Wie wird man in der Schweiz Wohneigentümer ohne Eigenkapital?

In der Schweiz ist der Zugang zu Immobilien stark reglementiert, insbesondere in Bezug auf die Kreditkonditionen. Bei der Aufnahme einer Hypothek verlangen die Finanzinstitute eine Anzahlung von 20 % des Gesamtbetrags. Dies wird als “Eigenkapital” bezeichnet und ist unerlässlich, wenn Sie eine Immobilie in der Eidgenossenschaft kaufen möchten. Aber ist es möglich, dies zu umgehen? Wie kann man in der Schweiz ohne Eigenkapital Wohneigentümer werden?

Ist es möglich, in der Schweiz eine Immobilie ohne Anzahlung zu kaufen?

Die Antwort lautet nein: In der Schweiz ist es nicht möglich, eine Immobilie mit einer Hypothek zu finanzieren, ohne über das von den Kreditinstituten geforderte Eigenkapital zu verfügen. Diese Starrheit erklärt zweifellos die niedrige Wohneigentumsquote in der Schweiz: nur 36,3 % im Jahr 2021, die niedrigste Quote in Europa (BFS). Viele junge Haushalte verfügen nämlich nicht über die geforderten 20 % Eigenkapital und ihr Einkommen erlaubt es ihnen nicht, die “Ein-Drittel-Regel” einzuhalten (maximale Verschuldung von 33 %).

Dennoch gibt es Möglichkeiten, in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben, ohne zunächst über Eigenkapital zu verfügen, d.h. trotz allem die notwendige Summe aufzubringen.

Eigenkapital: eine Säule des schweizerischen Bankkreditsystems

Um zu verstehen, warum es in der Schweiz unmöglich ist, ohne Eigenkapital Wohneigentum zu erwerben, muss man sich der Bedeutung des Eigenkapitals im Schweizer Bankensystem bewusst sein. Schweizer Banken vergeben nämlich (fast) nie 100 % des Betrags, der für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie benötigt wird: Üblicherweise gewähren sie 80 % des Immobilienwerts – das ist der “Vorschuss-Satz”.

Die restlichen 20 % müssen vom Antragsteller selbst aufgebracht werden und bestehen aus Eigenmitteln, von denen 10 % nicht aus der beruflichen Vorsorge^(2. Säule) stammen. Dies bedeutet, dass 10 % dieser Mittel aus persönlichen Ersparnissen oder einer anderen Finanzierungsquelle stammen müssen. Diese von den Aufsichtsbehörden (Schweizerische Bankiervereinigung und FINMA) aufgestellte Regel wird in allen Kantonen angewendet.

Vergessen Sie nicht, dass die Notargebühren in der Schweiz weder durch den Kredit noch durch Ihre eigenen Mittel gedeckt sind. Je nach Kanton müssen Sie also 3 bis 5 % des Immobilienwerts zu der erforderlichen Summe hinzurechnen.

Wie wird man in der Schweiz Wohneigentümer ohne Eigenkapital?

Wie bereits erwähnt, ist es in der Schweiz nicht möglich, ohne Eigenkapital Wohneigentum zu erwerben. Unter “Eigenkapital” wird jedoch oft Geld aus persönlichen Ersparnissen verstanden: Kapital auf einem Girokonto, Geldscheine in einem Tresor oder Wollsparen. In der Praxis können die für die Aufnahme einer Hypothek erforderlichen Mittel jedoch aus verschiedenen Quellen stammen. Andernfalls ist es auch möglich, der Bank Garantien zu geben. Dies sind nur einige der Möglichkeiten, wie man in der Schweiz zum Eigenheimbesitzer werden kann, ohne über Eigenkapital zu verfügen.

