Marktwert: Definition, Grundsatz und Bewertungsmethode

Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert? Diese Frage werden Sie sich zweifellos stellen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vererben wollen. Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder für steuerliche Zwecke bewerten wollen, ist es wichtig, den Marktwert sorgfältig zu ermitteln: den Preis, zu dem die Immobilie unter normalen Bedingungen auf dem Markt verkauft werden kann. Erfahren Sie mehr über unsere Definition des Marktwerts, die verschiedenen verfügbaren Bewertungsmethoden und die Parameter, die Makler zur Ermittlung des Marktwerts heranziehen.

Marktwert: Definition im Immobilienbereich

Die Definition des Marktwerts einer Immobilie ist einfach. Er ist der Preis, zu dem die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte. Der Begriff “marktübliche Bedingungen” bezieht sich auf den freien Markt, der durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage gekennzeichnet ist: Dies schließt Transaktionen zwischen Mitgliedern derselben Familie, Versteigerungen oder jede Art von Zwangsverkauf aus. Es ist auch wichtig zu verstehen, dass der Marktwert nach dieser Definition notwendigerweise zeitlich begrenzt ist: Da er von Marktfaktoren beeinflusst wird, muss er regelmäßig neu berechnet werden, um lebensfähig zu bleiben.

Der Marktwert ist das Ergebnis einer Immobilienbewertung, bei der mehrere Faktoren berücksichtigt werden(siehe unten). Dies gilt für alle Arten von Immobilien: Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke usw.

Diese Definition des Marktwerts unterscheidet ihn vom Mietwert. Letzterer bezieht sich auf den Betrag, den ein Mieter für die Nutzung einer Immobilie für ein ganzes Jahr zahlen würde (kumulierte Miete ohne Nebenkosten), basierend auf den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen.

Die Definition des Marktwerts macht eines deutlich: Dieser einmal festgelegte Wert ist zwangsläufig zeitlich begrenzt, da er vom Markt und seiner Entwicklung beeinflusst wird.

Was ist der Marktwert?

Es ist wichtig, die Definition des Marktwerts zu kennen, aber welchen Zweck erfüllt er? Um ihn zu verstehen, muss man bedenken, dass kein Gebäude dem anderen gleicht: Jede bebaute Immobilie, jedes Grundstück, muss einer spezifischen Bewertung unterzogen werden, die eine Reihe von Faktoren berücksichtigt.

Die Ermittlung des Marktwerts kann in einer Reihe von Situationen nützlich sein, vor allem in den folgenden:

• Im Rahmen eines Verkaufs. Der Marktwert ist der Preis, zu dem ein Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung unter normalen Marktbedingungen verkaufen kann. Er unterscheidet sich vom Kaufpreis, d. h. dem Preis, der auf dem endgültigen, beim Notar unterzeichneten Kaufvertrag steht. Dieser ist das Ergebnis von Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer sowie des Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage.
• Zur Bestimmung der Höhe einer Hypothek. Der Marktwert wird von den Banken verwendet, um den tatsächlichen Preis einer Immobilie zu ermitteln und so die Höhe der Hypothek festzulegen. Ist der Marktwert niedriger als der Kaufpreis, fällt die Hypothek niedriger aus und der Käufer muss mehr Eigenkapital aufbringen.
• Zur Beurteilung des Vermögens einer Person: für steuerliche Zwecke, für Erbschaftszwecke (zur Berechnung der Höhe der fälligen Steuer), usw.

Wie wird der Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung berechnet?

Wir haben die Definition des Marktwerts und seine wichtigsten Verwendungszwecke kennen gelernt. Wie wird er nun berechnet? Nehmen wir den Fall eines Immobilienverkaufs und untersuchen wir die verschiedenen Bewertungsmethoden und die beteiligten Faktoren.

Die verschiedenen Bewertungsmethoden

Fachleute verwenden verschiedene Methoden, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Hier sind die gängigsten:

• Beider “hedonischen” Methode wird eine Immobilie auf der Grundlage der tatsächlichen Transaktionspreise in derselben Gegend bewertet. Der Gutachter verwendet den durchschnittlichen Kaufpreis, der für vergleichbare Immobilien mit denselben Merkmalen (Lage, Fläche, Anzahl der Zimmer, Ausstattung usw.) gezahlt wurde. Jeder Faktor wird entsprechend seiner Bedeutung gewichtet. Dies ist die gebräuchlichste Methode, die der Definition des Marktwerts am besten entspricht, da die Marktentwicklung im Mittelpunkt dieses Ansatzes steht.
• Die “Realwert”-Methode beruht auf einer Grundannahme: Der Realwert entspricht den Kosten, die erforderlich sind, um dasselbe Gebäude heute zu errichten. Bei dieser Methode bleiben Marktschwankungen unberücksichtigt: Der Gutachter berücksichtigt die Struktur des Gebäudes und den Wert des Grundstücks. Dieser Ansatz ermöglicht die Bewertung von Immobilien, für die keine Vergleichsdaten vorliegen (hedonische Methode), insbesondere bei Einzelobjekten und Luxusgütern.
• Die Ertragswertmethode entspricht dem nachhaltigen Mietwert einer Immobilie: dem Einkommen, das unter Berücksichtigung der Instandhaltungskosten, Belastungen und der Restnutzungsdauer erzielt werden kann. Sie wird zur Bestimmung des Wertes von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet.

Faktoren, die bei der Ermittlung des Marktwertes berücksichtigt werden

Betrachten wir abschließend die Parameter, die von Fachleuten zur Berechnung des Marktwerts einer Immobilie verwendet werden. Diese können in drei Kategorien unterteilt werden:

• Lage der Immobilie
• Bodenwert: In einigen Kantonen, insbesondere in der Nähe von Großstädten, bestimmt der Wert des Bodens weitgehend den Wert der Immobilie. Er ist in der Regel in steuerlich begünstigten Gebieten höher.
• Merkmale der Immobilie

Anhand dieser Faktoren wird der Marktwert einer Immobilie und damit ihr Verkaufspreis ermittelt.

Sie wissen nun alles, was es über den Marktwert zu wissen gibt: was er ist, warum er nützlich ist und wie er berechnet wird. Um Ihre Immobilienbewertung zum Erfolg zu führen und einen Verkaufspreis festzulegen, der der Realität des Schweizer Marktes möglichst nahe kommt, ist es ratsam, mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten: Dank seiner Marktkenntnis ist er in der Lage, eine Immobilie so genau wie möglich zu bewerten.