies ist aber auch der Hauptvorteil der indirekten Amortisation, denn die Hypothekarzinsen sind steuerlich absetzbar: Sie können also mehr Zinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Mit anderen Worten: Je länger Sie verschuldet sind, desto weniger Steuern zahlen Sie.

Weitere Vorteile der indirekten Abschreibung

Bei der Entscheidung für eine direkte oder indirekte Rückzahlung sollten Sie auch die anderen Vorteile der aufgeschobenen Rückzahlung berücksichtigen:

• Einzahlungen auf das Sparkonto sind bis zu den jeweiligen Säule 3a-Jahresbeitragslimitensteuerlich abzugsfähig.
• Die Verzinsung des Sparguthabens ist so hoch, dass die erwirtschafteten Zinsen oft höher sind als der Betrag, den Sie an das Kreditinstitut zahlen. Je höher die Leistung der Säule 3a ist, desto attraktiver ist die indirekte Amortisation.
• Sie verfügen automatisch über das Sparen in der dritten Säule, ohne dass Sie zusätzliche Beiträge leisten müssen.
• Hypothekenschulden sind in vollem Umfang vom steuerpflichtigen Vermögen abzugsfähig.

Zu beachtende Nachteile

Andererseits werden Ihre Schulden und Zinsbelastungen nicht geringer. Die Einzahlungen in die Säule 3a sind begrenzt (im Jahr 2024: maximal 7’056 Franken pro Jahr für Erwerbstätige mit Pensionskasse – Credit Suisse). Beim Bezug des Guthabens fällt eine Steuer an, die jedoch niedriger ist als die Einkommenssteuer. Schliesslich kann die Verpfändung Ihres Vermögens die Kündigung oder Refinanzierung einer Hypothek erschweren.

Direkte oder indirekte Abschreibung: Was ist die richtige Wahl?

Ob Sie für Ihre zweite Hypothek die direkte oder die indirekte Amortisation wählen, hängt vor allem von Ihrer Situation ab. Zwar ist die indirekte Amortisation aus steuerlichen Gründen oft günstiger, vor allem wenn Sie sich keine zusätzlichen Einzahlungen in die Säule 3a oder einen anderen Sparplan leisten können.

Diese Lösung ist jedoch nur dann sinnvoll , wenn die Gesamtkosten des Darlehens niedriger sind als die der direkten Rückzahlung. Dabei sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, wie der Hypothekenzins, Ihr Grenzsteuersatz und die Rendite der Investition.

Andererseits empfiehlt sich die direkte Tilgung für Eigentümer mit hohen Zinskosten, die diese Belastung so schnell wie möglich reduzieren wollen.

Wenn Sie zwischen den beiden Optionen, der direkten oder der indirekten Rückzahlung, zögern, fragen Sie sich, was Ihnen wichtiger ist: die Vermehrung des Vorsorgekapitals und höhere Steuerabzüge? Oder Hypothekarschulden und tiefere Zinskosten?