Hebel zur Beschaffung des erforderlichen Eigenkapitals

Denken Sie daran, dass der Betrag, der in die Hypothek eingebracht werden muss, mindestens 10 % des Immobilienwerts entspricht: Die fehlenden 10 % werden aus den beruflichen Ersparnissen entnommen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, diesen Betrag zu erreichen. Sie können…

• Vorbezug der gesamten oder eines Teils der in einen Pensionssparplan investierten Beträge. Die Säule 3a kann für die Finanzierung eines Hauptwohnsitzes verwendet werden. Bei der 3b-Säule handelt es sich um ein freies Sparkonto, über das Sie nach Belieben verfügen können.
• Verkaufen Sie Ihre Finanzanlagen (Wertpapiere, Aktien, Anleihen usw.)ganz oder teilweise.
• Entnahme des gesamten oder eines Teils des Kapitals aus einer Lebensversicherung, sofern der Rückkaufswert relevant ist.
• Nehmen Sie ein Darlehen von einem Dritten (Familie, Freunde, Arbeitgeber usw.)auf, sofern es zinslos und ohne Rückzahlungsfrist ist.
• Besorgen Sie sich eine Spende von Ihren Eltern.
• Beantragung eines Erbschaftsvorschusses, d. h. eines “Vorschusses” auf den künftigen Anteil am Nachlass, der zu Lebzeiten des Erblassers gezahlt wird.
• Verpfändung von Finanzanlagen gegen Bargeld (sog. Lombardkredit) oderVerpfändung eines Baugrundstücks, das Sie besitzen.

Die gute Nachricht ist, dass es möglich ist, diese Lösungen zu kombinieren, um die geforderten 10 % zu erreichen, und so in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben, ohne über Eigenkapital zu verfügen.

Garantien für die Bank

Wenn Sie keine Lösung finden, die es Ihnen ermöglicht, die erforderlichen Mittel zu beschaffen, können Sie mit der Bank verhandeln, damit sie Ihnen das Darlehen im Gegenzug für Garantien gewährt. Was sind Ihre Möglichkeiten?

• Verpfändung des Kapitals der beruflichen Vorsorge (^2. Säule), das für die Bank 90 % des Wertes der Immobilie abdeckt. Dies hat mehrere Vorteile: Ihr Kapital ist geschützt, solange Sie Ihr Darlehen zurückzahlen, die Zinsen laufen weiter und Sie müssen den Vorbezug nicht versteuern. Allerdings ist dafür ein höheres Einkommen erforderlich als bei einem herkömmlichen Darlehen.
• Nutzen Sie Ihre Lebensversicherung als Sicherheit, anstatt sie abzugeben.
• Verwenden Sie eine Immobilie, die Sie bereits besitzen, als Sicherheit. Die Bank führt dann ein Gutachten durch, um den Wert zu ermitteln, der einbehalten werden soll.
• Lassen Sie sich die Hypothek von einer Genossenschaft garantieren: Die Rückzahlung an die Bank ist garantiert, wenn Sie ausfallen. In Wirklichkeit handelt es sich um ein garantiertes Darlehen mit einer Laufzeit von maximal 20 Jahren, für das Sie nachweisen müssen, dass Sie sich in einer stabilen beruflichen und finanziellen Situation befinden. Darüber hinaus sind die Bürgschaftsgebühren hoch. Es handelt sich also um eine Lösung, die sorgfältig zu prüfen ist.

Diese Garantien sind allesamt Möglichkeiten, in der Schweiz Wohneigentümer zu werden, ohne Eigenkapital zu besitzen. Es kann jedoch schwierig sein, eine Bank zu finden, die diese Bedingungen akzeptiert.

Andere (seltenere) Optionen

Schließlich gibt es zwei weitere Möglichkeiten, die in der Praxis noch selten sind:

• Verhandeln Sie eine höhere Hypothek, was bedeutet, dass Sie ein Einkommen haben, das Ihre Ausgaben bei weitem übersteigt… und ein Finanzinstitut finden, das bereit ist, eine Ausnahme zu machen.
• Führen Sie Arbeiten an der Immobilie durch, die durch die Hypothek gedeckt sind. Der Wert der von Ihnen durchgeführten Arbeiten kann als Eigenleistung angerechnet werden. Sie müssen jedoch Ihre Fähigkeiten im Bau- oder Renovierungsbereich nachweisen können und über Berufserfahrung und/oder Qualifikationen verfügen, um dies zu belegen.

Das sind die Lösungen, die es Ihnen ermöglichen, in der Schweiz zum Eigenheimbesitzer zu werden, ohne über Eigenkapital zu verfügen. Sie müssen nur noch einen Antrag bei einer oder mehreren Banken stellen und Ihre Immobilienpläne konkretisieren. Zögern Sie nicht, dies mit Ihrem Makler zu besprechen.