Immobilien in der Schweiz: Immobiliendiagnostik beim Hausverkauf

In der Schweiz ist die Immobiliendiagnose ein wesentlicher Schritt, bevor eine Immobilie zum Verkauf angeboten werden kann. Diese technischen Analysen sind unerlässlich, um die Käufer zu informieren, aber auch um die Sicherheit aller zu gewährleisten, und sind oft die einzige Möglichkeit, den Umfang der erforderlichen Arbeiten genau zu bestimmen.

Was ist eine Objektdiagnose? Welche Diagnosen sind obligatorisch? Wie viel kosten sie?

Was ist eine Eigentumsdiagnose?

Beim Verkauf eines Hauses, eines Gebäudes oder einer Wohnung ist die Erstellung eines Risikoberichts eine Möglichkeit, dem Käufer eine “Garantie für versteckte Mängel” zu geben. Dies ist die Aufgabe der obligatorischen und fakultativen Immobiliengutachten. Diese von einem spezialisierten Diagnostiker erstellten Dokumente sind je nach den untersuchten Elementen unterschiedlich lange gültig. Sie geben Aufschluss über das mögliche Vorhandensein von Blei oder Asbest, den Zustand einer Gasinstallation, das Risiko der Umweltverschmutzung, die Energieeffizienz der Räumlichkeiten usw.

Die Immobiliendiagnostik liegt in der Verantwortung des Eigentümers und kann bei der Bewertung einer Immobilie im Hinblick auf deren Verkauf durchgeführt werden. Ein Immobilienmakler ist der richtige Ansprechpartner, wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz verkaufen möchten, um herauszufinden, welche Untersuchungen durchgeführt werden müssen. Dank seiner fundierten Kenntnisse des Bau- und Wohnungsrechts kann er Ihnen sagen, welche Inspektionen obligatorisch sind und welche zwar fakultativ, aber für den Erfolg Ihrer Transaktion förderlich sind.

Welche Immobiliendiagnostik ist für den Verkauf einer Immobilie in der Schweiz unerlässlich?

Diese Phase des Immobilienkaufs ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Während eine elektrische Inspektion für den Verkauf eines Hauses obligatorisch ist, sind andere Inspektionen nur in bestimmten Kantonen oder gar nicht erforderlich. Das Vorhandensein mehrerer Diagnosetests beruhigt jedoch die Käufer, die immer so viele Informationen wie möglich haben möchten.

ITTO Elektrische Diagnose

Beim Verkauf eines Hauses, dessen Elektroinstallation mehr als dreißig Jahre alt ist, ist es unerlässlich, eine elektrische Inspektion (Ordonnance sur les Installations de Basse Tension) durchführen zu lassen, egal in welchem Kanton. Bei dieser Untersuchung werden alle Mängel festgestellt, die die Sicherheit der Bewohnerinnen und Bewohner gefährden könnten. Stellt sich dabei heraus, dass die Installation nicht dem Standard entspricht, muss sie auf den neuesten Stand gebracht werden. Werden keine Arbeiten durchgeführt, ist die Elektrodiagnose mindestens 20 Jahre lang gültig.

CECB-Energiediagnose

Das Certificat Energétique Cantonal des Bâtiments (CECB) ist ein Immobiliengutachten, das die Energieeffizienz der Aussenstruktur eines Gebäudes bewertet. Die Häuser und Gebäude, für die diese technische Bewertung gilt, sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

– In den Kantonen Freiburg und Jura ist die Energiediagnose obligatorisch.

– Der Kanton Neuenburg verlangt sie für Gebäude (Verwaltungs-, Schul- und Wohngebäude) mit einer vor 1990 erteilten Baubewilligung und einer beheizten Bruttogeschossfläche von mehr als 1000 m². Für Mehrfamilienhäuser ist die Diagnose obligatorisch, wenn 5 oder mehr Wohnungen an dieselbe Zentralheizung angeschlossen sind.

– Im Kanton Waadt gilt die Verpflichtung nicht nur für den Verkauf einer bestehenden Wohnung, sondern auch für den Ersatz einer Heizungsanlage durch eine neue Gas-, Kohle- oder Ölheizungsanlage. Sie gilt für alle Einzel- und Gemeinschaftswohnungen sowie für Schul- und Verwaltungsgebäude.

– Der Kanton Wallis empfiehlt dringend eine Energiediagnose für Immobilien, schreibt sie aber nicht vor.

– Im Kanton Genf ist sie fakultativ.

Wenn keine Arbeiten durchgeführt wurden, ist diese Eigentumsdiagnose 10 Jahre lang gültig.

Diagnose führen

In den Kantonen Genf, Freiburg und Neuenburg ist die Bleidiagnostik obligatorisch, wenn Arbeiten geplant sind. Dieses schädliche Metall erfordert besondere Vorkehrungen, um es sicher zu entfernen. Wird bei dieser Objektdiagnose Blei festgestellt, ist das Dokument 6 Monate lang gültig. Wird kein Blei gefunden, ist es unbefristet gültig.

Asbest-Diagnose

Da Asbest beim Einatmen bekanntermaßen gefährlich ist, wurde er in der Schweiz 1991 verboten. Daher gilt die Asbestdiagnose nur für Häuser, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes gebaut wurden.

Die Asbestdiagnose vor dem Kauf ist nicht grundsätzlich vorgeschrieben, aber viele Notare verlangen sie, um den Käufern eine Garantie gegen versteckte Mängel zu bieten.

Seit 2009 ist diese Diagnose auch bei Bau- oder Abrissarbeiten erforderlich.

Gas-Diagnose

Obwohl sie nicht obligatorisch ist, wird diese Immobiliendiagnose empfohlen, da sie potenziellen Käufern Sicherheit über die Zuverlässigkeit Ihrer Gasanlage gibt.

Radon-Diagnose

Radontests sind in vielen öffentlichen Gebäuden obligatorisch und werden auch beim Verkauf eines Hauses empfohlen. Radon, ein radioaktives Gas, das leicht in Gebäude eindringt, kann auf lange Sicht schädlich sein. Wenn Sie es feststellen, können Sie die notwendigen Vorkehrungen treffen. Diese Analyse ist 10 Jahre lang gültig.

PCB-Diagnose

Polychlorierte Biphenyle (PCB) müssen vor jeder Renovierung diagnostiziert werden. Trotz des vollständigen Verbots von PCB in der Schweiz seit 1986 ist dieser Schadstoff in vielen Gebäuden noch vorhanden.

Wie viel kostet eine Immobiliendiagnose in der Schweiz?

Unabhängig davon, ob Sie für den Verkauf Ihres Hauses nur die obligatorischen Analysen (z. B. die Elektrodiagnose) durchführen lassen wollen oder ob Sie Ihren potenziellen Käufern lieber eine vollständige technische Diagnose bieten möchten, müssen Sie ein ausreichendes Budget einplanen. Die Preise für eine Immobiliendiagnose können von Region zu Region und von einem Dienstleister zum anderen variieren.

– Die durchschnittlichen Kosten für eine elektrische Diagnose liegen zwischen 300 und 500 Franken.

– Die Kosten für eine Energiediagnose betragen 670 Franken.

– Gas-, Radon- und kollektive Sanitärdiagnosen können zwischen 200 und 400 Franken kosten.

– Bei der Bleidiagnose liegt die Spanne zwischen 90 und 300 Franken.

– Für eine Asbestdiagnose müssen Sie mit Kosten zwischen 1.500 und 2.500 CHF rechnen.

Vertrauen Sie in jedem Fall Ihrem Immobilienmakler, der Ihnen einen zertifizierten Sachverständigen empfehlen kann.

Was ist zu tun, wenn die Diagnose falsch ist?

Die Folgen einer schlechten Immobiliendiagnose hängen von den jeweiligen Umständen ab. Im Falle eines Verkaufs haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können selbst Arbeiten durchführen, um eine positive Diagnose zu erhalten, oder Sie können Ihre potenziellen Käufer informieren, damit diese eine fundierte Entscheidung treffen können.

Die von Ihnen gewählte Vorgehensweise wird sich natürlich auf den Verkaufspreis auswirken. Zögern Sie nicht, Ihren Makler um Rat zu fragen. Wir von FGP Swiss & Alps begleiten Sie bei jedem Schritt. Wir helfen Ihnen, Ihren potenziellen Käufern ein technisches Dossier anzubieten, das so umfassend ist, wie Sie es wünschen, und ihnen alle Informationen zu liefern, die sie benötigen, um ein Vertrauensverhältnis aufzubauen.

Wenn Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie wünschen, wenn Sie Fragen zum Verkaufsprozess oder zur Besteuerung haben oder wenn Sie eine umfassende Betreuung vom Zeitpunkt des Verkaufs Ihrer Immobilie bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags wünschen, wenden Sie sich noch heute an unsere Makler.

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